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原状回復はどこまでやるのが適正か?クリーニングで済む部屋としっかり直す部屋の違い

DX@母ちゃんさん_画像 第46話

こんにちは、DX@母ちゃんです。すっかり寒くなって来ましたね、お鍋が恋しい季節です( 笑 )。自宅で作る鍋シーズンベストトップは、何と言ってもおでんです。出汁の効いたおでんをゆっくりつまみながら、だらだらするのが大好きです(^^;

寒くなるので家から出たくないですよね。そして、それは賃貸物件の入居希望者も同じです。11月後半〜12月、1月前半までは賃貸あんまり動きがありません。

その分、お正月休みが終わってすぐ、1年の内で一番賃貸に動きが出る繁忙期がやって来ます繁忙期に備えて、今の間に空室の物件は募集条件の見直しや、リフォーム、原状回復など手を打つ対策が効果的かと思います。

■ ハウスクリーニングのみで済ませたケース

原状回復は、毎回どこまでやれば適正なのか、頭を悩ます事項です。写真のこちらの部屋のスペックは以下の通り。

平成2年築、バブル期のRC物件、間取2LDK、約50u、敷地内駐車場空きなしの為、近隣借上げ駐車場に誘致、賃料設定5.5万円( 駐車場代別 )。







決して汚いわけではありません。ハウスクリーニングのみで、このまま十分貸せます。広くて安くて小綺麗な物件という需要は必ずありますので、この物件は大規模改修工事をするまではこのまま貸そうという事でスタッフの中でまとまりました。

募集をかけると、すぐに生活保護の方からお申込をいただき、無事に決まりました。同じ物件内で大規模リノベを施した部屋もありますが、さほど賃料が上がった実感はありません。

そんなに賃料設定が高い物件ではないため、小綺麗にして安くすれば決まる物件です。

■ 入居30年超の閲覧注意部屋にかけるリフォーム費用

続いて昭和年代にご入居、つい最近退去されたお部屋です。さすがに入居30年超ともなると、覚悟はしていましたが相当ひどいです(ノД`)…。写真閲覧要注意です。



玄関周辺の天井が真っ黒です(;´∀`)



排水パイプがありません。。。。って今まで洗面所を使っていなかったのでしょうか? 不思議が一杯です。



押入れの中はまだマシですが、戸はヒンジが壊れて外れています。



給湯機に代わっている部屋もあるのですが、この部屋はバランス釜のまま。ちなみにシャワーなしです。この部屋は相当改修工事費が掛かりますね〜(-“-)。

スケルトンに一度戻してから改修工事予定となります。ただし、パリッと仕上げてやれば、このエリアは賃料が上がるエリアでもありますので、改修工事をしてもやりがいがある部屋です。

工事項目としては水回り全部交換、間取変更、全クロスと床の貼替等です。1室辺り約32u程ですが工事予算は180万+αを見ています。

改修工事前賃料は4.5万円、改修工事後予想賃料は約7万、予算180万以内で収まれば約2年で工事費回収が可能です。

基本的にシングル物件の場合、約2年の工事費用回収、ファミリー物件の場合、約4年の工事費用回収を目指しています。当然、部屋の平米数が大きい方が工事費用としては高くなります。

予算組をする際、部屋の大きさ、募集賃料と費用対効果を考えて、お金をかけた方が良いのかどうか、ガッツリとリノベするのか、表面だけリフォームするのか、それとも原状回復程度で行くのかどうか室内コンディションによって見極めています。

■ 内覧者の心を鷲づかみにする部屋はどう作る?

