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規模拡大を目指すなら外注は必須。DIYを卒業するタイミングはこう決める【第3回】

大家対談/サンタリーフ×モーガンさん_画像 大家対談/サンタリーフ×モーガンさん 著者のプロフィールを見る

2022/5/25 掲載

第三回では、DIYをやりつつも、どこかの時点で人に任せることの大切さをお二人にお話しいただきます。自分自身の労働力を0円と計算せずに、日当を設定することで、依頼できる幅が広がるとのことです。

■ 自分の日当を高く設定することで、人に任せられるようになる

モーガンさん
リフォームの外注については、どうお考えですか?

サンタリーフさん
DIYばかりをしていると規模を拡大できないので、いずれは外注することになります。外注するラインとしては、自分の日当を3万円以上に設定し、その金額と比較して考えてみるといいと思います。

自分の日当を1万円に設定して考えると、職人さんの日当1.5万円は高く感じますが、自分の日当が3万円ならお任せした方がいいですよね。私は自分の日当を高く設定することで、職人さんとの付き合いが楽になりました。

外注する場合も、DIYの経験が活きます。良い職人さんは仕事が早いので、15時とかに上がります。昔は日当2万円なのだから15時に終わったら、あと2時間分の仕事を頼まないと勿体ないと考えていました。今は職人さんが一日でできる仕事の内容を理解しているので、「 早く帰ってください 」と言えるようになりました。

モーガンさん
私は自分でできることが増えたら、見積もりを高く感じるようになりました。まだ自分の時給を安く考えているということですね。DIYのスキルが身に着くと、何でも自分でやってしまいがちですが、確かにどこかのタイミングで人に渡さないと、規模拡大はできませんね。

サンタリーフさん
積極的に人を使おうとする人と、自分で解決しようとする人がいると思いますが、人を使おうとしている人の方が拡大のスピードは速いと思います。私の生徒さんでも数カ月で4件買っている方がいますが、一人でDIYをしていたら、家を探す時間もありません。

人を使うことにはストレスも伴いますが、ストレスがあるということは成長している証拠です。その生徒さんも変わってきたなと思います。彼も本来はDIY派なんですよ。要は、DIYとプロを上手く使い分けることが大事ということです。

モーガンさん
DIYと外注をハイブリッドして、買い進めるのがいいということですか?

サンタリーフさん
私はそう思います。物件で現場監督をやりながら、自分で塗装するという感じです。自分が入れる日は自分が働いて、自分が入れない日は誰かに入ってもらい、常に現場が動いているようにするといいと思います。全部自分でガッツリやるのは時間がかかりすぎます。

最近、リフォーム中で売りに出されている戸建をちらほら見かけます。結構な数の大家さん予備軍がリフォームの途中で投げ出したのではないかと推察されます。

モーガンさん
そうかもしれませんね。私は壁紙の貼替は自分でやって、他の工事は職人さんに頼むことが多いです。色々な職人さんが入って工事をやっていますが、最後に誰かが点ではなく面で見ないと、住みづらい妙な部屋になりがちです。その最後のところは自分が見るようにしていて、そこに合わせてDIYを入れたりします。

サンタリーフさん
分離発注をするとコストは抑えられますが、そのためには自分が現場監督になる必要があります。これは簡単にできることではありません。やりながら、少しずつ現場監督としての能力を身に着けることが大事です。

初心者のうちは掃除や部屋の塗装くらいしかできないので、9割は人に任せることになります。それがだんだんと大工仕事を覚え、クロスを貼れるようになり、床張りもできるようになっていく。しかし、その頃には投資のステージも上がり、自分の日当を3万円くらいにするのがあってきます。するとまた、人に任せる割合が増えるんです。

モーガンさん
仰る通りだと思います。

サンタリーフさんが手掛けた北欧風のキッチン
サンタリーフさんが手掛けた北欧風のキッチン

■ 変な職人、変なお客がお互いにとっての最大のリスク

サンタリーフさん
投資家目線で言うと、「 変な職人さん 」がリスクになりますが、反対側の職人さん目線で言うと「 変なお客さん 」もリスクになります。そして、自分でリフォームをやったことのない人は、変なお客さんになりやすいです。

例えば、同じ六畳の部屋でも真四角の部屋と、凸凹のある部屋では掛かる費用が3倍は異なります。この知識がないと、「 この前は1日でできたのに、3日もかかるの?」と言ってしまうことになります。

モーガンさん
中にはとんでもない職人さんもいるかもしれませんが、立派な方もたくさんいます。自分自身が変な発注者になることを防止しないと、いい人間関係を築けませんよね。

サンタリーフさん
そういったリスクを減らすカギが紹介だと思います。「 紹介してもらえる人 」になったり、「 紹介してあげられる人 」になったりすることは、物件を何戸持っているかよりも大事ではないでしょうか。

モーガンさん
私もよく知り合いに業者さんを紹介しますが、DIYの未経験者はうまくいかないことが多いです。職人さんは腕はいいけれどコミュニケーションが苦手という人が少なくありません。そういう世界を知らない人に紹介すると、「 あの職人は報告がない 」と不満につながったりして、お互いにつらい思いをすることになります。

サンタリーフさん
確かに、詳しい人なら当然のことでも、初めての人は「 思っていたのと違う 」と憤るようなことがよくあるみたいですね。リフォーム費用は高くなりますが、初心者は工務店に頼んだ方がいいと思います。工務店さんには営業の人など、コミュニケーションが上手な人がいますから。

■ 強みを持たないと、地方都市で生き残っていけない

モーガンさん
サンタリーフさんは人口減少についてはどうお考えですか?

