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人生のどん底から這い上がれたのは不動産投資のおかげ

大家対談/山本智尚×加藤ひろゆきさん_画像


今回の対談は、去年、つらかったつとめ人生活を卒業し、現在は所有する学生寮の寮長をつとめる屯田兵三号さんこと山本智尚( やまもとともあき )さんに登場いただきます。株で失敗して人生のどん底から這い上がるために不動産投資を始めたという山本さんは、いかにして家賃収入を増やし、現在の平穏な暮らしを手に入れたのか? 山本さんが不動産投資を始めるきっかけとなった加藤ひろゆきさんが、質問をぶつけました。


■ 2013年に最初の物件を買い、去年セミリタイア


コラム読者の皆さん、こんにちは。加藤ひろゆきです。今日は、ハンドルネーム・屯田兵三号( 以下、三号 )こと山本智尚さんが運営する学生寮「 ドミトリー恵福 」にお邪魔して、この対談を収録しています。

三号とは、2011年に私が「 リフォームを手伝ってくれる屯田兵を募集 」と書いたブログに、連絡をもらったのがきっかけで知り合いました。この対談では、苦労も多かった三号が大家になって成功するまでの道のりを3回に分けてお伝えできればと思います。三号、簡単に自己紹介をお願いします。



屯田兵三号こと山本といいます。2013年に最初の物件を購入して、去年、勤め人を卒業しました。所有物件は地元の北海道・恵庭市を中心に6棟80室。家賃年収は満室想定で4,900万円で、キャッシュフローはその3分の1くらいです。

現在は30名の若者が住む学生寮の「 寮長 」として、学生たちのお世話をする毎日を送っています。


寮長か、似合いますよ。ワタクシもしっかりと見せてもらうのは初めてなんですが、40室もある本格的な寮でビックリしました。それにしても三号、立派になったなあ。なんだか、感慨深いですよ。





ありがとうございます。私もまさか、加藤さんと対談させてもらえる日が来るなんて、思ってもみませんでした。


確か三号には、出会ってすぐに、四戸きみ子さんを紹介したんだよね。そうしたら、すぐに四戸さんのところで、物件の探し方やリフォームの勉強を始めて。本業も忙しそうなのに、熱心だなと感心していました。


四戸さんには本当に感謝しています。不動産投資の全部を教えてもらいましたし、仲間もたくさんできました。

■ 買えなかった2年間で、選球眼が磨かれた


三号は、2011年に勉強を始めてから、1棟目を買った2013年まで、買えない時期が長かったんだよね。


はい。欲しい物件があっても指値が通らなかったり、融資がつかなかったりで、我慢の時期が続きました。それでも、先輩たちの物件を見学したり、リフォームを教えてもらったり、不動産にはかなりの時間を使っていました。

加藤さんのセミナー等で、たくさんの大家さんにもお会いしました。たぶん、300人以上の先輩大家さんから話を聞いていると思います。腐らずに活動を続けていたら、2013年にようやく1棟目が買えて、人生が変わりました。




きっと、買えなかった2年間で、選球眼が磨かれたんだと思う。モクモクと素振りをして、来た球を打っていくタイプだね。それにしても、買えない間に、よく心が折れなかったな。


いえ、内心では買えないかもと思っていたんです。自己資金も少ししかなくて、銀行に行っても相手にされませんでしたし。ただ、仲間と不動産投資活動をするのが楽しくて、四戸さんや加藤さんの集まりに通うのをやめずにいただけです。

物件の問い合わせや不動産屋さん巡りも続けてはいましたが、1棟目を買えたときは、やっと買えたというより、「 俺でも買えるんだ 」という驚きが強かったです。でも、それで迷いが消えて、不動産投資でがんばろうと腹が決まりました。


そうか。続けて、よかったなあ。一棟目はどんな物件だった?


3LDK×8戸の中古アパートです。2,250万円で、利回りは20%でした。実はその前に2LDK×6戸のアパートの融資が通っていたのに、その物件がダメになって、落ち込んでいたところでした。

でも、3LDKの方が玉が少なくて埋まりやすいので、この物件を買えてかえってよかったです。それ以降もできるだけ高利回りで、ファミリータイプの中古アパートを探して、2年間で4棟買いました。価格はどれも2,000万円前後で、利回りは15〜20%くらいです。

■ 自己資金300万円からのスタート


いい物件を買っているよね。スタートの自己資金はどのくらい?


実は、不動産投資を始める前に、株で大きな損失を出してしまい、当時は見せ金として300万円用意するのがギリギリというレベルでした。


そんな状態からスタートして、ここまで来るなんて、根性があるなあ。融資はどうしたの?




1棟目のアパートは、公庫で融資がおりました。その時の売主がJAだったんですが、融資の担当者を紹介していただき、2棟目以降はJAで借入をしたものが多いです。ほぼすべての物件で、フルローンを引いています。

今は頭金が3割くらい必要なようですが、当時のJAは融通が利いて、希望金額を伝えるとほぼその通りに貸してくれたんです。


へ〜。株で損をしたと言っていたけど、儲かった時期もあったの?


