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最初の3億円物件を買った5年前に予測していたこと、していなかったこと

星野陽子さん_画像 星野陽子さん 第14話

2013/11/15 掲載

マンション一棟を初めて購入してから、5年以上が経ちました。月日の流れるのは本当に早いですね。特に子どもの成長には驚くものがあります。

物件を買ったときには、私より背も小さくて手のかかっていた下の子も、今では私よりずっと背が高くなり、一緒に外出すれば、荷物を持ってくれたり、ドアを開けてくれたり、と私をエスコートしてくれるまでになりました。

内面の「 成長 」は目に見えにくいですよね。あれから5歳も年を取った私は、きちんと成長しているんだろうか…。すみません、不動産の話をするつもりが、つい、センチメンタルになってしまいました( 笑 )

※ 余談ですが、子供がもっと小さかった頃の写真をコチラの過去コラムで紹介しています。

さて、約5年前の話です。それまで現金買いの区分しか持ったことがなかった私は、初めて一棟マンションを買うとき、それはもう心配で心配でたまりませんでした( そういうと、いつも「 そんなに心配だったのに、最初から3億越えの物件買ったんですか? へ〜 」と突っ込まれますが )

私は仕事が自営業で、融資の面では特に苦労することが予想され、実際に苦労しました。それでもなんとかならないものかと、いろいろな商材を見たり、その道のプロの人から有料でアドバイスをいただいたりしました。

そして、3億円超の一棟マンションを購入したのですが、結果としては、「 思い切って買ってよかった! 」と思っています( …今のところは )。幸い、入居率も安定しており、残債も順調に減ってきています。決断が遅くなればなるほど、家賃収入を得るのが遅くなったわけです。

ところで、5年前の私が当時、どんなことを考えながら物件を選び、大きな借金をしてマンションを買ったかについて、振り返ってみたいと思います。

まず、予測していたのは、「 中長期的に見て、将来的にはインフレになるだろう 」ということです。そのため、「 借金はなるべくたくさんしよう 」( インフレになると借金の価値が小さくなるので )と考え、「 借金を重荷に感じて繰り上げ返済したくなっても、グッと我慢しよう 」ということも決めました。

物件を選ぶときは、「 キャピタルゲイン( 売却益 )を狙おう。そのためには、土地の値段が上がりそうなところ( 少なくとも値段の下がりにくい場所 )の物件を買おう 」という指針を定め、同時に、予測が外れても大丈夫なように、「 インカムゲイン( 賃料収入 )できちんと稼げる投資をしよう 」ということも決めていました。

物件を購入できてからは、キャッシュフローを貯めることに努めました。銀行の融資担当者さんの、「 5年間はキャッシュフローに手をつけないほうがいいでしょう。5年経ったときに経営が厳しかったら、貯めたお金で繰り上げ返済をすればラクになりますから 」という言葉が心に残っていたからです。

ここまでの内容でもうおわかりかと思いますが、私は意外と慎重というか、怖がりなタイプなのです( また、「 怖がりなのに最初から3億円? 」と突っ込まれそうですが・・・ )。

投資のことを知らない人から「 資産家ですね 」と言われたりしますが、「 そうではないんです。私は銀行の物件の管理人といったところです 」などと答えています( だって借金がありますから )。謙遜しているわけではなく、本当にそう思っていて、キャッシュフローも「 まだ 」自分のものではないと考えています。

話を戻すと、当時はデフレの長期化も見込まれていたので、物件を探すときは、「 土地の値段のさがりにくい都内 」に限定しました。キャピタルゲインが出なくても、買ったときと同じ値段で売れて、売値と残債分の差額を得られれば充分だと思ったのです。

そのとき、想定していたリスクとしては、「 空室、自然災害、金利上昇、家賃滞納、税制変更、建物老朽化、物件価格の値下がり、流動性 」等々がありました。その後発生した原発事故や、記録的な大型台風などは想定外でした。また、空室の問題は想定していましたが、ここ最近の新設住宅着工戸数の大幅な増加は思ってもみませんでした。