サンタリーフさん
ある日、役所からお便りが来て、「 購入した土地が市街化調整区域になる 」と書いてあり、株が暴落した時と同じ気持ちを味わいました。その手紙には「 今後10年で人口減少が予想される 」と書いてありました。

モーガンさん
私は人口が減少し、衰退していく地域で不動産業を続けるには、それなりのリフォーム知識を持って、高いサービスを提供していかなければ、どんどん厳しくなると思います。

サンタリーフさん
特にアパートはきれいにしても決まらないことが増えています。戸建は6万円台で決まらなければ下げる余地がありますが、低家賃帯のアパートはもう下げ幅がないような部屋も多いです。モーガンさんのように入居付けに関してヒアリングや分析をできる人でないと、アパートは簡単ではないと思います。

サンタリーフさんが手掛けた押し入れのビフォー サンタリーフさんが手掛けた押し入れのアフター
サンタリーフさんが手掛けた押し入れのノベ事例

モーガンさん
アパートは家賃以上の価値を提供していく動きがますます求められますよね。DIYなどを活用して経費を抑えると同時に、サンタリーフさんのように物件に価値を付けて家賃を上げることを目指さないと、難しいと思います。

サンタリーフさん
少し話は変わりますが、家賃は月々の収入だけではなく、売却した時の利回りにも関わるので、家賃を下げない方法を考えています。私が実践しているのは初期費用をなるべく少なくし、その代わりに退去の時に費用を回収するという方法です。

例えば、最初にフリーレントを取り入れる場合は、2年以内に解約した場合はフリーレント分と短期退去費用、清掃費をいただきます。また、家賃を下げず、その他のオプションを提供するということもしています。

モーガンさん
初期費用を下げることで入居者の属性が下がるということはありませんか?

サンタリーフさん
それも気を付けています。私は募集時の広告費は1カ月以上は付けません。広告費目的で行儀のよくない業者が入ってくるのを防ぐためです。戸建の場合はしっかりとリフォームした部屋を相場より安く貸すため、募集してすぐに5〜6人は内覧に来てくれます。

私は内覧に立会いますので、その中から一番長く住んでくれそうとか、古い家でも自分で直せそうだとか、話してみてよさそうな方を選ぶようにしています。結果的にそれが長期入居に繋がっています。

モーガンさん
今は内覧に来る方もネットで情報を調べていますから、広告費や個人バックを増やして空室を埋めるというやり方は年々成り立ちづらくなると思います。サンタリーフさんのように相場の広告費でも何人も見てきてくれるような物件を提供しないと、人口減少が進んだ時に立ちいかなくなるでしょうね。


編集後記
変な職人さんに依頼することもリスクだが、変な客に依頼されることもリスクだというお話しは、学びの多いお話でした。衰退していく都市で生き残っていくための方法など、今回も勉強になりました。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

サンタリーフさん

サンタリーフさんさんたりーふ

福岡県在住
家族は妻と娘
株式会社サンタリーフ代表
サンタリーフ戸建て投資アカデミー主催
Youtuber(登録者数5万人)

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経歴
  • □197×年
    誕生

    □24歳
    花の宅配事業を始め半年で挫折

    □29歳
    造園会社を設立

    □39歳
    当時築39年の8世帯アパートを購入し大家さんになる

    □2022年
    所有物件50世帯
    家賃収入 約2000万円

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プロフィール

モーガンさん

モーガンさんもーがん

専業大家
茨城県在住
家族は妻、娘、息子
茨城県良質な賃貸を提供する会(良賃会)主催

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経歴
  • □1975年
    茨城県に誕生
    □1998年
    大学を卒業後、都内のIT企業に就職、株式投資を始める

    □2008年
    リーマンショックの暴落を見て不動産投資の勉強を始める

    □2010-2015年
    千葉県に1棟ものRCを取得
    以降4棟を買い進め、2棟を売却する

    □2015年
    不動産販売・管理企業に転職し、不動産実務を身に着ける

    □2018-2019年
    介護を機に退職
    専業不動産投資家になる
    生活費を得るために、築古・地方・郊外のアパートを中心に11棟67室まで買い進める

    □2020年
    茨城年良質な賃貸を提供する会を発足

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