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昭和45年築のRC物件をリノベーションで家賃アップ! リノベ後に起きた火災事故とその後

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第46話 著者のプロフィールを見る

2022/11/4 掲載

こんにちは!防人レボリューションです! 今回は前回のコラムでも紹介した福岡市内の好立地にある築古RCマンションのリノベーション工事とその後で起きた火事の話です。

この物件はテナントを含めて全20室あり、そのうちの17室が住居です。そして、前オーナー様が17室のうち8室を既にリノベーションしてありました。



リノベが未実施の部屋は9部屋です。私はこれらの部屋で退去が発生するたびに200万円ほどかけてフルリノベーションをしました。年に1〜3室というペースで、時間をかけて工事を終えました。

工事の内容は対面キッチンを入れ、和式トイレをウォシュレット付きのトイレにし、お風呂をユニットバスにするといった全体のグレードを上げるものです。和室はすべてフローリングに変更しました。

システムキッチンとトイレは分離発注して、費用を抑えました。部材はインターネットで購入しているのでそんなに時間も取られませんし、さらにポイントが付与されるのでお得な感じがします。

年に3室で約600万円かかるので、資金の用意が大変でした。しかし、なにせ昭和45年でトイレも和式というオールドスタイルでしたので、思い切ってフルリノベーションすることを決めました。

■ 家賃が2万〜3万円以上アップするなら工事にお金をかける

コストをかけた工事に踏み切れたのは家賃アップが見込めたことが大きな理由です。同じような築古物件でも、数万円から数十万円の現状回復工事で済ませる物件もあります。

その線引きはリノベ後に家賃が2〜3万円以上アップできるかどうかにあります。実際、この物件はリノベ後に家賃が大幅にアップしました。

2DKで52,000円→1LDKにして89,000円にUP
3DKで62,000円→2LDKにして93,000円にUP

36,000円も上がった部屋もあります。3万円アップと考えても年間で36万円、5年で180万円ですので元が取れる計算です。さらに、「 ペット可 」にしたところ、予約待ちが出来るほどの人気物件となりました。

家賃を上げるためには、立地がいいことが前提になります。この物件も福岡市内の人気駅から徒歩6分の場所にあるので、工事に踏み切れました。

このエリアはすでに開発されまくっており、周囲に空き地や田んぼはほとんどないため、今後、タケノコのように次々と新築物件が建つことはありません。人口減の影響も比較的少ないと思います。

この先、20年ほどは大きな工事をせずに済みそうです。工事にいくらかけるかは、今でも悩むことが多いです。これも投資ですので、経験を重ねながら一番利益の出る線を探っていきます。

■ 火災トラブル発生!

この物件は2LDKが多いため入居期間も長く、リノベ後は常に満室という状態で楽に運営出来ていました。しかし、一度だけ火災が起きてしまいました。

事務所名義で住んでいた人でした。なんとなく怪しい感じもしましたが、「 5,000円アップ 」の条件を出してもOKというので入居を認めたところ、火事を起こしました…。幸い、人命被害はなく怪我人も出ませんでした。

火災原因は不明でした。私は元消防士ですので火災現場には何度も出動して消火活動や人命救助活動などにあたった経験があります。凄惨な現場も多く、人が亡くなられた現場ももちろん見てきました。

そのため、自分の物件で火災が起きても、「 人命被害がなくて良かった 」という感想で、そんなにショックは受けませんでした。もし自分が火事への免疫がなく、この物件1棟しか持ってなかったらストレスは半端なかったと思います。





火事は大家にとって、本当に他人事ではありません。初心者の方はやっさんこと大野さんの失敗告白の記事などを読んで、少しでも免疫をつけておくことをお勧めします。

参照:38才で家賃月収240万。大野靖弘さんの元に届いた「 アパートが火事だ! 」の一報

この火事の件では火元の隣人の妊婦さんから、「 煙を吸って不安なのでタクシーで病院に行きたい。タクシー代と病院代をなんとかして 」という要望が出たくらいで、他に大きな問題は起きませんでした。

ちなみにその妊婦さんに対しては、優秀な管理会社の担当者が菓子折りを持って対応してくれました。もちろんタクシー代など、かかった費用は全て大家である私の負担です。

この管理会社の担当者は社長の息子で、跡を継ぐために修行中でした。妊婦さんにだけでなく、担当者の考えで全入居者に菓子折りを持っていってくれました。おかげで退去などもなく、非常に助かりました。

その後の工事もその担当者に任せました。費用面が心配でしたが、かかった費用は全て火災保険で賄えました。火災前にリノベーション工事を実施していたのでもったいなかったですが、仕方ありません。

ちなみに火災後の家賃はどうなったかというと、リノベ後に値上げした金額よりさらに上がりました!1LDK( 48.38u )の部屋でしたが家賃は8,000円もアップしました。

<火災前賃料>
賃料77,000円
共益費4,000円
合計81,000円

<火災後賃料>
賃料84,000円
共益費5,000円
合計89,000円

もちろん火事があったことは告知しています。募集時期も7月と良くなかったのに、なぜ上がったのか自分でもよく分かりませんw。しいていうなら、もともと少ない「 好立地×広い部屋 」の需要が強まっているのかなと思います。

■ 何かが起きるのが大家業

このコラムで何が言いたいかというと、株やFXと違い、たくさんの人間の生活と関わりのある大家業というのは本当に色んなことがあるということです。

この物件も1億8,000万円の融資を引いてドキドキしながら購入し、お金をかけて工事をしてようやく満室になったと思ったら火事が発生! しかし被害額は保険でカバーできて、リフォーム後に募集をかけると家賃がアップ!

私はもう何も感じませんが( ウソです )、普通の人なら感情がジェットコースターのように上下して、かなり疲弊すると思います。

何事も「 備えあれば憂いなし 」と言います。自分だけは大丈夫と現実逃避するのではなく、「 何かが起きるのが大家業 」「 何も起きなればラッキー 」という気持ちで、不測の事態に備えながら、不動産活動に励んでもらえればと思います。私の経験が参考になれば幸いです。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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