定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。毎月、競売で公開されていた物件の競売事例をシリーズとしてご紹介している｡
紹介する物件は南関東にある戸建ての物件である。海まで1.5kmの位置にあり、海好きの方には魅力的な物件である
最寄りの駅からは約1.5km離れたところにあり、少し距離はあるが徒歩、または、自転車で移動可能だろう。都内への移動は最寄りの駅から乗り換える必要がなく、移動可能である。
当物件の築年数は39年とかなり経過しているが、建物を見る限り、リフォームを行えば、数年の利用することは可能だろう。築年数が長い場合、入札時の競合となる不動産業者は転売しづらく、入札件数が多くなることはないだろう。
通常、不動産業者は築浅の物件を落札し、転売して利益を得る傾向がある。築年数が長いとお客様からのニーズが少なく、修繕も必要となり、手間もかかる、さらに価格も低くなり、利益も少なくなり、入札件数も少なくなる。
当該物件は築古であり、基準価が低く、メンテナンスを行えば利用可能であり、賃貸向けの物件である。今回、紹介する物件を参考に、このような競売物件もあるということをご理解頂けたらと思う。
1．物件概要
（1） 所在地
物件の市町村は、人口は約3万人であり、相模湾に面し、温暖な気候であり、夏でも冬でも過ごしやすい気候である。海と山に囲まれて、都内の喧騒を離れた湘南の住宅地として注目されている。
最寄りの駅からは約1.5km離れたところに位置している。以下の外観写真の建物の反対側は新幹線が通っており、振動や騒音が気になる。入札時の確認項目である。
（2） 物件概要
物件は、土地が182㎡、建物の延べ床面積が107㎡、築39 年の木造2階建てである。以下の写真より、傾斜地であり、高地に家が建てられているため、眺望が良く、日当たりも良い。建物の下には駐車場もある。
（3） 間取り、室内
間取りは以下であり、5LDKである。1階には、キッチン、リビング、和室1部屋と浴室、トイレなどの水回りがある。2階には、洋室が4部屋ある。大家族向けの物件である。
以下、室内の写真である。残置物は多くはないが、テーブルや椅子、食器棚がある。室内の壁紙に汚れや黄ばみもあり、壁紙の交換等のリフォームは実施した方が良いだろう。水回りに関しては、予算次第であるが、綺麗にすれば、まだ使えると思われる。
2．物件詳細
(1) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には､通常、債務者、賃借人の関係者のコメントが記載されている。入札時点では、物件の部屋の中まで立ち入ることができないため、公開された写真や住んでいる方々からのコメントを参考に物件の状況を確認する必要がある。
今回、債務者は既に亡くなれて、債務者との退去交渉等は不要である。
(2) 執行官のコメント
裁判所の公開資料には、通常、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されている。執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。執行官は競売物件を確認した際、自らの意見も記載されているため、必ず確認しよう。
今回のコメントより、建物の傾斜や新幹線の通過に伴う振動・騒音が認められたことより、入札時は事前に現地確認が必要である。
(3) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である｡
4,840,000円
上記の金額は､裁判所から依頼された不動産鑑定士によって､査定される｡この金額は､一般流通市場の価格よりも安く設定される｡理由は､この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず､競売自体が成り立たないためである｡
3．落札結果
（1） 落札結果
落札金額は以下である。入札件数は1件であり、法人が落札している。
4,096,000円
(2) 利回り
利回りを算出すると以下である。
家賃 80,000円/月
落札金額 4,096,000円
諸費用 300,000円（裁判所へ代金納付する際の諸費用（登録 免許税など））
リフォーム 700,000円（概算であり、参考価格）
利回り 18.8%
4．最後に
今回、南関東の築39年の戸建て賃貸を紹介した。所在地は南関東の海沿いであり、場所としては悪くない。しかし、新幹線が近くを通過し、建物は築古というデメリットもある。
その反面、結果、入札件数が少なくなり、落札者は基準価以下で、最低落札価格に近い金額で落札できている。
この近辺の落札実績で、駐車場付きの戸建て物件を約400百万円で落札できたことは非常に安く入手できた。競売物件でこのような物件もあることをご参考頂けたらと思う。
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