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私の投資手法とその理由。歴史から読みとく「お金、不動産、土地」の価値のこれから。

トーマス高島さん_画像 トーマス高島さん 第7話

2020/7/7 掲載

新型コロナウイルス蔓延はまだ止まりません。日本では最近新規感染者が増加傾向とは言え、冬場の最盛期に比べればまだ低水準です。しかし世界的には蔓延が更に拡大しています。

米国や南米・インドでの拡大傾向が止まらず、このままでは東京五輪が中止になる確率も高くなります。まさかここまで感染力が高く蔓延が止まらないウイルスとは思っていませんでした。

しかし、直近の不動産や株式等のリスク資産は、下落傾向とはいえ依然堅調です。ウイルス蔓延の影響がリスク資産価格に対して完全に織り込まれていた訳ではなく、ワクチン開発や空前絶後の規模となりつつある世界的金融緩和などへの期待感が影響したと思われます。

相場は投資家の思惑で動く部分が大きいですが、今後は実体経済の悪化が着実に進行していきます。いくら金融緩和を行っても実体経済がかなりの急ブレーキとなれば、その影響は遅れて相場にも波及してくるのではないかと思います。

現金の比率に留意しながら、慎重に行動する事の大切さが改めて周知される時間帯になるのではと考えている次第です。



■ 貨幣の価値は100年単位でみると必ず減価する

私は過去20年間の投資歴で、区分投資から徐々に土地保有に重点を置いて進めてきました。理由は幾つかあるのですが、一番は紙幣の価値が100年単位で考えれば必ず減価するという歴史の教訓からです。

マルコ・ポーロがその治世を絶賛したモンゴル帝国フビライ皇帝治世下の「 元 」で発行されていた紙幣や、大戦に負けて必死に再スタートを頑張った日本の円、最近100年間世界帝国として圧倒的な国力を示した米国のドルであっても100年間で100分の1に減価したという事実があります。

1ドルは100年前、ホテルに泊まれる金額でしたが今ではスナック菓子を一つ買える程度の金額です。1円は戦前において円タクや円本という言葉が表すように、1円で廉価本が買えタクシー初乗り料金になった金額ですが、今では駄菓子の「 うまい棒 」ですら買えない金額になっています。

世界帝国となった米国ドルや敗戦国の日本円、モンゴル帝国の紙幣であっても結局は同じで100年間で100分の1に減価するというのならば、いくら紙幣ベースで将来のリターンを考えても今後の見通しが悪く予測困難な部分があります。

長期的な紙幣減価に対抗できるのは結局、貴金属( 金、銀、プラチナ )や株式、不動産しかないのでしょう。しかし貴金属は何の利回りも生み出しませんし、株式は超長期で考えると予測の難しい部分があります。

戦前の花形株で一時期日本最大の時価総額を誇った鐘紡が結局は倒産したり、合併により世界最大の鉄鋼会社であったUSスチールが社会構造の変化で戦後は長期間株価低迷したり、日本の高度経済成長をけん引した松下電器産業の株価も平成以降は冴えないという先例もあります。

私は資金力がない個人投資家の場合、消去法で考えると利便性がよく100年先でも需要がありそうな「 土地 」を所有する事がリターンを最大化できて紙幣減価にもある程度対応できる策なのかなと思い、土地比重が高い一棟物件を探し、保有するという投資法を進めてきました。

■ 土地資産の価値と注意点

土地投資は、江戸幕府開設の端緒となった関ケ原の戦いで戦功により拝領して以来という地主さんが存在しているくらい、超長期の保有に耐えうる資産です。難しいのは超長期の時間帯で社会構造が変化し、資産価値の上下変動が起こりえるという部分でしょうか。

戦前や戦後一時期までは山林王という言葉が生きていたように、山林を所有しているという事は資産家の象徴でもありました。しかし今や国産材を使う林業が衰退し、林業で食える人はほとんど存在していません。

同じく田んぼを何町歩も保有するというのは、以前であれば資産家の象徴ともいえるくらい男子一生の夢でもあった訳ですが、今や見る影もなく全国で耕作放棄地だらけになっている現状です。

しかしながら、資産価値が減価するどころか大きく上昇した土地を保有している資産家たちも存在しています。それは利便性に優れた土地をひたすら保有していた人たちです。

東京駅前の八重洲には徳川家康から拝領した戦国以来の末裔が保有している土地が存在して今日なお収益を生み出していますし、全国で考えてもそのような場所は幾つもあります。

結局は封建社会における肉体労働主体の経済だろうと資本主義社会における頭脳労働主体の経済だろうと、利便性が高い場所であれば何百年単位でも価値保全が図れるという事なのだろうと私は考えています。



