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まりおさんは今【後編】「僕がアパート投資で失敗した理由」

不動産投資の投スポ/インタビュー:まりおさん_画像 不動産投資の投スポ/インタビュー:まりおさん 第3話

2012/5/31 掲載


アパート投資に失敗してしまった「 まりおさん 」への直撃インタビュー。
昨日の【 前編 】の続きをお伝えします。



ズバリ、まりおさんのアパート経営が失敗した要因は何だと思いますか?


融資の引き方ですね。 4,000万円の物件価格に対して、リフォーム代も含めて4,800万円のオーバーローンがつきました。金利は2%前半だから悪くないんですよ。でも、古い物件だったので、返済期間が13年と短く、毎月の支払いが40万円以上になってしまったんです。


返済比率でいうとどれくらいですか?


50%くらいです。埋まってさえいれば、計算上は大丈夫なはずですよね。でも、実際には入居率が90%でも、退去があってリフォームが発生すると、赤字になる月もしょっちゅうでした。収入自体は増えましたよ。でも、ほとんどが税金で消えて、常にカツカツの状態でしたね。


あと10年我慢したら、家賃収入が全部自分のものになるわけですよね? そこまでがんばろうとは思えなかったんですか?


それはそうですが、実際に持ち出しが続くと、かなりきついですよ。今思うのは、返済比率も大切だけど、返済金額はもっと大事ということ。不動産で足りない分を自分の本業から補いますよね。僕の場合は、もともとの収入が多くないのに、そこからローンやら税金やらを引かれると、ダメージが大きかった。


収入が少ない人でもレバレッジを使って一気にお金を増やせるというのが、不動産投資の魅力のひとつだともいわれています。でも、そこにはリスクがあると。


余裕資金がある人なら、臨時の出費があっても、乗り切れるからいいと思うんですよ。でも、そうでない人は、お金がないのになんとか支払わなければいけないわけですから、本当に焦ります。僕もそうでしたが、自分の身の丈以上の借金をするのは、かなり危ないと思います。


体験から滲み出る含蓄のあるお言葉、ありがとうございます。ところで、まりおさんはFXトレーダーとしても有名ですよね。そちらの成果はどうですか?


FXはもう5年以上やっていますが、マイナスですね。ロスカットも何十回も経験しました。でも、FXって勝ちパターンがわかると、何億円単位で勝てるじゃないですか。


はぁ。そうなんですか・・・。



そうなんですよ!

FXの成功者たちに聞いたんですが、最初は負けていても、続けているうちに「 こういうときは、こうなる 」とわかるようになるらしいです。経験から、感覚が磨かれるというか。「 継続は力なり 」ですよ。


なるほど。ワンルームは行くのが面倒で売却したけれども、FXでは「 継続 」が大切と。勉強になります。目標に近づいているという手ごたえはありますか?


今年に入って、かなり勝率が上がりました。FXは負けるときが大きいので、先はどうなるかわからないですけど・・・。


ちなみに、FXと不動産投資の一番の違いは何だと思いますか?


失敗したとき、FXは冷や汗をかくくらいだけど、不動産は手が震えます。


手が震える、、、ですか。本当に大変な思いをされたんですね。不動産投資はもうコリゴリですか?


いえ、現金がたくさんあるときに、不動産に替えておくというやり方はアリだと思います。最初、「 やらなきゃよかった 」と言ったのは、あの物件はやめておけばよかったという意味です。


なるほど。では、次に不動産投資をするなら、どんなやり方を選びますか?


現金で買うのが間違いないと思います。 お金が貯まったらの話ですが、現金で買えるいい物件があれば、また買うかもしれません。でも、その前に今回、どうして僕が失敗したのかをきちんと調べたいですね。税金のことも、何かいいやり方があったのかもしれないし…。誰か、教えてくれませんかね?


その道のプロに聞くまりおさん失敗の理由ですね。機会があれば投スポでも取り組んでみたいと思います。ところで、支払いのストレスから解放された今、次の目標はなんですか?


FXを10年くらいで極めたいです。そして70歳、80歳になったときに、お金の心配をせずに暮らしていたいですね。東京が好きだから、東京に住むのもいいな〜〜〜。そのためにも、今はひとまず、本業とFXをがんばります。



貴重な失敗談を包み隠さず披露してくれたまりおさん、ありがとうございました。投スポではこれからも、伝説の投資家まりおさんのフワフワした動向をお伝えしていく予定です。


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プロフィール

■ 投スポ取材班

日夜スクープを追い求めて不動産投資業界を駆け回るフリーのジャーナリスト軍団。

不動産投資業界でウワサされるあんなことやこんなことの真相を確かめるべく、全国の事件(?)現場を取材している。

ジャーナリストの中には兼業で大家をしているメンバーも含まれるらしいが、その正体は不明。

ミーティングでの合言葉は「事件は会議室で起きているんじゃない。アパートで起きているんだ!」

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