はい。日経225の先物をやっていたんですが、月に200万円勝った時期もあり、「 自分は天才だ 」と思っていました。ところが、最後はサンバーバン10台分位まで負けがこみ、その中には親から借りたお金もあったので、かなりこたえました。


親に迷惑をかけたのか。それはきつかったなあ。


はい。片親で苦労をかけたのに、大人になってまでそんな調子で・・・。それに、母は苦労が多すぎて達観しているのか「 ああ、そう 」という感じで別に怒りもしないんです。それがかえってつらかったですね。

勝てない時期は、買えば下がり、売れば上がるという負の連鎖が続き、精神的にもかなり消耗しました。貯金がゼロになったので、会社が終わってから中華料理店の厨房でアルバイトもしました。二度と株なんてやらないと決めて、株関連のものはすべて処分しました。それが2009年です。

■ 挫折して人の気持ちがわかるようになった


それと、余談ですが、中華料理店では初日から大きなフライパンを操ることができて、先輩たちから「 才能がある 」「 俺は何年もかかったのに 」と驚かれたんですよ( 笑 )。


そのまま、中華料理店に就職すれば、また違った人生もあったかもしれないな( 笑 )。ところで、株で大きな挫折をして、何か変わった?


人生を諦め、自らを追い込んでしまう人の気持ちがわかるようになりました。でも、そこで諦めたらそれで終わり。自分は絶対に這い上がってやると思っていたら、不動産投資に出会いました。加藤さんのどん底は、いつでしたか?




俺はハリウッドで挫折して、200ドルを握り締めて帰ってきたときだなあ。それにしても、株での失敗を不動産投資で取り返せて、よかったな。賭博の借りは賭博で返すというやつだよね。


ははは。ギャンブルというか、投資ですけどね。でも、あの2年後に不動産投資に出会い、今があるのですから、人生は何が起こるかわかりませんね。今、こうして勤め人を卒業して、のんびりと学生たちの世話をしていられるのが、なんだか不思議な感じがするんです。


編集後記
2013年に最初の物件を買い、2016年につとめ人を卒業した屯田兵三号さん。わずか3年での華麗な転身と思いきや、株での失敗、2年間の買えない期間など、隠れた修行期間があったのですね。次回は、三号さんが会社を辞めた理由やアパートを増やす過程で工夫したことなどを紹介します。お楽しみに。


○ 全3回のテーマ
第1回【 人生のどん底から這い上がれたのは不動産投資のおかげ 】
第2回【 退社の4カ月後に勤め先が閉鎖。ラブホテルの前のアパート 】
最終回【 利回り60%の学生寮が売り出された理由と満室への戦略 】

写真撮影:張田満


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山本智尚(屯田兵三号)さん

三号さん

不動産投資家
学生寮「ドミトリー恵福」寮長
家族は妻と娘2人
ドミトリー恵福のブログ


■経歴

□1970年
北海道生まれ
高校卒業後、3年間の自衛隊勤務などを経て、エネルギー系企業の子会社に就職

□2009年
株でサンバー10台分の損失を出す。人生のどん底

□2011年11月
加藤ひろゆきさんと出会い、労働力投入開始。労働力投入時に出会った四戸きみ子さんの元で、2年間大家修行をする。

□2013年
アパートを買い始める

□2015年
40戸の学生寮を購入し、「寮長」となる

□2017年
勤め人を卒業し、専業大家になる

■所有物件

2013年(平成25年)7月
3LDK×8戸(築27年)木造AP購入
2250万円、利回り20%

□2013年12月
1LDK×8戸(築15年)木造AP購入
2700万円 利回り15%

□2014年9月
2LDK×8戸(築22年)木造AP購入
2100万円 利回り20%

□2015年3月
2LDK×6戸+事務所×2戸(築19年)鉄骨AP購入
1900万円 利回り19%

□2015年9月
1R×40戸(築20年)鉄骨AP購入(学生寮)
フェラーリ2台分 利回り60%

□2016年3月
1LDK×8戸(新築)木造AP購入
4480万円 利回り10%

合計6棟 80戸
借入総額1.8億円、満室家賃収入4900万円、キャッシュフロー約1/3



■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に
  • 「ベンツは20万円で買え!」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「300万円で大家になって 地方でブラブラ暮らす法」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「借金ナシではじめる 激安アパート経営」
  • (ぱる出版)
  • 「激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法」
  • (ぱる出版)
  • 「田舎で大家になってシンプルに暮らす101の方法」
  • (ぱる出版)
  • 「知られざる坂井三郎」
  • 一部寄稿(学研)

    ・メールアドレス
    cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
    ・楽天ブログ
    http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
    ・HP
    http://cf101.chu.jp/

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