■海外不動産は購入のハードルが高いし儲からない！
5050(ゴーさん)
そういえばひろ＊さん、海外不動産もやられていましたよね。
ひろ＊さん
あの失敗のいきさつは失敗例告白にこってり書かせていただきました。とりあえずフィリピンの区分は、ポルシェ一台分くらい損切りしました（笑）。海外は本当に儲かりませんでしたよ。
参照→トラブル続出！フィリピンのコンドミニアムを続けて3戸購入した私の反省
しかも1つ買って失敗しそうになったので、やばいと思ってナンピン買いなんて愚かなことをしました。そのうち返済も大変になってきたので2つ損切りして、1つ残しているんですけど、もはや手を付ける気にもならなくて。
1BR、59平米の物件を630万ペソ（当時日本円で1300万円程度）でナンピン買い
5050(ゴーさん)
残った1つはまだ完成してないんですか?
ひろ＊さん
これは完成して引き渡しをされたまま、ほったらかしなんです。一応賃貸しようと思って家具まで入れたんですけど、その後やる気がなくなっちゃって（笑）。
というのも、フィリピンの管理契約書って5枚つづりくらいのが、8部とか9部とかあって、それに全部自分の直筆サインを入れなくちゃいけないんです。
しかもそれにうちの奥さんのサインも書かなきゃいけないんです。一度サイン書いてほしいと、ちらっと頼んだらめっちゃ嫌な顔をされて。
これはタイミングを改めようと思っているうちに、書類の山に埋もれていって、もう契約するのがめんどくさくなって、完全放置になりました。
5050(ゴーさん)
やっぱり海外は日本と違うから難しいんですね。
ひろ＊さん
そうですね。例えば札幌で物件を買う際でも、やっぱり地元の人よりも土地勘は弱いし、マーケットもわからないですよね。この路線だとこっちの駅はいいけどこっちの駅は悪いみたいな、ミニマムな話もあるじゃないですか。
5050(ゴーさん)
なるほど、こっちの駅にはコンビニがないからちょっと不便とか、地元ならではのローカルな判断ってありますね。
ひろ＊さん
そう。そういうことって、結局そのエリア内での相対的な良し悪しの判断になるんですよ。
だから僕らが札幌で買うなら、ざっくり「札幌市・地下鉄」みたいなくくりで買いに行くんですけど、現地では通りとか地下鉄の駅では実際ここがいい、悪いとか、いろいろあるでしょう。
そういう土地土地にあるミニマムな判断材料が少ないから、僕らはあまり考えずに買っちゃうわけです。
札幌でさえそうなんですから。ましてや海外ですよ。僕らが絶対わかるわけがないんです。ただ、わからないがゆえに、地元の人が買えないようなところも、躊躇なくポンと飛び込めるから、結果的にうまくいくこともあるとは思うんです。
例えば知り合いの投資家さんで、能登半島の七尾の高利回り物件を買っている人がいるんですけど、金沢の人は七尾で買うのはありえないって言うんですよね。
それは相対性の問題で、日本全体という中で見ているその投資家さんと、石川県という中で見ている地元の人の発想の差だと思うんですよ。
5050(ゴーさん)
確かに。そこに違った良さを見出したりするわけですよね。
ひろ＊さん
そうなんです。その投資家さんのところがうまくいくと、あれ？意外と七尾はいいのかな？って、地元の人がポツポツと買ったりし始めるんですよ。遠隔であれば、地元の人が怖くてできないチャレンジがやれちゃうんですよね。
5050(ゴーさん)
さっきのコンビニがない駅前の話もそうですけど、地元の人はコンビニがないからダメなのかもしれないけど、外の人は数字を見て、家賃と利回りを出して客観的に判断して、稼働率が悪くなければ買いだって判断できるんですよね。
ひろ＊さん
その土地を知りすぎていると、判断材料が多すぎて、逆に判断できないっていうのはあると思います。それぐらいいろんな判断材料がある中で、国も法律も違う海外不動産って、超ハードルが高いんですよ。
お二人の対談、白熱中！
■見方を変えると外国人には日本の不動産がバーゲンセールに見える
ひろ＊さん
ところでいま民泊がすごく盛り上がっていますよね。ゴーさんは民泊やられてなかったですよね。どうしてですか?
