全国150万人の健美家ファミリーの皆さま、ごきげんよう！
アカオニしゃちょーのよしゆきです(*´▽｀*)
やっと花粉の時期も終わり、いよいよ外に出て活動がしやすくなってきましたねぇぇぇ～！という事で、ゼンチンフェアの次に大家さんが集うイベントと言われる！？某大家さんフェスタに行って参りました！
今年で何回目かは定かではありませんが、私自身は10回程度は参加させて頂いており、過去数回ほどセミナーで登壇させても頂いてもおります。
今回もま～～熱気のすごいこと。私自身は川村大大先生とブースでセミナーを行ったりしていたのですが、それ以外にも有益な情報をタップリ仕入れられたりして本当に良い1日を過ごさせて頂きました。
大家対談にも登場！不動産極右でお馴染みの川村龍平先生と対談後にパチリ！
■攻めるエリアは決まった！その次のステップは当然ブツアゲ
えーと、ところで前回の続き。
なにを書こうと思ってたのか・・・。
あ、そうそう。はい、そうですね。ブツアゲ。
今回も前回に引き続き、いま一番面白いと思って居る宿泊に関する事。
宿泊のブツアゲに関して書きたいと思います。
宿泊用物件のブツアゲなのですが、コレは簡単なようで（簡単と思ってないかｗ）非常に難しいです。
何故に宿泊用の賃貸物件のブツアゲが難しいのかといえば、それは多くのオーナー様が（私もそうですがｗ）
民泊＝うざい
と思っているからです（> <）
ああ「難しい」と書いていますがごめんなさい、説明不足ですね。
宿泊に転用できる物件は結構出ていることは、出ています。そんでも、
ロクな物件しかない中で儲かりそうな物件をブツアゲするのが難しい
のです（でしょうね）
宿泊業が盛り上がりを見せる昨今、不動産の仲介会社がそれを黙って見過ごすわけがありません。
彼らの嗅覚はハイエナ並みなので、次々と「宿泊業可能物件」を市場から掘り起こしてはきますが、それらのホトンドが（少し前なら知らんけど、いまや）宿泊業前提プライスであったり、そもそも宿泊が難しそうな所だったり、物件だったりするワケです。
しかし彼らも決して嘘をついているワケではなく（ウソをついている人も居るかも知れませんがｗ）
「宿泊業が可能な物件があるんですよ～」
という事を言っている「だけ」なワケでして、ようはそれを受け手（我々事業者側）が「行けるのか、行けないのか？」の判断を的確に出来なければいけないというワケなのです。
そんな中で事業者自身が「儲かりそうな物件」を探し出してゆくワケなのですが、宿泊で儲かりそうな物件はそもそも「普通に賃貸しても儲かる物件」です。オーナーさんとしては「面倒くさそうな宿泊事業者」に物件を貸すというリスクを冒す必要なんてないわけです。
過去10軒以上のアンダーグラウンド民泊（←言い方）を運営してきたので言えますが、
民泊に泊まりに来るゲストの多くは、何かしらヤラカシます。
そうです。
ナニカシラヤラカシマス（言いたいだけ）
自分の物件に入った賃借人がビジネスをして、そのビジネスのせいで年中近隣トラブルを起こすとしたら、奥さんならどうしますか！？
そりゃー、
「民泊には貸しませんわよ！」(;´Д｀)
ってなりますよねぇぇぇ！？(*´▽｀*)
そんな奥様をどのようにして説得するかと言えば、それは札束をチラつかせて（ヲイ）、もとい、「運営としてどのような経営をするのか」を熱くプレゼンする事によって、凍った心を溶かしてゆくのです。
いま現在、私は２軒の旅館がオープン間近なのですが、この２軒が２軒とも実は
「民泊ぅ！？ダメ！絶対！」( ﾟДﾟ)
な物件だったのですが、オーナー様を説得し信頼を勝ち取り、いまここに立っております。（原稿下書き時現在は１軒３リスティングオープン）
まぁこれは不動産屋としての自分のポジションを逆手にとった（←言い方）方法ではありますが、何かの参考になるかも知れませんので、いかにしてオーナー様を説得したのかを残りの時間で軽く書かせて頂きたいと思います。
■ゲストが起こすトラブルを解剖してオーナーを安心させる
民泊が「何かウザイ」と一般日本人が考えているその要因は、やはり民泊を利用する種族が「ややヤンチャ系」であることに起因します。
何故ヤンチャ系が集まるのかと言えば、民泊は真っ当に宿泊業を営んでいらっしゃるホテルなどと比べ、たいていの場合、宿泊料金がメチャ割安です。
割安な所を選ぶ層＝ヤンチャ
であることは、何も宿泊に限らず賃貸業でもカラオケ屋でも居酒屋でもファミレスでも、一緒です！
という事で、住宅宿泊事業法施行前のニュース番組などでは頻繁に民泊に宿泊しているゲストのご乱行が取りざたされていたわけです。まぁ当時は「ヤミ民泊」でしたのでホスト側も脱法だったんですけどね（お前がいうか）
さてそして、ここでそんなヤンチャ系ゲストの起こす３大トラブルに関して触れておきたいと思います。
