全国のズッ友のみなさま、お疲れ様です！
期日前に個人の確定申告が終わり、少しほっとしているイッセイです。
繁忙期も後半ですが、アパートの空室2部屋と家賃を値上げした戸建てがまだ決まっておらす、毎日暗い目をして過ごしていますw
これは完全に僕の勘なのですが、近い将来、借り入れが多すぎる専業大家さんにとって厳しい時代が来ます。
同じことを感じているズッ友が多いのか、最近SNSを見ていると「不動産だけでFIRE！」じゃなくてバイカー大家さんや僕のように「不動産＋事業」にチャレンジする人が増えているような気がします。（僕の周りだけかもしれませんがwww）
そこで会社を作ってもうすぐ一年になる僕が、これまでに経験した恥ずかしい大失敗を踏まえながら、「不動産＋事業でFIREを目指す大家さん」たちに今感じている大切な事を書いていきたいと思います。
■資金はたくさんあった方がいい
当たり前の話ですw。自営業者は勤め人と違って、仕事がないとお金が入ってきません。
僕が土木業界に入った2年前はそれなりに仕事がありました。でも、業界全体の人手不足で発注方法が変わり、昨年は冬場を除いてほとんど仕事がなかったです。
具体的にいうと、今までバラバラと分けていた入札を一本化して、その代わりに、工事期間を長くとるようになったのです。そうすると工期が重ならないので、少ない作業員でも間に合います。
その結果、僕の会社には仕事が回ってこなくなりました。
多分、他の地域でも同じだと思うので土木関係で起業される方は気を付けて下さい。
ということで、会社を作って早々、思惑が外れとてもとても厳しいスタートとなりました。僕だけなら仕事がなくても家賃収入でなんとか生活できるのですが、社員4人を食べさせていかないといけません。
役員報酬をゼロにしても、毎月の保険などの経費、その他の工具や車両関係費などはかかってきます。これを維持していくには、最低でも「給料＋経費」で月約200万円の売り上げが必要です。
大事なことなのでもう一度言いますが。社員を4人雇うと「役員報酬がゼロ」（つまり自分はお金をもらわない）でも200万円必要になります。これは本当に恐ろしいことです。
ということで、会社の資本金の100万円はあっという間に底をつき、予備費の500万円も1130日でなくなりました。
「イッセイのことだからどうせ大げさに言ってるだけだろー！」と波乗りニーノさんの声が聞こえてきそうですが、大げさに言っていません。本当です。恥をしのんで証拠を載せておきます。
残高2,425円！！
マジで会社を潰すかと思いましたwww
9月には除雪の契約を締結していたので、冬からお金が入ってくることは決まっていました。それまで、「この苦しみは12月末までだ！」と自分を励ます毎日でした。
僕は固定費を少なく見積もりすぎて苦しい思いをしたので、これから社員を雇って事業を起こす方は、先に社労士などに相談して経費をよく確認してから給料を決めることをおススメします。（それ以前に仕事もないのに社員を雇うのは絶対に止めましょうwww）
■事務員は必須
不動産の場合は客付け業者や管理業者、リフォーム部隊などがチームになりますが、事業を始めると税理士や社労士、社会保険労務士などの士業の皆さんと事務員とのチーム作りが必要になります。
会社を作ると役所や税務署、労働基準局などから手紙がたくさん来ます。事務員がいないとそういったものを全部、自分でチェックしないといけません。
しかし、ハッキリ言って社長にそんな余裕はありません。生きていくために仕事を取らなきゃいけないし、見積も作らなきゃいけないし、打ち合わせもしないといけないしで、とにかく多忙になるからです。
だからといって、郵便物のチェックや各種手続きを後回しにして良いわけではありません。申請期間が切れてしまっていたり、申請までの期間が短すぎたりすると、先生方に仕事を受けてもらえなくなります。
そうなると仕方なく、自分が不得意なことをやる羽目になり、ますます時間がなくなるという悪循環に陥ります。最初から事務員さんを雇っていれば、こんなことにはならなかったのに、と反省しました。
また、税理士や社労士、社会保険労務士は起業する前に契約して事務員にも紹介し、チーム作りを終わらせておくことも大切です。
また恥ずかしい僕の失敗をさらしてしまいますが、僕は起業時に事務員を雇わなかっただけでなく、税理士との顧問契約も結びませんでした。（というかそんな余裕がなかったw）
税理士には途中までスポットで相談をお願いしていて、除雪の仕事が本格化してから顧問契約を結ぶ予定でした。ところが最近、連絡を入れると「人手不足で新規は受けられない」と断られてしまいました。
幸いズッ友の土建屋さんの社長から紹介してもらった税理士と契約できましたが、危ないところでした。法人化して社員を雇うと一気にやることが増えます。戦力になってくれる事務員と士業の方は早めに見つけて、チーム作りをすませておきましょう。
■自宅の他に事務所を確保しておく
僕は事業を始める前からヤドカリで物件を再生しながら、事務仕事と遊ぶ場所として使っていました。自宅の一室を事務所にしてもいいのですが、仕事とオフの区別がつかなくなるので別に用意することをおススメします。