東日本大震災があってから、ほとんどの人が投資目標や戦略を変えたと思います。私もそのうちの一人で、震災前は「 少なくとも総額10億円の融資をしてもらい、なるべく早く物件を買おう 」と思っていたのですが、今は慎重になっています。以前より、海外への投資案件も気になるようになりました。

「 インフレになったら、キャピタルゲインを得るためにも物件を売ろう! 」という考えについては、とても成功していて尊敬している不動産投資家の方の「 売らないことが大切。次の物件が買えるのであればいいですけど 」という言葉を聞いてから、迷いが出ています。

確かに家賃が入らなくなるのは残念です。以前、ワンルームを売ったことがあるのですが、年70万円近くの家賃がなくなってしまったのは、やはり大きいと実感したからです。それに、購入にかけた時間や労力を考えるとすごく惜しく感じます。

ここまで書いたように、すべての予測が当たることはありませんが、不動産投資をする上では、過去や現状に基づいて将来を予測し、戦略をたてることが大切だと思っています。

ただ、私は経済に強いわけではなく、将来を予測することも難しいという考えです。ですので、方法としては、投資で長年成功している人たちのセミナーに行ったり、将来を予測している人たちの本をたくさん読んだりして、賢人たちの考えを知り、なけなしの脳みそを絞って自分の考えをまとめるというやり方です。

その上で、自分の人生計画やリスク許容度にあった戦略を立てるのです。戦略は大筋では変えないものの、大きな問題が出てくれば、変更しています。考えることで、自分の知見を広げることにもなるので、作戦を立てるのもなかなか楽しい時間です。

みなさんはどのようにしていますか? よかったらおしえてくださいね。

【 銀の法則 】
将来を正確に予測することはできないが、それでも予測しリスクには備えよう。

プロフィール

■ 星野陽子さん

Yokoさん

職業:特許翻訳者、不動産投資家
独身( 家族は子ども2人と犬2匹 )
夢は旅をしながら仕事や投資をする 旅行投資家&翻訳者&作家になること。

ブログ:不動産投資と大家業

大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 星野陽子さんの年表

□2002年
不動産投資の勉強をはじめる。
最初に行ったセミナーはエクシード。

□2003年
東京都板橋区にワンルーム( 区分 )を現金( 440万円 )で購入。

□2004年
JR立川駅から徒歩12分のところに一戸建て( 4LDK、自宅兼オフィスだけれどもキャピタルゲイン狙い )を分離発注で建築。

□2007年
子育てや自宅の建築などで2002年以降、少し休んでいた不動産投資の勉強を再開。藤山勇司さんのセミナー、大家さんの物件見学会、IZUMI塾OBのセミナーや飲み会等に参加。この年、競売物件にも数回、挑戦したが、落札できなかった。買付を入れても一番手になれなかったり、銀行から門前払いされたりという状態が続いた。

□2008年
IZUMI塾第5期を受講し、同期生やOBと話すうちに、借金に対する心理的なハードルが低くなる。

東京都小平市にRC5階建てのマンションを購入
1階と5階は店舗。2階から4階は事務所、2DK、3DKの20戸
約3億円

Yokoさん

□2009年
2003年に購入した板橋区のワンルームを売却。一度も入居者が入れ替わらず、まさに不労所得だった。

□2010年
東京都三鷹市にRC4階建てのマンションを購入
3LDK×21戸
約3億円

Yokoさん

これまでの投資総額は約6億円

■ 著書


陽子さん本
「ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金・銀・銅の法則50」(経済界)


陽子さん本
「ユダヤ人大富豪に学ぶ お金持ちの習慣」(総合法令出版)


陽子さん本
「貧困OLから資産6億をつかんだ『金持ち母さん』の方法 」(祥伝社)

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