2）ゴミ出しのルールを守らない
3）施設の汚損破損
この３大トラブルが一般的な日本人の 民泊＝ウザイ の構図を構成する主な成分となっておりますので、この３大トラブルを「仕組みを作って成るべく起こさないようにする」という事を具現化、言葉化、そして物件に実装して見せることがオーナー様説得の大きなカギとなります。
まぁ転借の場合、ダメなら諦めりゃ良いだけなので気軽にトライしてみて下さいね（責任逃れ乙）
1）騒音
これに関しましては、住宅街にある木造家屋を宿にした場合に致命的なダメージを与える事がありますので、殊更に注意が必要だと思います。
「音」となりますと個人の主観もあり非常に難しいのですが、とりあえずはリスティング（宿泊予約サイトに載せる紹介文）やゲストに渡すハウスマニュアル、また宅内の注意書きに
「近隣住民に迷惑なので20時以降パーティ禁止！」
「20時を過ぎて騒いでいると地元警察に通報されます！」
「余りに騒音がうるさい場合には退室してもらう可能性もあります！」
など具体的に脅し文句を書いて注意喚起を促すのはもちろんですが、一番効果的なのは実際に大騒ぎが起こっているタイミングでリアルタイムに、
「いま騒いでいるよね？止めてくれます？」(-_-;)
とゲストに連絡をする事です。
ですので、上記注意文に、「当館は騒音モニター機器が設置されていますので、騒音発生時には注意警告をします事をご了承ください」の一言を添えましょう。
それと共にデシベル計をリビングなどに設置、また騒音をモニタリングする仕組みを作り、それを具体的にオーナー様へプレゼンすることで「近隣への騒音配慮」が担保されます。
騒音モニターの仕組みを作るのに数万円を要しますが、宿泊業の継続を考えればこの処置はかなり重要かなと私は思っております。
2）ゴミ問題
こちらも相当に頭の痛い問題ですが、問題の本質を考えると要は、「ゲストが直でゴミを捨てなければ問題になりません」ので、運営側が一定の間隔でゴミを回収⇒廃棄する仕組みを作れば解決します。
それでも分別に関しては口酸っぱくハウスルールに記載しておくことを推奨します（他人のゴミを分別するのマヂで嫌でしょ？）
あと、地味にメンドウなのは自治体によって事業系のゴミの扱いが違ったり、分別のやり方が違うことです。やっぱりコストを掛けてゴミの回収・廃棄は業者に任せるのが（長い目で見れば）良いのかな～と思ったりもします。
3）施設の汚破損
こちらは、宿泊に使う物件が賃貸の場合、「賃貸借契約における原状回復」の考えに則りますので、オーナーとは揉めるポイントとはなりません。
汚損破損はキッチリ原状回復して戻す！
これが絶対ですので、物件の汚破損をオーナー様が危惧される事は今までありませんでした。これは俺っちが事業者として人間として認められているってことなのかな（自画自賛乙）
一方で事業者側から見た場合には、一番アタマが痛い問題となり得るのがこの汚破損です。特に「汚損」に関しては日常的に発生し、かつ重めのモノによっては事業の回転に悪影響を及ぼす可能性の高いモノとなります。
例えばのハナシ（ここから先はお食事中の方の講読はおススメしません！）、チェックアウトの際にリネン類を確認したところ、ウ〇コまみれだったとか下呂（隠語表現）まみれだったとかという事が、全然あります。
いやマヂで全然、あるんです！(;´Д｀)
信じないなら画像だって見せちゃうよ！！！（ヤメロ）
こんなピンチが発生した時は、リネンを自前で用意している方はシッカリ洗濯する（手間と時間が掛かる）、もしくは廃棄する（新規購入とセッティングに手間と時間が以下略）ということになります。
リネンを外注している場合、「汚損」で外注先から費用を請求され、その保証をゲストに求めたりするので時間も取られます。（泣き寝入りすれば良いって問題じゃなく）
上記のように、宿泊ゲストが起こしそうなトラブルを防ぐ方法をオーナー様にプレゼンしたわけなのですが、実はこの資料は「そのためだけに」作成した物ではありません。単に行政への提出資料をスライドし再構築すればOKです。
もしもいま、オーナー様の説得で難航している方がいらっしゃったら、今回のコラムを参考にしていただければと思います（失敗してもタダだし）
逆に、「旅館やったら儲かるんだろうけど、やっぱ自分じゃなー・・・」というオーナー様がいらしたら、３大トラブルの多くは仕組み作りで排除する事も可能ですので、是非ワタクシに物件をお貸しください！（最後は宣伝かぁ）
よしゆき 今回の教訓
「何か恐ろしいという感情は、それが未知のモノであることに起因しているんだな。何かムカつくと思っていたヤツと話してみたら、案外良いヤツだったというアレに似てるんだな（なんそれ）」
