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金融機関から聞いた不動産の動き。私が所有していた地方の満室アパート。

トーマス高島さん_画像 トーマス高島さん 第8話

2020/8/7 掲載

梅雨が明け、暑い中マスクを付けて外出せざるを得ない夏になりました。ウイルス蔓延はまだありますが、被害が軽微な日本においては不動産投資における価値観の根底が変化したようには思えません。

しかし、夜の飲み会や観劇等が激減する等、人々の行動パターンは変化しました。結果として飲食だけでなく都市ならではのエンタテインメントや観光が打撃を受けています。

今はまだ持続化給付金や無利子融資等で影響が小さく収まっている雰囲気ですが、いずれは飲食を中心に店舗系の賃料下落が進んでいくのでしょう。

ソーシャルディスタンスを意識することを普通とする日常が始まり、徐々に人々の価値観も刷新されるはずです。

そして、私はこれからの混沌とした時間帯は店舗系物件の投資チャンスと考えています。今年の冬から来年の春以降は変化が起きるでしょうから、それ以降において現金がある人は良い案件に巡り合えそうです。

銀行や銀行系不動産会社から今後の不良債権予備軍の情報をいただくことがありますが、想像よりも多くの不動産が出てきています。銀行は基本的に差し押さえた物件を処分するので、投資家から見ると好機とも考えられます。



一方で私が管理・所有しているJR山手線沿線の住居賃貸物件は、さほど変化がありません。空室になっても比較的早期に成約しますし、賃料の下落も起きていません。

理由としては、やはり利便性の高さがあります。例えば多くの人がAmazonやzoomを使います。「 小売店を応援しよう 」と思いつつも、利便性の高さからつい使ってしまうという側面があると思います。

利便性を求めるのは人間の性質なのでしょう。しかし、今後は景気後退により空室期間が長期化することが見込まれます。賃料の下落リスクにも備える必要があると考えています。

■ 地盤のいい場所の戸建て需要が強まる

東証一部上場企業であるオープンハウスの開示資料によると、不動産に多少興味がある成人600人に住まいに関するアンケートをコロナ蔓延下の5月にネットできいてみたところ、75%近い人が「 都心部に住みたい 」と回答しました。

ここでいう「 都心部 」とは超都心部である東京駅周辺や銀座というより、新宿や渋谷、恵比寿といった利便性が高い街にアクセスしやすいという意味だと捉えていいと思います。

実際、千代田区の瀟洒なマンションや中央区のタワーマンションが人気というより、都内でも地盤が良好なエリアにある広めの戸建てについて、ニーズが強まっているようです。

東京カンテイのデータによると、千代田区の築が浅いマンションの下落率は今年5月の流通価格で前月比15%下落しています。しかし、元々さほど高くなかった副都心部の地価は底堅く推移しており、需要はむしろ強まっています。

それを裏付けるように、オープンハウスでの一戸建て販売数は6月において、昨年同月比で50%増と絶好調です。私の賃借人にオープンハウス社員がいるので、先日、話を聞いてみました。

「 駒込や巣鴨などの戸建てニーズは相当強いですよ。値段が高いわけでもないのに利便性があり、それでいて閑静です。一方で超都心部は戸建てニーズが減少しているように思われます。価格が高すぎますね 」

