■投資エリアと銀行のエリアがマッチしている形が必要
5050(ゴーさん)
そういえばひろ＊さんは「関東→札幌の大家会」を運営されているんですよね。会員の中にはうまく札幌の人になって融資を受けて拡大された方も、いらっしゃるんじゃないですか？
ひろ＊さん
いらっしゃいますね。前回言ったように、私自身も個人名義で札幌で3棟買えていますから。
5050(ゴーさん)
札幌で買うために、東京から住民票を移したりしたんですか？
ひろ＊さん
いえ、実は移していないんです。支店登記で買った物件と、個人でこんなに持っていますよという資料を見せたら融資してくれた銀行さんがあったり、公庫を使ったりしたんですよ。
5050(ゴーさん)
それは前回言った、融資締め付け前の頃のお話ですか？
ひろ＊さん
そうです。締め付け後は、自分の本店のある場所と投資対象のところに支店があって、自分の投資エリアと銀行のエリアがマッチしている形をうまく作らないと、なかなかなかきついです。
もちろんイレギュラーはありますよ。どこぞの信金が札幌に新店を出すとか、そういう時は一瞬すごく緩くなったりするんですけど、それも昔に比べてかなり減りました。
第四北越銀行がまだ第四銀行だった頃、あそこは札幌と新潟と東京あたりでやっていますけど、かつては仙台の法人でも融資するって言われていたんですが、今はやっぱり札幌に本店がないとダメって言われます。
会員の中で昔買った人たちは大体みんな利確していて、札幌の物件はもうないという人が多いです（笑）。遠隔投資は難しくなってきている感じがします。
5050(ゴーさん)
そういえば富山にも物件をお持ちですよね。これはどういういきさつで買われたんですか？
ひろ＊さん
富山には昔仕事で何年か赴任していた時期があって、その時の縁で買いました。8部屋のアパートなのに350万円でしたからね。
5050(ゴーさん)
それは安いですね（笑）。
ひろ＊さん
融資を引かないでも買える物件なので、これは参考にはならないかもしれません。
それこそ北陸銀行とか、富山にもあって東京にもあるそういう銀行を今開拓できて、新築を建てるケースなら、もしかしたら富山はありかもしれませんが、飛び地ですから、あまり買い増す方向ではないですね。
和やかに対談は進んで行きます。
■広告料と賃料の上がり下がりにも地域ごとの特色が
5050(ゴーさん)
そうやっていろんなところで買うと、地域ごとの特色があって面白そうですね。
ひろ＊さん
富山はやっぱり市場が小さいので、買い付けを入れたら1番手から5番手まで全部知り合い！なんてことがあります（笑）。物件が少ないから、知り合い同士で物件回したりしています。ある人が20％で買った物件を他の仲間に15％で売るとか。
一方、札幌はそこまでの狭さ感はなくて、もうちょっと広いです。エンドの買付はたまに被るぐらいです。でも、管理会社さんとか業者さんは、やっぱり石を投げたらだいたい知っているところに当たるくらいの狭さですね。
東京の場合はそんなの、もうあり得ないっていうか、買付で知人と被ったことは過去1回しかないです。業者さんも全く被らないですね。
5050(ゴーさん)
やっぱり市場が大きいから、その辺の差が出てくるんですね。
ひろ＊さん
そうですね。市場のエリアの特徴で言うと、昔よりは多少マシになった気はするけど、札幌は広告料がやたら高いです。都会だけど、家賃が安いんですよ。いっぱい物件があるから。
2万円くらいの物件もあって、業者さんからは1回10万もらえないと動かないっていう話も聞くので、広告料4～5ヶ月とか、安い物件でもどんどん上がっていって、経費倒れするんですよ。
最近はそうでもないですけど、10年前くらいの福岡では、自然競争のおかげで広告料は上がって家賃が下がるなんてことが起こっていました。
博多だと結構立派なワンルームマンションも1万円台とか2万円くらいで借りられるとか、すさまじい家賃破壊が起こっていたり。
一方札幌は、家賃は下がらずに広告料だけが上がっていった形です。どこかの大手仲介業者が始めて、みんなが一斉に真似したんでしょうけど、おそらく市場の特色として変化したんじゃないかなと思います。
僕のイメージとしては、福岡は家賃も下がるけど、広告料は札幌よりは安い。札幌は広告料がすごく上がったけど、福岡ほど家賃は安くないとかね。
こういうところに差があるんだなって思います。ただ、あくまで10年以上前のお話です。今は福岡の方が家賃高そうですね。
あとは、富山に行くと広告料という概念が当初なかったなんてこともあります。札幌はフルオープンというか、管理会社や仲介さんが自分で物件を抱えなくて、大手仲介同士で客付けしたりするんです。両手でないとダメ、みたいな発想があんまりない。
