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2023年を振り返る。不動産価格の動向と違約・破綻のリスク~その1不動産関連

山村暢彦さん_画像 山村暢彦さん 第64話 著者のプロフィールを見る

2023/11/13 掲載

1、2023年の振り返り

さて、脈絡なく始まりますが、年の瀬も近づいてきたということで、今年の振り返りをしていきたいと思います。最新裁判例紹介は、幾らでも裁判例があるので、また来年も定期的に重要な裁判例があればご紹介していきたいと思います。

①不動産関連、②建築関連、③相続関連、④空き家・近隣関連と4回に分けて進めたいと思いますが、相互に関連しますので、流し読んでいただき、ざっくりと不動産・建設業界の動向を振り返るきっかけにしていただければと思います。

今回は①不動産関連についてです。

2、不動産価格の動向について

この辺は専門ではないので、と言い訳させていただきたいのですが、「上がりすぎ、そろそろ下がるだろう」という意見と、「上がっているが、下がる理由がない、まだ上がる」という意見のどちらも耳にする印象です。

「300坪からなどの大規模事業地を仕入れるような業者からは、そもそも都心部でそれだけの広さの土地が売りに出ない。出ても、体力のある財閥系不動産会社が異常な高値で買ってしまう。
“どこどこ”の会社なども、まだ今の相場でも買っているが、“ディベロッパーは土地を買って開発して売却して、また土地を買って”、を繰り返さないと潰れてしまうため、無理やり薄利ないし赤字でも買って開発して回すしかない」なんて話を聞いたこともあります。

厳密な意味での「バブル経済」とは異なるかもしれませんが、これを聞くと、「バブルがはじけるのか?」なんてイメージしてしまいます。実際に、ここ数年、土地相場が上がっている印象は強いです。公示地価なども上昇しました。

「共有物分割訴訟」という共有状態で紛争化し、分割に向けて動くような訴訟類型があるのですが、弊所の案件でも、訴訟まで発展したものの、第三者への売却価格が高いので、「それなら喧嘩せずに第三者に一緒に売ろう」と、比較的穏便かつ早期に終結した案件もありました。

とはいえ、「日本の不動産は世界と比べると割安」や「バブル経済と異なる世界のインフレに引っ張られているだけ」など、このまま少なくとも横ばい価格ないし上昇が続くという意見も多く聞きます。

不動産の価格は、需給のバランスに加え、金融機関の金利によって大きく影響されるので、不動産価格について理解するには、もっと大きな視野で経済の勉強をしないといけないなと、自分の不勉強なところも痛感しています。

3、違約、破綻のリスクを正しく理解する

2018年頃のかぼちゃの馬車事件(※サブリース会社が破産した件)が記憶に新しいですが、今年前半にも某サブリース会社の賃料滞納問題が話題になりました。「サブリース 賃料未納 山村暢彦」などで検索いただければ、私が取材を受けた記事も出てくるかと思います。

最近は、新NISAなど政府が投資を進めているという背景もあってか、いろんな方が「不動産投資」へと興味をもって、始めようとしている印象です。

その中で、今回のようなサブリースなどで困ってしまう方もいらっしゃいますし、もっと悪質な詐欺に近いような被害にあっている方の相談も複数件お聞きしました。

まず、サブリース契約についてのリスクとしては、「空室保証」には「サブリース会社が破産しない」ことが前提になっているということですね。

リスクの大きさが違いますが、銀行だって破綻したら預金債権が返ってこないリスクがあり、金融機関ごとに1,000万円までは補償が受けられるという制度になっているのに対して、一般的なサブリース会社にはこのような補償もありません。

また、サブリース会社から、契約年数ごとに賃料減額交渉などされて、事実上拒絶しづらい状況に追い込まれたりします。契約書内容と、「賃借人」として法的に強い立場を利用して、サブリース会社から交渉されるからです。

この点の規制として、いわゆる「サブリース規制法」ができましたが、契約時の説明義務を課すもので、あまり強い規制として働いている印象はありません。

とはいえ、すでに「かぼちゃの馬車事件」などで大きな騒ぎにもなりましたし、「不動産投資」を始めようと思うのであれば、金額も高額ですし、安易に始めるのではなく、色々な勉強も必須だと改めて感じます。

他方、さらにひどい詐欺まがいのような誘いも増えているようです。「LINE」や「インスタグラム」のDMなどで知り合った、羽振りの良さそうなインフルエンサーに騙されてしまう、というような事態です。

このあたりは社会人経験の少ない20代の方が騙されることが多い印象です。私自身も経験のまだまだ浅い若輩者ですが、一般的に学校を出て、就職して働いていると、「約束を守ってくれる相手」が当たり前になってしまい、騙そうとしてくる方への免疫が弱くなるのかもしれません。

民間取引では、どうしても相手が「違約」してくる可能性、「破綻」してしまう可能性というのは多かれ少なかれ存在しており、これが大きな取引先になるほど、破綻・違約リスクが小さくなる、ただし、その分の安心料が組み込まれ価格が高くなる傾向にある、などは、学校の勉強でも教えたほうがよいのではないかと考えることもあります。

4、総括

さて、とりとめのない内容になってしまったかもしれませんが、結局よくわからない不動産価格の動向と、不動産投資ブームの弊害についてのお話でした。

不動産価格については、結局いつの時代もよくわからないと思いますので、動く(買う)のであれば、悪い場合の想定もしてリスクコントロールをしていくのが大事でしょうか。

また、詐欺的な不動産投資勧誘については、当然騙すほうが悪いのですが、参入しようとする側も、勉強する姿勢が大切だなと思います。

最後にお知らせです。下記のように、不動産大家さんのトラブル専用のホームページを公開しています。興味がある方はブックマーク等お願いいたします!( ※おそらく、自然検索では辿り着かないと思われます・笑 )

https://fudousan-ooya.com/

では、また次回もどうぞ、よろしくお願いいたします。

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

山村暢彦さん

山村暢彦さんやまむらのぶひこ

弁護士
不動産投資家

不動産・相続の法務に精通した、スペシャリスト弁護士。不動産投資・空き家活用・相続対策などのセミナーで講師経験も多数有している。不動産・相続をテーマとしたFMラジオにも出演。

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • 祖父母の代からの大家の家系に生まれる。
    古い借家で家賃滞納などのトラブルを経験し「不動産・相続」の悩みを解決したいという思いから弁護士を志す。
    自身でも築古戸建を購入し、大家業の経験を積むなど、弁護士の枠内に収まらない不動産の知識と経験を有する。

    多数の不動産会社の顧問弁護士を務めており、また、そのネットワークから建築・リフォーム会社、運送会社等の顧問先企業の数も増加している。
    昨今、「働き方改革」の反面、労働トラブルが増える中で、企業側の労働者問題の対応が増加しており、企業研修などでは「副業」について話す機会も増えている。

    趣味はウイスキー、読書、靴磨き。
    大勢でお酒を飲むのも好きだが、一人の時間を作り、頭の整理をする時間も好き。
    好きな言葉は、「運と縁」。

    山村法律事務所
    神奈川県横浜市中区本町3丁目24-2 ニュー本町ビル6階

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