こんにちは。赤井誠です。先日ハワイから真っ黒になって帰国しました。今回は3週間ちょっとハワイにいましたが、心身ともにしっかりと充電することができました。
ハワイはもう10年以上毎年行っていますが、今年は本当に何をやっても値段が高いと感じる日々でした。実感で日本の3倍くらいの物価で、会計のたびに驚くことが多かったです。
おそらく来月のカード支払い額は恐ろしい金額になると思います。ただ、毎日続く温暖な気候と涼しい風、さらに花粉のない環境はやはり何度来ても楽園だと感じる毎日でした。
ただ食事に関しては、やはり日本が一番だと思います。帰国後、日本の食事は何を食べても美味しく、毎日ちょっと食べすぎになってしまいます。
毎回思いますが、海外でも普通に携帯もメールもつながり、問題なく不動産関係の仕事はできますし、ビーチでのんびり過ごしていても不動産収入は確実に入ってくることは本当にありがたいことです。
今回の渡航の目的はいろいろありましたが、そのうちのひとつ昨年売却したコンドミニアムの源泉税の還付金を受け取ることでしたので、今回はそのお話をしたいと思います。
■ハワイ不動産を以前購入した理由
私の場合は日本法人でハワイのワイキキのコンドミニアムを購入しました。これは日本の償却方法を利用した課税繰り延べの方法の一つです。
当時、その日本法人では毎年、800万円を大きく超える利益を出せる状態でした。800万円を超える利益には約40%の税金がかかります。
そのため、ハワイのコンドミニアム(購入価格の90%くらいが建物価格で築39年超の物件)を購入し、償却を取ることで毎年の税金を繰り延べし、それを再投資することで投資効率を上げようと考えて行動しました。
このあたりはコラム242話に書いてありますので、興味のある方はこちらを読んでみてください。
参照：海外投資は儲かるのか? ハワイ物件の購入から売却までを振り返る
■外国人がハワイ不動産売却時にかかる税金
当初、ハワイのコンドミニアムは順調に民泊で利益を上げていましたが、途中で民泊に対して賛成派・反対派が対立し、最終的には反対派が勝ち、民泊は禁止になりました。そのため、維持費に対して収益がほぼ0からマイナスになり売却しました。
ここで日本の不動産と違って面倒なのが、売却時の税金です。日本人などの外国人であるハワイの非居住者がハワイの不動産を売却する際には、キャピタルゲインが出ていてもキャピタルロスが出ていても、売却価格に対して源泉徴収税がハワイ州と連邦政府から徴収されてしまうのです。
1、ハワイ州の源泉税 HARPTA
ハワイ州の非居住者がハワイ不動産を売却される場合にハワイ州が徴収する源泉税がHARPTA（ハプタ）です。 税率は売買金額の7.25%で売却時にエスクローにより代理納付されます。私の法人はハワイに登録済みの外国法人のため免除されました。
2、連邦政府の源泉税 FIRPTA
外国人や外国法人がハワイ不動産を売却する場合は米国連邦が取引金額に応じて徴収する源泉税がFIRPTA（ファプタ）です。税率は売買金額が100万ドル以下で買い手が居住目的の場合は売買金額の10％、それ以外の場合は売買金額の15％で売却時にエスクローにより代理納付されます。
そのため源泉徴収税の総額は、
「ハワイ州税(7.25%)+連邦政府税(15%)=22.25%」
となり、売却時に売却金額の22.25%が徴収されてしまいます。かなり大きな金額です。
もちろんこれらの源泉税は米国確定申告をすることで後日還付を受けることができます。しかし、還付申請をしてもそれが認められるまでは半年くらいの時間はかかります。
私はこの物件に関してはほぼ2年所有して売却しました。キャピタルゲインはほとんど出ていません。昨年の春に売却し、6月締めで確定申告と同時に還付申請をしてもらいましたが、還付されるまでに約6ヶ月かかりました。
還付はハワイの税理士にお願いして、先日税理士のもとに還付金が小切手で届いたということで、現地で受け取ってきました。
徴収された額からキャピタルゲインに対する課税が引かれて$31,476が還付されました。(私はHARPTAが0のため15%相当の金額が還付)
1$=150円とすると約470万円。売却物件は借地権物件のためもう一つの所有物件の半額以下でしたが、結構大きな金額です。もう一つのコンドミニアムを売却した際には1,000万円以上源泉徴収されそうです。
■まとめ
海外での税金の仕組みは日本と違い、なかなかなじめません。今回はハワイの税理士の方がかなりきちんとやってくれたので、無事スムースに還付を受けることができました。
アメリカと日本とは償却額が全然違うので、せっかく還付された源泉税ですが、日本では償却の関係でキャピタルゲインも発生するので、今度は日本できちんと納税しなくてはなりません。不動産は本当に支払う税金が多いビジネスですね。