仙台に行くと、最近はそうでもないですけど、昔はやっぱり何社かある大手管理会社さんが絶対他社の物件は付けないとか、囲い込みもあるという話は聞きました。
■東京では入居者とバーベキュー、地方では管理会社と飲みに行く
5050(ゴーさん)
ブログを拝見していると、ひろ＊さん、入居者さんとバーベキューやったとか、書かれていますよね。地方でもやられているんですか？
ひろ＊さん
東京では結構やっていますが、さすがに地方ではそれをやる体力はないです（笑）。地方は基本的に管理会社さんに全力でお任せするスタイルです。
東京も本当はそうしたいんですけど、一部のコミュニティを作って特色を出している物件だけバーベキューしてフォローしてます（笑）。それ以外は、ほぼ管理会社さん任せですね。だから管理会社さんには気を遣ってます。
札幌にはちょいちょい出張に行っています。ほぼ管理会社さんと会って飲んで遊んで、そういう時間を一緒に過ごすことで、相手との仲間意識を醸成させています。
そうすれば、あのオーナーの物件だから頑張ろう、悪さしないでおこうとか、見積もりも優しくしておこうとか、そんな感じでやってもらえるんじゃないかと思うので、せっせと貢いでます（笑）。
5050(ゴーさん)
仙台の物件もそうやってフォローしている感じですか？
ひろ＊さん
仙台は基本的には義母による自主管理です。アルバイトとか管理会社に任せると、管理費を取られてしまうから、その分自分でやるんだったら役員報酬として上乗せするということにしていて。
仙台には2棟あって、片方は全然手間かからない本当に楽な物件でいいんですけど、もう片方がすごく手間のかかる物件なんです。だから70歳を超えた義母がやるには大変すぎたので、さすがにあそこは管理会社に任せることになりました。
その管理会社さんは昔から仲良くしていて付き合いも長いので、悪さはしないだろうし、たまに仙台に飲みに行く仲です。
■義理のお母さんをいかに戦力化したのか
5050(ゴーさん)
仙台でもそれなりに関係は作れているわけですね。義理のお母さんには自主管理をどうやって教えたんですか？
ひろ＊さん
向こうから聞いてきたことを教えましたね。退去があると連絡が来るので、まず業者さんを探すように伝えました。それでこっちの大家さんとの繋がりを使って、内装業者さんを紹介してもらったりとかして。
退去ではまず立ち会いをしてみて、と伝えます。汚いところを見つけたら、別に何も言わなくていいから渋い顔をしてみてと教えたりね。
5050(ゴーさん)
何気にうまくレクチャーしていますね（笑）。
ひろ＊さん
入居者さんから連絡が来たら、LINEが転送されて来るんです。こう来たらこう答えてって伝えたりして、そんな感じでやっていたら、意外と何でもできるようになっちゃいました（笑）。
物件を買うときに、融資資料は私の方で作っておくから、資料はお義母さんが銀行に持っていってと伝えたら、ちゃんとうまく銀行と話をして帰ってきたりして、おかげで融資が通っちゃいました。
できるなこの人！って感じになって（笑）。それ以降、どんどん丸投げする度合いが増えてきて、「年寄り使いが荒い」って言って文句言いながらもやってくれています（笑）。
5050(ゴーさん)
すごくいい人材ですね！この記事の読者さんに対して、義理のお母さんをどうやって戦力化したのか、伝えられればいいですね。
ひろ＊さん
できるといいんだけど、いつの間にか戦力になってくれちゃったからなあ（笑）。
5050(ゴーさん)
マッツンの奥さんみたいですね（笑）。
参照→子供を背負って残置物整理。マッツンさんの奥様はなぜ大家業に協力的になったのか？【第2回】
ひろ＊さんの場合は、やっぱりご自分の動き方が周りをうまく引きこめたんじゃないですかね。
ひろ＊さん
可能性があれば、とりあえず言うだけ言ってみますね。例えば仙台で義母に法人の代表になってもらう時だって、無理だと思っていたけど、ワンチャンあるかなと思って、言ってみたらうまく刺さって、社長になってくれました。
不動産の仕事も、形だけでいいと言っていた人に実際仕事してもらうことになったので、その分報酬はきちんと払うように変えました。報酬を払ったら、ありがとうございますって感謝の気持ちを口に出して言うとか、そういうとこは気を遣っています。
こっちはあなたを頼っていて、戦力だと思っているっていう姿勢はいつも見せているつもりです。
ひろ＊さんのように複数の拠点を持っていると、エリアごとの違いが分かって面白そうですね。次回は明日配信です。どうぞお楽しみに！（担当：T）