続いて、現在改修工事中のお部屋です。



LDKが広くて明るい、窓の下のクロスが剥がれているのは、外壁コーキングからの雨染みが有るからです。コーキングを補修する事で必要最低限の改修工事となりました。



同じ角度からの写真です。灯り取りにもなるアクリル扉を間仕切りに使用しています。



反対側からの写真です。こうする事で1室が追加され、元々既存間取は1SLDK表記でしたが、2SLDK表記で募集が出来るようになりました。

もちろん、1SLDKよりも2SLDKの方が賃料は高くなります。同じ部屋の広さでも間取を変更し、表記が変わるだけでお家賃が上がりますので、少しの差なら部屋数が多い方が良いでしょう。



元々この部分には何もありませんでしたが、今回LDK化するにあたり、ここにキッチンを設置する事にしました。



今回は大掛かりな工事で、給排水を新規で引き直しキッチンを設置、原状回復ではない工事となりましたが、キッチンは中古品です。

ピッタリサイズの中古キッチンは貴重なので、良いサイズ感のキッチンが中古で出た場合は、在庫品として少し余分に購入しておくようにしています。



良くあるタイプの既存タイル風呂です。このままでも目地を打ち換えて使用は可能ですが、この物件のエリアは閑静な住宅街でキレイな部屋は非常に人気があります。

その為ユニットバスに変えず、ステンレス浴槽を交換するパターンで行きました。


浴槽はFRPに交換、タイルの上から浴室専用シートで仕上げて貰いました。これでユニットバスに見劣りしないと思います。費用の方はユニットバスに交換するより安く仕上がります。



玄関はその家の顔です。必ず内覧された方の心を鷲づかみみする必要があります( 笑 )。使い勝手の良さそうな薄型のシューズBOXや全身が見える鏡などは必須アイテムです。

高価である必要はありません。自分がここに住むなら、こんな物があれば便利だろうな、という商品を選んでいます。



LDKに繋がる扉は塗っただけです。でも、この扉のデザインがこの部屋のアクセントになっていると思います。



トイレはニッチ棚が元々あったので、こちらは塗っただけ。トイレ上部の棚板は追加で取付けました。トイレ収納は多い方が使いやすいです。雰囲気に合わせてタオルリングとペーパーホルダーも交換しました。



この部屋には収納が少なく、物を置く場所がほとんどありません。クローゼットを作ってしまうと、どうしても部屋が狭くなります。

その為、右上に棚板を設置してオープン収納を作りました。服掛けにもなりますし、棚板の上に本を置いたり飾り棚として使ったりする事も出来ます。



別の物件の写真なのですが、棚板金物は同じ物です。このように棚板を2枚追加しても使い勝手が良いと思います。



既存キッチンもシステムキッチンで、そこそこの物が入っていました。ただし部屋の広さに対して大き過ぎます。W2550サイズのキッチンをW1950まで落として、もう少しキッチンサイズを小さくしました。それでもシングル用の1LDK部屋には贅沢な大きさのキッチンです。



キッチンの大きさを小さくした事で、通路幅にゆとりが出来ました。床の面積が広いと部屋が広く見えます。



洗面所です。黄ばんでいる洗面台を塗装する方法もありますが、磨いても新品のように白くはなりません。安い賃料エリアならそのまま使うのもありですが、今回は賃料が上がるエリアですので、交換する事にしました。



洗面台もそんなに高い物ではありませんし、洗濯機上の棚板は費用対効果が高いと思います。クロスも床も貼り換えただけでこれだけイメージが変わります。

■ プラン作成で一番大事なのは間取り

プランの作成では間取作成が一番大事です。使い勝手の悪い動線にしてしまうと、住む人もストレスがかかります。室内のデザインプランを決めるのは一番最後です。

住む人の目線、特にファミリー物件の場合、主婦の女性目線はかなり重要だと思います。コンセントの位置、TV配線の位置、灯りスイッチの位置、棚板の高さ、設備品の使い易さや機能性など、数え上げればきりがありません。

これらをもう一度今の生活スタイルに合わせて組み立て直し、既存間取をより使い勝手が良い間取へ変更し、電気関係、設備関係を一新させて理想の生活スタイルを提案するのが、プランを作るワタシの仕事だと思っています。

その上で室内デザインを追加する。表面上のデザインに目が惑わされがちですが、大前提で使い勝手の良い空間を提供する事が、不動産賃貸業における重要課題であるといえます。そんな物件をこれからもどんどん提供して行きたいと思います。

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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