ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である！！
お芝居の本番が終わった。
たくさんのご来場ありがとうございました！！！
たくさんの方に観に来ていただき感謝感激なんじゃ！！！
いつもであれば、ここから半年ほど英気を養って次の舞台に・・・。
という流れなのに、今回は5月下旬に次の舞台が決まっている。
もうすぐなくなってしまう六本木俳優座でかなり良いポジションを頂いた。朝ドラ女優さんやボイメンの元リーダー、元AKBや仮面ライダー俳優さん・・・・etc・・・・。大きな劇場で良い役で、素敵な共演者と。
順調に役者としての「詰将棋」も歩みを進めている。
終わってすぐに、次の台本を読み込んで台詞を入れて・・・・。
本業の役者さんのようなスケジュールになってしまっている。
■2024年も物件は買えている
さて、本業（？）の不動産の方は、塾生や後輩たちがいろいろな物件にチャレンジしている。1～3月だけでも、賃貸併用住宅購入が2名、チャレンジ中が1名。戸建てもアパートも何名かが購入した。
相場が上がる中でも、賃貸併用住宅は土地と延べ床面積に対して割安に売りに出されている。戸建ても稀に良い値段で良い利回りの物件が出てきて、反応速度が速いと購入出来る場合がある。
「物件がない、物件がない」と皆は言うが、出てきたタイミングですぐに見に行けていないか、問い合わせを入れられてないんだと思う。
もちろん、見つけるのが遅くて、すでに買い付けが入っていることや、買付競争に負けてしまうこともある。ただ、どちらにせよ、月に数軒は購入に値する物件に出会えている。
買えた時は、情報確認から30分以内には問い合わせ→内見予約に進み、即買付を発射できる場合はその場で入れる。最短で内見・現地確認して最終意思の決定をする。
自分の買いたいタイミングや、気持ちの高まりを待っている余裕はない。
常に買うための準備をしておき、物件が出たタイミング、良い値段で出してくれた売主さんの売りたいタイミングに合わせて購入するスタイル。
・・・本当に、新規参入者に優しくない。
良い物件を買うためには、不動産の良しあしを見極める目を養うだけでなく、他の予定に関係なく迅速な行動をして物件を抑えるところまでしないといけない。（会社を辞めた方が買えるようになったという人がいる理由）
■じっと待つより早く買う方が投資効率は上がる
と言いながら、ワシが初心者だったとして、そこまでは出来る気がしない。
では何を買うかというと、結果、市場に比較的長くとどまっている物件を購入することになる。
不動産の面白いところは、A級の物件でなくても、お金を貯蓄したままで数年待機するよりかは、まあまあの物件なら「今」物件を購入した方が相対的に資産が増えていくということ。
現状、600万円貯蓄があって毎年100万円貯蓄を増やせる人が、今年500万円で利回り10％の物件を購入するのと、3年後に同じ物件を12%で購入することを考えると・・・・・
①2024年に500万で利回り10％の物件を購入（諸費用込みで550万円）すると、2025年から2027年までの3年間で家賃で＋150万円、通常貯蓄で300万円で450万円と当初残った50万円で、
⇒500万円の残高
②2027年に600万円の貯蓄から300万円増やした900万の人が、500万円で利回り12％で物件を購入（諸費用込みで550万円）すると・・・
⇒350万円の残高
その後は、①より②の人が毎年10万円ずつ増えるスピードは速くなるが、①の人が増えている残高で、もう一つ物件を購入してしまうと、その優位性は失われる。
結果、長い目で見ると、「早く」物件を購入するのが「吉」となる。もちろん、儲からない物件を買ってはダメだから、最低ラインをどこに置くかということを考えるのが重要。
■買う前に30戸は見て自分の中に基準を作ろう
これから物件を購入したい人は、まず30戸物件を見に行ってほしい。同じ価格帯だけでなく、違う価格帯も含めて、気になる物件を内見するときには、その近くで売りに出ている物件を同時に内見予約しよう。
限られた時間を使う日に、少し時間を追加することで経験値を追加で獲得できる。30戸見に行けば、どこを見るべきなのか、どうして高いのか安いのかくらいは感覚が掴めるようになる。
ワシの経験じゃが、初心者の頃になかなか融資が引けなかったために、初めて一棟物を購入する前に100戸以上の物件を見に行くことになった。
市場に利回り20～30％OVERの物件が溢れていた時代。物件を見て買い付けを入れて融資を打診して断られる、ということがずっと続いた。
しかし、物件を見る目だけはどんどんレベルが上がっていった。あの時、簡単に融資が出ていたら、きっとムキになって物件調査をし続けることはなかった。今となっては、融資を断った金融機関に感謝したい。
いつの間にか、見に行った物件は2,000を超えた。
持っている物件は10に満たない。判断基準がしっかりあるから、迷わなくなってきた。「買い」の物件は外さない。
まだまだ物件を増やしたい中・上級者プレイヤーが跋扈する中で、新規プレイヤーは戦うことになる。「納得」して物件を買うためには、最低でも30戸は内見して、自分の中の評価軸を作ることが大事。
会社員の方にはハードルが高いかもしれない。しかし、その努力が将来の自分を助けてくれる。数年後に後悔しないために、始める前の準備として、足を動かそう。甘くはないが、その価値はあるはずじゃ！
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4月29日に東京浜松町で行われる『大大大家祭 2024』で、ワシも講師を務めることになった。ぜひチェックしてみて欲しいんじゃ。
☆詳細・お申込み
https://www.kenbiya.com/sm/s/tokyo/t-g/pt-0/dt_46459xxa/