5050(ゴーさん)
僕はもう完全に、そういう手のかかるものはやりたくないんですよ。
ひろ＊さん
やってみると実際はそんなに手はかからないものですよ。
5050(ゴーさん)
やっている人からはそんな風には聞きますけどね。あと単純に、不動産は賃貸借契約で固くやっていきたいという考えを持っているからです。
ひろ＊さん
さすがですね～。僕もそのくらい固くないとダメなんだろうな（笑）。
5050(ゴーさん)
それで言うと、確かにほとんど大きな失敗はないんですけど、全くチャレンジできていないっていうことが僕の最大の失敗な気がしているんです。
お互い15年くらい不動産をやっていると、ひろ＊さんもあの頃東京でやっていればよかったって、思いません？
ひろ＊さん
めちゃくちゃ思いますね（笑）。
5050(ゴーさん)
あと、第一回で話した船長の話も然りなんですけど、僕はその時期そのマーケットでの高いか安いかで物件を見てきたので、失敗こそしなかったんですが、そのマーケットの中だけで見ても仕方が無いっていうことが、最近ようやくわかってきました。
ひろ＊さん
そうなんですよね。いつも利回り2～3%で見てる、台湾とかそういうところの外国人が日本のマーケットを見たら、5%だって激安に見えるわけです。
5050(ゴーさん)
そう。見方の違う彼らにはバーゲンセールに見えたりするんですよね。あと、時の経過という要因もあるでしょう。
ひろ＊さん
そうそう。やっぱりあの頃、不動産は下がる一方だと思っていたのに、どっこい実際は上がる一方だったんですから。これから下がる可能性もありますけど（笑）。だから物件の価値はものすごく相対的なものなんですよね。
5050(ゴーさん)
結局それまでの数字しか見てなかったから、大局を見誤ったんだなって、すごく思いますね。
ひろ＊さん
大局って意味だと、今までは自分に買えるものを買うことしかしていませんでしたからね。
5050(ゴーさん)
そう、一番行けそうな物件を買うことだけです。健美家サイトで、もう利回り順に上から全力で問い合わせするとかね。
ひろ＊さん
あの頃の正解は、健美家で東京23区で検索して利回り順に並べて、上から買っていけば良かったんですよ。
あの頃の自分に何かアドバイスできるなら、何を買っても大丈夫だから、もう全部買っとけって言いたい（笑）。お前は信じないと思うけど、10年後に不動産は倍になるぞって言っちゃいますよ。あ、倍は言い過ぎか（笑）。
■黎明期から始めた民泊、不調期をすりぬけて稼げる物件へ！
ひろ＊さん
脱線しましたね（笑）。民泊のお話でした。私は面白そうだなと思って、チャレンジの一環で始めたんです。最初東京でまだ「民泊」って言葉がなかった時代、Airbnbというサイトで何やら部屋が貸せるらしいっていう話が出回りました。
そんな時代に、たまたま知人が、最近その運営会社をやっているって話を聞いたので、面白そうだから自分も東京の物件で一部屋やることにしたんです。そうしたら、賃貸で15万で貸せる部屋だったんですけど、売り上げが50万上がったんですよ。
5050(ゴーさん)
貸すよりもいいですね（笑）。
ひろ＊さん
まだ民泊新法がなかった時代、そういうことをやっていました。東京でうまくいったからいい気になって、札幌でもやってみようかと思って、転貸でやってみた時期もあるんですよ。
賃貸で空きのある物件を借りて、そこに仲良くしてる運営会社さんにセッティングをやってもらって、稼働状況を見て一喜一憂。札幌は東京ほどは儲からなかったけど、それなりに黒字にはなりました。
その後民泊新法が施行されて、その時はもう東京は撤退しちゃっていたんで、札幌だけ民泊の申請をして番号を取ったんです。やっぱり新法になると、売上が下がるんですよね。
5050(ゴーさん)
売上と稼働日の制限が入るからですか？
ひろ＊さん
そうです。その頃日本人は民泊にあまり良い印象を持ってなかったし、札幌で外国人向けということで限界もあったり、部屋も25平米と狭かったりして。でも損はしてなかったし、いい経験にはなりました。
そうして最終的にコロナの半年ぐらい前に、この運営会社さんの物件は全部撤退したんですよ。その運営会社さんはイケイケだったので、辞めるならうちで買い取ると言ってくれたので、全部売っておしまいにしたんです。
おしまいにした何ヶ月か後に、民泊使用してる部屋じゃなかったんですけど、その物件で火事が起こって大騒ぎになったんです。しかもその何ヶ月か後にコロナが始まったんです。
5050(ゴーさん)
すごいな、絶妙なタイミングで抜け出したんですね。
ひろ＊さん
札幌ではそれ以来やっていません。やがてコロナが開ける前、オリンピックが延期になった2020年の終わりぐらいに東京で借地の戸建てを買ったんですよ。
これなら民泊できるんじゃないかって急に思ったんです。で、稼働させて、オリンピックに間に合うかなと思っていたら、無観客でしょ。まあ、自前の物件だからいいや、ぐらいの感じで安く貸して、レビューをちまちま溜めていたんですよね。
やがてコロナが落ち着いて11月に外国人解禁になったら、バーンって売上が上がって。以来、いい月で70万ぐらい売上があるんですよ。
5050(ゴーさん)
すごいですね！場所はどちらですか？
ひろ＊さん
城東エリアです。規制が緩い区がいくつかあるんですよ。でも旅館で申請したから住宅としての軽減がなくなって、地主さんのところの固定資産税が上がってしまったんです。
上がったから地代が高くなっちゃいましたけど、仕方ないですよね。ちなみに今度購入する物件で、民泊をもう一棟やる予定なんです。
やっぱり浮き沈みはあるけど、あと何年かはいけるかなと思っています。保有物件なんで、いつでも民泊をやめて賃貸に戻せますからね。
今やってる戸建ては、賃貸で11万ぐらいで貸せそうで、利回り10%ぐらいでいけそうなんです。
とってもお洒落な設営中の民泊。造作キッチンはDX母ちゃん製。
ひろ＊さん
今度買う物件も、多分賃貸に戻しても8%ぐらいでは回るかなと思っています。一応そんな目論見はあるので、だったらちょっと上振れすることをやってみたいと思うじゃないですか（笑）。
ちょうどコロナ禍を迎える時期に民泊ビジネスから離脱して、うまく低迷期をすり抜けて戻って来れたのはすごいです。ひろ＊さんは強運の持ち主ですね。次回は明日配信です。どうぞお楽しみに！（担当：T）