これまで、利便性がまあまあ高い土地付きの収益物件を保有して上手く温存できれば、50年や100年経過した後でも残った土地を子孫が何かの役に立てられるかもしれないと思い、物件を購入してきました。

その為には購入する物件の現状だけではなく、50年後や100年後のイメージも併せて考慮する必要性があります。私がJR山手線沿線に物件を所有しているのはそのためです。

JR山手線や東京メトロといったインフラが生み出す圧倒的な利便性は、結局時代の変遷を超えて価値をもたらすだろうと思ったのです。

今もJR山手線沿線に5棟所有していますが、いずれも駅からは徒歩4分〜10分程度で地型はほぼ整形地です。公道に面している物件ですので、いずれ上物を壊す時期が到来したとしても土地の価値はある程度残るだろうと考えています。

そういった意味で、私にとって建物はあくまでも土地を保全する為のツールでしかなく、主目的は「 利便性がまあまあ高い副都心エリアの土地を保有していく 」という事にあります。

ですから物件は土地値以下で購入し、建物はおまけという価格帯のモノです。まだまだ使用可能な建物は当面適宜手を入れて利回りを取りつつ運営していますが、その目的は土地を保全することにあります。

■ 紙幣減価に備えつつ、今の資産拡大も図る方法

私が2003年に購入したJR山手線ターミナル駅徒歩圏のRC一棟マンションは、その隣地をリーマンショック後に買い増した事で70坪に増加しつつ利回りも購入金額から考えて年利12%以上をキープしていますし、土地の価値も増大しています。

直近では2018年に購入した同じエリアの物件も、土地値以下で購入した重量鉄骨造の平成8年築のモノですが、まだまだ上物は綺麗であと30年は問題なく使えそうですし土地は将来的にも活用法を幾つか考える事が出来そうです。

将来的な紙幣減価に備えつつ、しかし、今の資産拡大も図るという両面を考えた展望を考慮すると、私には利便性がある整形地の物件を相当な割安な値段で購入し、それを長期的に保全する事で価値の増大を図るという事が手堅い手法に見えます。

これからの景気後退では、また投資チャンスがやってくるのでしょう。投資の目的は十人十色でしょうが、私は上記の原則を念頭に置いており、また改めて訪れる機会で資産拡大を検討していきたいと考えています。

今回のコロナ危機はまだ過ぎ去った訳ではありません。結果として繁華街の人出が減少し、飲食店やアパレル、風俗業等の廃業が進む可能性があります。そうなると割安に物件を購入する機会もまた訪れる事になるのでしょう。

現金は100年単位で考えれば必ず減価するモノですが、数年〜10年単位で考えればその価値を増大させる事も珍しくありません。リスク資産購入は慎重に行う事が第一というのが私の考えです。

また、長期の保有に耐えられる土地を保有出来ても現金比率が低いと、途中で売らざるを得ない局面になる事も想定できます。そのため、長期での減価リスクはありますが、リスク資産を保有・運営しているのならばそれなりの現金を手元に置いておくという防御姿勢もまたこれからの時代、大切になってきそうです。

現金とリスク資産のバランスを上手に考えていく、という事を私は注意しつつ物件運営に当たっています。



■ 東京直下地震に注意を

話は変わりますが、今後、周期的には東京直下地震の時間帯に入ってきます。安政江戸地震から170年以上が経過し、過去のサイクルから考えるといつ地震が起きてもおかしくはありません。

幸い関東大震災クラスの海溝型地震は200年周期ですので、まだまだ時間的な余裕がありますが、安政江戸地震タイプの直下型地震はもう発生タイミングに入っています。投資エリアの選定や地震保険の内容など、今まで以上に慎重さが求められる時代といえます。

皆様も体調を一番に考えながら、上手くコロナ危機を乗り越えられますようにと願っております。

プロフィール

■ トーマス高島さん

たかしま

東京都在住
不動産投資家
ブログ:トーマスの不動産投資ブログ

■ 経歴

□197×年、東京都に生まれる

□幼稚園時代から親の仕事関係で住居が転々と変わる

東京以外には神奈川県や千葉県に居住経験

□大学卒業後非鉄金属会社に入社

祖父母介護の為に退社

社会福祉法人勤務・整体院経営・雑貨店経営・不動産会社勤務など様々な職業を経験

中国に数度の短期留学を経験する

□2001年、兼業で不動産投資を開始

株式投資、ベンチャー投資等も行うが、徐々に不動産投資に集約

□2020年、山手線沿線を中心に約50戸を所有

趣味は読書・競馬。好物は酒

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