大家自ら6万のエアコンを買うかvs管理会社さんに8万で発注するか

皆さん、こんにちは。富治林希宇（ふじばやしねがう）です。
今回はリフォームに関する経験談と持論を書きたいと思います。

大家業を初めたばかりの時は、管理会社さんに退去時のルームクリーニングやエアコン設置等の手続きを全て依頼していましたが、色々調べて自身でできることが増えると、管理会社さんに依頼するのではなく、自身で発注することも増えました。

そのほうが費用が安く済むことが多いからです。ただ、最終的にそれはやめて、基本的に管理会社さんに依頼するようになりました。その理由を書いていきたいと思います。

■大家自身での発注をするようになったきっかけ

自分で発注することを検討したきっかけは、管理会社さんからワンルーム3万円のルームクリーニングの請求がきたことでした。

最初のうちは、その金額でのクリーニングを依頼していましたが、大家の会で話を聞いたり、インターネットで検索してみたりすると、これは自分自身で発注した方が安く実施できるとわかりました。

いろいろなWebサービス（くらしのマーケット、ゼヒトモ、COSOJI等）を見ると、ルームクリーニングは2万円弱~2.5万円で発注可能です。エアコン設置も管理会社さんが7～8万円なのに対し、家電量販店で自己発注すれば6～7万円程で、さらにポイントも付与されます。

【便利なWEBサービスの例】

・くらしのマーケット

・ゼヒトモ

・COSOJI（こそーじ）

■自己発注するのをやめた理由

便利なWebサービスを使ったりDIYをしたりすることで、かなり費用が抑えられました。自己資金が少なく、数千円でも節約したい大家さんには有効な手段になり得ると思います。

ただ、今では基本的に自己発注ではなく、管理会社さんに依頼することにしています。理由は主に２つあります。

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1）自分の作業が増えて非効率

結局、業者さんを手配する時間があるなら、その時間を使って物件探しや銀行開拓など『大家さんにしかできないこと』に時間を充てた方が、良い結果を早くだせると経験しました。

費用を抑えるために、時間や手間が取られ、新たな物件購入ができない、となってしまうことを避けることにしました。

2）管理会社さんに手間をかけてしまう

自分で手配したルームクリーニングで作業不備があり、入居者さんのクレームが発生したことがありました。この場合、管理会社さんが作業したわけではないのに、管理会社さんが対応しないといけなくなります。

そうなると、管理会社さんとしては他の人がやった仕事のどこに不備があったのかを調べることになって対応が遅くなります。すると、入居者さんにも迷惑がかかってしまいます。
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管理会社の担当者さんと飲みに行くことがあるので本音を聞いてみたら、「大家さん発注の工事は責任分界点の問題で手間が増えるケースがある」とのことでした（この方個人の見解かもしれませんが）。}

確かに僕自身も、管理会社に勤めているときは同じことを思いました。
これらの経験から、大家自ら工事やクリーニングを発注することはやめました。

信頼できる管理会社さんであることが前提となりますが、大家と管理会社さんと業者さんなどチームで動いているので、みんなが良い関係でないと長続きしないと思います。

■機会損失が発生しないかも大事なポイント

基本的に自己発注はしなくなりましたが、大家として知識は持っているほうがいいと思うので、管理会社さんの見積もりが相場価格の20％～30%以上高いものについては、自分で探してみることはあります。

※ちなみに、管理会社さんからの見積もりが数万以下なら、相場を見ずにご依頼することがほとんどです。

また、価格の他にもう一つ大切にしていることがあります。
それは、「機会損失が発生しないか」ということです。

例えば、管理会社さんにルームクリーニングを発注すると2週間で完了するけれど施工費が3万円かかる場合と、自分で発注すると2万円で施工できるけれど、完了まで1か月かかる場合があったとします。

自分で発注した方が1万円も節約できます。しかし、1万円高くても管理会社さんに頼むことで2週間早く完了すれば、その分早く入居者募集が始められ、その結果、2週間入居が早まれば、トータルではプラスです。

もしも管理会社さんと、自己発注の完了時期が逆になった場合は、また判断は変わってくるでしょう。

■どっちを選ぶか

大家業をしていると、選択肢がいくつかあって、どちらを選ぶかで迷うような場面がよくやってきます。

例えば、エアコンの設置について、どちらを選びますか？
エアコンは季節物ですので、夏場はスピード優先など、時期によってもまた判断が変わって来そうですね。

考え方は人それぞれですが、目先の単価だけでなく、チーム作りや、機会損失まで、トータルで考えてメリットの大きい方を選ぶことが大切だと思います。

今回は不動産のリフォーム費用に関する僕の考え方について、書かせていただきました。少しでも皆さんの参考になれば幸いです。