融資が厳しく、建築費や人件費が上がるこの厳しい市況のなかで2021年から不動産投資を始め、わずか3年で家賃年収7500万を達成した人がいる。
東海エリア在住の元エンジニア、アラフォー男性のKさんだ。今では会社員を辞め、東南アジアと日本の二拠点生活を家族で楽しんでいる。3年という短期間で、いかにしてここまで拡大できたのか？
【前編】では、ゼロから不動産投資を始め、融資を活用する方法を紹介した。後半の今回は、意外な方法も活用して資産を拡大させた、Kさんの体験談を紹介する。
負債化していた田畑を活用。定期借地やファミリー向け賃貸に
前編では融資を受けるにあたり、資産があることを示すために妻や両親が所有している資産も金融機関に提示したとお伝えした。その資産のなかには、休耕地の田畑があり、「負債」同然の状況だったことに目を向けた。
「実家が農家で田畑があるのですが、あまり収穫が見込めず、かといって農業をやめると税額が上がるため、そのままになっていました。
不動産投資の勉強をするなかで、幹線道路沿いの田畑など、うまく活用できれば収益化できると考えるように。そこで、ある土地を定期借地として貸すことにしました」
田んぼだった土地を事業者に貸し、その土地に事業者が上物を建てて事業を営んでいる。上物の建築費は事業者が負担する。持っている土地を貸すというシンプルな運用方法で、なんと年500万の収入になった。固定資産税を差し引いても9割が手元に残ることになる。
これをきっかけに愛知県一宮市でも休耕地を活用した。一宮は名古屋駅から電車で1駅、10分の近さで、手堅い賃貸ニーズがある。さらには人気の小学校が近く、この場所を使わない手はなかった。
「住宅地のまんなかにぽつんと残っていた畑を活用し、ファミリー向けの賃貸住宅を建てました。間取りは、1LDKと2LDKを混合した9戸。先祖代々の土地なので、長く大事に持つつもりで、耐用年数が長く取れるRCに決めました」
コンクリートの価格も上がり、建築費が高止まりしているようなタイミングであったため、建築費は1億3000万と高額である。
「竣工時満室は当然ですが賃貸ニーズが見込み通り高いこともあって、竣工から1年経ちますが、退去前に次の入居者が埋っているほど順調です」
売れ残っていた中古物件や利回りの低い物件も購入していく
岐阜県可児市では、ファミリー向けの中古ＲＣを購入した。実は半年ほど物件サイト（ちなみに健美家）に掲載されていたものの誰も買わずに売れ残っていた物件だ。
「利回り8.7％で悪くないはずなのに、半年ほど誰も買わないのです。これは買った方がいいのか、それともヤバい物件なのか気になってグーグルマップで周囲を調べてみると幹線道路沿いで薬局やスーパー、コンビニもあり便利で悪くない。間取りは2LDKで、ファミリー層にはもってこいだと考えました」
いざ購入に向けて動き出すとライバルが出現。ライバルが先に融資の承諾をえたことから、一度はあきらめ他の物件に取り組むことに。しかその物件が調べていくうちに大規模修繕が多くかかることがわかり、キャンセルすることに。
「買おうと思っていた物件をキャンセルしたタイミングで、再び可児の物件の話がきたのです。ライバルの融資が流れたようで、そのため現地調査をし、リサーチ通り悪くない結果だったので購入しました。購入しても事前の調査通りで問題なく運営できています」
土地を1度見ただけで、サクッと購入を決めた物件もある。それは土地勘のある愛知県岡崎市のなかでも中心部のいい場所だった。業者から提案された「土地＋建築プラン」を購入した。
「岡崎の物件は土地感がある場所で、賃貸ニーズがある場所であることはよくわかっていました。単身者向けに15戸、木造3階建てで建てました。これまでのメインバンクとの付き合いから、この立地・企画なら融資は絶対融資が下りるという自信がありました」
最後の7棟目は愛知県一宮市で、現地を見ずに決めている。竣工して登記がまだの新築の状態で売っていた。表面利回りが7％低いことが目についた。
「表面利回り8.5%以上を購入の条件としていたので7％は不安でしたが、大手企業によって1棟まるごと借り上げられることが決まっていました。9戸あり、利回り8％台で入退去がある場合と利回り7％で借り上げた場合とシミュレーションしたのですが、どちらも大差ないと判断しました」
すでに8棟目の計画も進んでおり、愛知県一宮市でＲＣが建つ予定である。
買って苦労した物件はない。管理会社選びにもポリシーが
この3年という短い間に目標をはるかにこえる、家賃年収7500万円に到達した。2年程前に会社員を辞め、夢だった東南アジアとの二拠点生活を楽しんでいる。振り返ってみて最初の物件が1番苦労したそうだ。
「融資を受けるときにサインをするのに、手がぶるぶると震えたことを覚えています。しかしお金を借りることを『怖い』と思ったのは、そのときだけ。
1度やってみて流れがわかってからは、お金を借りられるのなら、ぜひ借りて、そのお金でどんどんやってみたいと考えるようになりました」
どんどんやってみた結果、「想定と違う」ことはなかったのか？
「買ってから苦労するようなことは、ありがたいことに全くないですね。現地調査をしっかりしているからかもしれません。
管理面で心がけていることは、中古で購入した物件ならなら前の管理会社を引き継いで、それまで管理していた会社に管理を委託することです。愛着を持って管理していたはずなので、引き続き依頼した方が気持ちよくやってくれるのです。
新築の場合は、大家仲間から仲介会社を紹介してもらいます」
短期間で拡大できた秘訣は、手探りで始めるのではなくリアルに頼れる「先生」を見つけてアドバイスをもらいながら行ったことや、銀行員と同じ目線で語れるほどのお金や不動産の知識を身に付けたこと。
さらには使える資産を最大限に活用し、家族が保有する土地も活かすことができたことが大きいだろう。ぜひこれから不動産投資を始める方は参考にしていただきたい。
