融資が厳しく、建築費や人件費が上がるこの厳しい市況のなかで2021年から不動産投資を始め3年で家賃年収7500万、借入8.5億を達成するまでに資産を拡大させた人がいる。
東海エリア在住の元エンジニア、アラフォー男性のKさんだ。今では会社員を辞め、東南アジアと日本の二拠点生活を家族で楽しんでいる。3年という短期間で、いかにしてここまで拡大できたのか？ Kさんの不動産投資体験談を紹介する。
不動産投資は1棟目が1番難しい？ 最初に決めた条件を厳守
2人の子供と妻と4人家族のKさん。エンジニアとして長く会社員生活を続け、何不自由なく生活できていた。
不動産投資に興味を持ったのは先輩から勧められた、ロバートキヨサキの本『金持ち父さん、貧乏父さん』がきっかけだ。不動産に働いてもらうお金の増やし方があるのだと興味を持った。
「不動産投資をするとしたら、自分ならどんな物件を買うべきなのか、戸建てか1棟アパートなのか、気になって関連書籍を10～20冊読んだのですが答えがどうにも見いだせずにいました。
そのため手探りで始めるより詳しい人を味方につけ、アドバイスをもらいながら買い進めたほうがいいと考え、大家さんの勉強会に参加し、本格的に不動産投資を始めました」
そうして3年間で次のような実績を納めた
《不動産投資の実績》
・2021年に1棟目を購入
・以降、7棟78部屋(新築予定含む)+土地一筆を購入
・年間家賃7,500万円 ・借入8.5億円
・木造新築3棟、RC新築2棟、RC中古2棟
《不動産投資の条件＆目標》
▽エリア：自らも住んでいる東海圏
▽購入する物件：新築・中古問わず１棟アパート
▽利回り：8～9％
▽スタート時の目標：投資を始めて5年で家賃年収1000万
上記のような条件や目標を掲げ、物件を探し、良さそうな1棟アパートを見つけては、勉強会の先生に相談をするのだが、どれも「ダメ出し」をされてしまう。何がダメだったのか？
「今思うと当初は『きれい』な物件や『かっこいい』物件に惹かれ、見た目を重視していましたが、先生に『そんな物件を買ったら、終わる』と怒られていました。事業的にこの物件を買ったらどうなるのかをリスクを中心に考えるようにしました。
たとえば満室でも駅から遠く、大学頼みの客付けになっている場合はワーストケースを想定し、大学が撤退しても埋まるかどうかを考えます。リスクを分析し、本当に大丈夫か見るようにしたのが買えるようになったきっかけです」
未経験から融資を受けるには？ 金融機関20行を巡り学んだこと
今では8.5億円の融資を得ているが、融資で苦戦したのは1棟目だそうだ。1棟目として購入したのは、業者さんから提案された「土地＋新築アパートのプラン」である。
「愛知県桑名市の土地で、プランを持ってきた業者さんで1LDK40㎡が6戸入る木造3階建ての賃貸マンションを新築しました。
木造でも性能がよいことと、桑名は名古屋まで電車で20分のベッドタウンで周辺の賃貸業者をめぐって調査をしてもコンビニや駅に近く便利で、手堅い賃貸ニーズがあることから確信を持てました」
当時は会社員として新製品の開発リーダーに抜擢されて本業がとても忙しかったそうだ。コロナ禍の在宅勤務を活かして融資の資料作りや面談に備え、徹夜する勢いで準備をした。
「1棟目を買うまで3ケ月で20行の金融機関をまわりました。まずは自分の家の近くや検討している物件の銀行など10行ほど手当たり次第に電話をしてアポを取ろうとするも面談まで進めず、このやり方は間違っていると思い、勉強会の先生に金融機関を紹介してもらい、面談に進めるように。
融資を受けるに値するような資産があることを示すために、家族の理解をえて、妻や親の資産も含めて、1円でも多く資産があることを示せるように資料を揃えました」
都市銀行で木造でありながらも、劣化等級の2級を取ることで期間30年の融資を受けようとするが、直前で微妙に書類がそろわず、通常の木造の耐用年数に応じた期間22年で融資を受けることに。
「期間が30年から22年に短縮されることで、金融機関の定める返済比率に合わせて貸付額が減らされました。頭金400万のつもりが、1000万を用意することになり、大変な思いをしてなんとか支払いました」
この1棟目で一連の流れを経験し不動産投資の流れや仕組みについて身をもって理解した。そこで1棟目と並行して2棟目に着手。2棟目は名古屋市で中古のRCを購入。融資は地銀から受け、この地銀が後々メインバンクになっていく。
融資は『数字半分、人半分』。人としての信頼もカギに
次第に融資のコツがわかっていった。少しでも多く資産があることを示し、購入後は決算書をしっかり作ることが大事だと心得る。
さらには半年ほど勉強をして、商業簿記2級を取得。それを名刺に書いて、自分の言葉で決算書を語れるようにしたことで投資を加速させていく。
「融資の世界では『数字半分、人半分』といわれますが、その通りだと実感しています。商業簿記2級は、銀行員さんも会社から取らされるそうで、名刺を見て『君も簿記2級を取ったのだね』と話をしてくれ、同じ土俵で話ができると認めてくれた気がします。当時を振り返ると、本業も大変なときで死に物狂いで取り組んでいました」
融資を受けるにあたり知っておきたいのが不動産の評価方法だ。短期間で多くの借入をするなかで積算評価や収益還元法など重視した評価方法はあるのだろうか？
「どちらの評価法で評価をするかは銀行によって異なりますが、私は『収益還元法』が好きで重視しています。収益還元法では、いくらお金が入ってくるかをベースにシミュレーションをたてますが、それがまさに投資をするうえで重要だと思うのです。
積算評価は土地と建物、それぞれの評価を出す方法ですが、私の場合、積算評価はまったく見ないですね」
明日の【後編】では売れ残っている中古物件や利回りの低い物件も交えて資産を拡大していった方法を紹介する。