JR山手線沿線は地価だけでなく住居賃貸市況もさほど影響を受けておらず、昨年比でのレインズにおける賃貸物件成約数データは多少のマイナス程度という状況です。

今後どれだけ金融緩和をしても、様々な需要が減少していることから景気は後退に向かうでしょう。しかし、景気が悪いなりに便利な立地の需要は底堅いと考えています。



■ 地方でも駅近くの物件に人気があるケース

利便性の大切さを述べてきましたが、同じことは地方物件にも言えます。私はこれまでに長野県や千葉県など地方の物件を5棟所有してきました。

現在は売却したので千葉外房に2棟を残すのみですが、今まで購入してきた物件はいずれも利便性を重視してきました。

長野県の場合、JR駅から徒歩3分の物件でした。よく言われるのが「 地方は車社会だから、駅前の利便性が高い訳ではない。むしろ駅前は廃れている 」という評論です。

確かにそういう側面もあるのでしょうが、私が投資してきた物件はいずれも駅に近い場所にあり、かつ徒歩圏内で生活が全て成り立つものだったため、満室を維持していました。

長野アパートの場合、最寄りの無人駅前に商業施設があり、飲食店エリアや観光ホテルの立ち並ぶエリアも近く、銀行や郵便局も徒歩圏です。しかし、大規模な商業施設は郊外のロードサイドに点在しているという感じでした。

普通に考えれば車社会ということでしょうが、車を使いたくない人たちも一定数は存在しています。この物件は車庫がない2DK×6世帯ですが、そのような人たちから大変人気がありました。

結果として、地元の企業から「 老人向けグループホームにしたいから是非とも物件を売ってほしい」 という交渉が入り、私も遠隔地で管理が面倒だったので買値の60%増という価格で売却に応じました。

それから数年が経過した現在も、この物件は利便性を生かして良好な稼働率を維持しているという話を聞いています。

私は最近、持病がある右肩を手術して現在リハビリを進めていますが、通院している病院はJR中央線の某ターミナル駅から徒歩すぐの場所にあります。

装具で右腕を固定しているので車の運転ができず、手術後の痛みからゆっくりとしか歩けない状況ですので、利便性が高い場所の病院で本当に良かったと何回も思ったものです。

もしこれが車でしか行けない場所にある病院ならタクシー代が高くついたでしょうし、気分に応じて帰路にのんびり用事を済ませる事も出来なかったでしょう。

「 老年になると利便性が一番大切 」と以前、年配の為替ディーラーが仰っていましたが、なるほどあの時の話は確かに本当だったなあと自分の身体が不自由になって初めて実感しました。

この為替ディーラーの方は現役時代は小田原にお住まいでしたが、引退後は副都心部のマンションに引っ越されました。私もコンビニや商業施設など、自宅徒歩圏内に全てないと生活が厳しいだろうと考えています。



■ ゴールドマンサックは金バブルを指摘

世界経済に関しては、金融緩和をしてなんとかコロナ蔓延による景気後退を阻止しようと各国が頑張っています。

しかし、ドル安が少しずつ進行しており、米国財政悪化からの金利上昇もあり得る状況だと感じています。これが現実化した場合、世界的な資産価格下落は数年間という規模で起こるのでしょう。

ゴールド( 金 )に関しては、現金の価値下落が起こりつつある現状からグラム7,000円、ドルベースでは1オンス2,000ドルに達しつつあります。

ゴールドマンサックスは金バブルを指摘しています。短期的には調整が入るにせよ、世界的に金利が付かない現状や米中覇権戦争などから、この先も金価格は上がっていきそうです。

日本の老人もこぞって金を含む宝飾品等を売却しているといいます。調整が入ればそこは買い場かなと思っていますが、円ベースではドル安を加味すると投資妙味はさほど高くないとも考えられます。

当面の間、私は不良債権の情報を銀行からいただきつつ、投資チャンスに備えるつもりです。



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プロフィール

■ トーマス高島さん

たかしま

東京都在住
不動産投資家
ブログ:トーマスの不動産投資ブログ

■ 経歴

□197×年、東京都に生まれる

□幼稚園時代から親の仕事関係で住居が転々と変わる

東京以外には神奈川県や千葉県に居住経験

□大学卒業後非鉄金属会社に入社

祖父母介護の為に退社

社会福祉法人勤務・整体院経営・雑貨店経営・不動産会社勤務など様々な職業を経験

中国に数度の短期留学を経験する

□2001年、兼業で不動産投資を開始

株式投資、ベンチャー投資等も行うが、徐々に不動産投資に集約

□2020年、山手線沿線を中心に約50戸を所有

趣味は読書・競馬。好物は酒

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