事業を起こすとほぼ毎日が選択の連続です。判断を間違えると貧乏になるので一人で考える時間がとても重要になります。どこまで拡大するのか、人の配置、会社をどの方角に向けていくのか、資金繰り、物件購入など、一人で考え続けると煮詰まることも多々あります。
気を緩めるにも事務所は便利です。映画を見たり、料理をしたり、風呂に入ったりすると気分が良くなるし、頭が柔らかくなって柔軟な発想ができます。そういう意味でも、水回りのあるアパートの空室や戸建てを事務所に使うのはおススメです。
■資金に余裕ができても使いすぎない
厳しい資金繰りを除雪仕事で乗り切って安心した僕は、また失敗をしてしまいました。嬉しくなって、結構な金額の買い物をしてしまったのです。
人事システム、戸建て、タイヤショベル、アパート、物件リフォーム、社有車、アルバイトへの諸手当などで約2,000万円も使ってしまいました。一応お金を産むものを買ったつもりですが、見直すと微妙なものもありました。
中でも「人事システム」は、事務員を雇わなくてもアルバイト110名の勤怠や給与計算が可能になると思い、130万円を投じましたが、使いこなせず完全にムダ銭になりました。
ZOOMで何回も研修を受けたのですが、全く覚えられません。高額だったこともあり、かなり集中して研修に臨みましたが、そもそものパソコンスキルが低すぎて相手の言うことを理解する前に次に進んでしまい、読めないメモを量産するだけでした。
僕のようなパソコン素人はZOOMではなく、事務所に来て教えてもらうとか、なんなら代わりに打ち込みをしてくれる人を身近に用意するくらいじゃないと、いくら良いシステムでも意味がありません。
今のシステム契約は10月末で切れるので、夏の間に使いやすいシステムを地元企業に作ってもらう予定です。
このシステムにかけたお金があったら若い社員に車を買ってあげられたのに。判断の誤りがお金を溶かす実例となってしまい、激しく後悔しています。今後は決算と税金の支払いがあるので、きちんとマネーを温存したいと思います。
もうすぐ、個人と法人の予定納税もやってきます(^^;)
財務がタイトにならないよう、一年目は大きな買い物をしないようにしましょう。
■入金されるまでが仕事
勤め人と自営業の一番の大きな違いは、「仕事を無事に終えてもお金が入ってくるかわからない」ということです。これはめちゃくちゃ大事なところなので、これから起業される方は忘れないようにしてください。
「そんな当たり前のこと、わかってるよ！」という方が大半だと思いますが、頭でわかるのと腹に落ちるのとは別物です。どういうことかというと、仕事を取って現場に入るともうお金が入ってきたような気になります。
実際に僕がそうでしたwww
でも、自分の手元に入ってくるまでは仕事が終わってもどんなに大きな金額でもそれは幻ですwww
もしお金が入ってくることを見込んで資金繰りをしてしまうと、万が一何かの事情でお金がもらえなかったり、値切られたり、入金時期が遅れたりすると財務が厳しくなります。
たった一日でも支払いが遅れると金融機関からの信用はガタ落ちになります。最悪の場合、倒産してしまうかもしれません。
くれぐれも自分の口座にお金が入るまで油断しないでください。
もちろん受注した際には契約書を必ず交わしてくださいね。
と、ここまで冷静に考えると「当たり前」のことばかり書いてきましたが、事業を起こして社員を雇うと本当に忙しくなり、当たり前のことを意外と忘れます。僕もこの一年で、大失敗をたくさんしてきました。
こんな僕ですが、優秀な社員が集まってくれたおかげで会社は僕がいなくても回るようになりました。4月からは社員が2人増え、僕を合わせて7人になります。
うち一人は事務員で、姉にお願いすることにしました。お金が絡むことは信用できる身内が一番です！そして、今後は土木一式と電気の建設業を取り、体制を整えていく予定です。
危なっかしいスタートでしたがとりあえず事業の方もなんとか形になり家賃収入に続いて2本目の収入の柱を作ることができました。次は3本目、4本目の柱を作るべく、今まさに見積りと計画を作っている最中です。
1つの事業が軌道に乗るまで僕の場合は3年かかるので2つ同時だとあと6年は忙しい日々が続くと思います。
今まではライバル不在のブルーオーシャンで仕事をしてきましたが、ここから先は競合がそれなりに存在するので、コラムに書ける事がだんだん少なくなっていくかもしれません。（どこまでこのコラムを続けられるかわかりませんができるだけ書き続けたいと思います）。
家賃収入のおかげで勤め人を卒業できて、事業の厳しい時期も乗り越えられました。これからも事業からの収益で無理のない程度に物件を購入して、60歳までは拡大していきたいと思います。
■経営者は孤独だけど、がんばろう！
最後になりましたがズッ友のみんなへ！
事業を始めると思いがけない落とし穴にはまったり、大変になる時期が絶対に絶対に必ず来ます。
でも誰にも相談できません。経営者は孤独です。
だからこそ仕事を目一杯頑張って成果を出して、時間を作れるようになったら全国のどこかで失敗自慢をツマミに笑って酒を飲みましょう！
家賃収入と根性で乗り切って、不安のない人生を勝ち取りましょう！
僕もあと9年、60歳まではがむしゃらに頑張ります！
最後まで読んでいただきありがとうございました。
へばー
