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短期賃貸部屋を開業。人と同じ事をやっていても高く貸す事はできない

DX@母ちゃんさん_画像 第42話

こんにちは、DX@母ちゃんです。

毎年賃貸の繁忙期は春と秋、それは引越しで動く人が多いのが春と秋だからなのですが、春に比べると秋は若干動きは遅いかなと思います。そんな中、以前から準備を進めていた短期賃貸の部屋がオープンしました。

■ ターゲットはホテルより長く、アパートより短く滞在したい顧客

大家さんは長期でご入居頂ける事を誰しも願います。ワタシも住居系エリアで狙うなら長期入居です。1カ月でも長くご入居頂きたいものですよね。しかしウチの物件は商業エリアにある物件も多い為、以前より短期のお問合せも多いのが特徴です。

短期希望のお客様の理由は様々です。

・ホテルに泊まるよりは長期滞在したい。
・リフォームなど少しの間仮住まいとして借りたい。
・仕事の関係で研修があるので半年間滞在したい。
・病院に入院する家族の為に少しでも近くで滞在したい。
・海外から数か月日本へ戻るのでホテルよりも長期滞在型の部屋がイイ。
などなど。。。。。

これらのニッチなニーズを捉え爆発的なヒットとなっているのが長期滞在型の民泊施設ですね。よく「 ホテルの部屋が余っているのに、民泊なんて入らないのでは 」と言われる人がいるのですが、そもそも旅行目的でホテルへ宿泊される方と、長期滞在される方とでは目的が違うので、お客様の層が被りません。

これは宿泊業としてゲストハウスを運営していたからこそ感じていましたし、全くニーズが違うお客様が来られる事を実感していました。そんな中で短期滞在型( 数カ月〜1年未満 )のお客様が非常に多い事を知ります。

寝具は付けず、家具家電付き部屋として賃貸借で契約し、数カ月単位で貸すお部屋はホテルではありません。これは短期賃貸で借地借家法になります。ホテルなら旅館業法となるので、法律が違うのです。

■ 宿泊業と同じレベルの消防設備

自社物件の中でも特にニーズが高いと感じていた物件の部屋で、短期賃貸用の部屋の準備を進めて来ました。その部屋の準備がようやく完了しオープンする事になりました。

消防に確認すると、誘導灯、非常灯、避難経路の張り紙などを言われましたので、追加で設置。自火報設備、避難経路の確保は元々建物に付いていましたので、問題ありませんでした。 まるで宿泊業と同じだけの消防設備を言われますが、これも入居者様の安全を守る為ですので仕方ありません。

短期賃貸の部屋は、基本的に家具家電付きとなります。今までシェアハウス運営で培った設備品などを参考に、ソファー、ダイニングセット、ベッド、TV、冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機、食器類、調理器具など、色んな物を設置していきますのでかなり準備する方は大変な作業です。これらは全てウチのスタッフが設置をしてくれています。

■ 完成後の室内

全て準備が揃ったところで、募集用の写真撮影です。写真撮影用の小物類などもセッティングしました。



明るく開放的な広いお部屋、必要な物は一通り全て揃っています。



食器用洗剤、手洗いハンドソープに至るまで、自分が住んでも良いなと思えるレベル。



食器類も長期滞在して困らないくらいは揃っています。自炊するにも便利なスーパー等も近隣にあり、飲食店は山ほどあります。自炊して良し、外食して良し、これも全て立地がなせる業ですね〜。



お掃除道具、アイロンセットも設置済み。カバン一つで入居できます。



ベランダには小さいけれどイスとテーブルを設置。休日にはここでブランチを楽しんで頂ければと思います。

■ 口コミで長期滞在希望の海外富裕層が利用

さて、実際の募集についてですが、今のところ、直接お問い合わせを頂き、徐々に口コミで広がっています。サイトを利用する場合はマンスリー等を募集するサイトに登録するのが良いと思います。

ウチの場合は以前契約下さったお客様から、次のお客様をご紹介頂けるというパターンが多いです。特に海外からの富裕層のお客様が多いですね。数カ月単位で滞在されるパターンが多く、最初に賃貸借契約書を交わしご入居されます。ご退去される前に次のお客様がご紹介でご入居される感じです。

また契約前説明や契約時にも、自社独自の契約ひな型で、日本語版、英語版が有ります。英語版のひな形はスタッフが作成してくれています。それらを英語で説明するスタッフを見ていると、自分には足らない部分を補い、任せて安心できるスタッフがいてくれる事に感謝しています。

このような短期賃貸、シェアハウス、シェアスペースの運営を行っているのは、普通賃貸で得られる賃料収入より多くなるのが最大の目的です。短期滞在で家具家電付きなので、当然普通賃貸のお部屋よりも高めに設定してありますが、全く問題ないようです。

賃料の方は大体2倍〜2.5倍位の賃料設定となっています。普通賃貸で募集し、決まる賃料を最低ラインと考えています。住居系の賃貸物件は一度入居が決まってしまうと、賃料が上がる事はまずありません。

かと言って外部に運営を委託すると、手数料を取られ、せっかく上がる賃料も普通賃貸と変わらないか、若しくはそれよりも下になってしまう事もあります。それなら自社で運営してみようと思った事がきっかけです。

■ 人と同じ事をやっていたのでは高く貸す事はできない

最初は何もわからず手探りの状態で、何をどうすれば売上が上がるのかを考えていました。不動産賃貸業は空間を貸す事で収入を得られます。それを高く貸すにはどうすれば良いのか、普通に人と同じ事をやっていたのでは高く貸す事はできません。

そこに付加価値を付け、他にはないオンリーワンの物件を作り上げる。そうする事で高く貸す事が可能になります。それには空間を作る所から物語は始まっているといっても過言ではありません。

部屋は一つしかありませんので、10人借りたい人が居てもその中のたった1人に借りて頂く、その1人の人が他にはない部屋の付加価値を認めてくれれば、その方は物件のファンになってくれます。そして人の信用は口コミで広がって行きます。

クレームや失敗を怖がって動かないよりも、まずは自分が行動する。やってみてわかる事はたくさんあります。ワタシはそんなに頭が良くない方なので、頭の良い人のように効率よく動くという事はできません。

考え過ぎて行動しないより、考える事と同時に動けば良いと思うのです。そこで失敗しても、いい勉強になったと、次に生かす事ができれば、それは失敗にはなりません。3歩進んで2歩下がっても1歩は前進できると自分を信じて、前に進んで行きたいと思っています。

本日も最後までお読み頂き有難うございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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