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今年最後に3LDK×18戸の一棟マンションを買いました。

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第61話

2020/12/29 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。今年はコロナの影響もあり、外に出ない日が続いて、あっという間に1年が過ぎたような気がします。自宅にいると時間が経つのが早く感じます。皆様にとって、2020年はどんな年でしたでしょうか?

■ 2020年は5棟購入して4棟を売却

今年は例年に比べ購入が少なく、売却が多い年でした。購入したのは5物件で、昨年より少なめです。反対に売却は4物件で、通常より多くなりました。毎年意識しているのは、物件の規模に関わらず購入物件数の半分を売却に回す事です。

その前の年に仕上げた物件を翌年、もしくは翌々年度に売却へ出すというサイクルになっています。今年、購入物件が少なかったという事は、少し先に向けた種まき物件が少なかったということになります。

買い取り再販をしている業者さんと違い、回転率はそう早くありません。物件の購入、売却、物件プラン作成、リフォーム手配などを1人でやっている事もあり、短期間に多く購入してもプランニングが追い付きません。

今年は比較的大型物件を2棟購入しました。購入後に大規模改修工事をかけて、全室満室にして、管理物件として非常に優秀な状態になったと思える状態になったタイミングが一番高く売却出来ると思っています。

「 売却のタイミングっていつが良いのでしょうか? 」ときかれる事があるのですが、個人的には、売却した時に残る売却益から税金分を引き、手残りで残る金額を見て売っても良いと思えるかどうかだと思います。

目安は、「 年間家賃の何倍になるのか? 」という部分です。売却により税引き後の手残り金額として3年以上の家賃収入が残って来る物件であれば、売却しても良いかな、という気持ちになります。

私は最初から購入物件の保有期間を決めて購入していますが、それはそのあたりの数字を最初に計算しているからです。大規模リノベーションをして回り始めてからも、残債がそれほど減っておらず、税引き後の手残り金額が少ない段階では売却する気にはなれません。

■ プロパー融資で物件を購入できる事業者は強い

話は変わりますが、今年ウチの物件を購入された方は、いわゆる不動産投資家さんといわれるような方が1人もいませんでした。ではどんな人が購入したかといえば、一般事業法人や上場企業役員、地元優良企業の社長さんのようなタイプです。

今年は金融機関が不動産投資に対して非常に厳しい評価を出していました。頭金を多く求められたり、そもそもテーブルに載らなかったりということも増えた気がします。築年数に関係なく融資可能な金融機関は非常に金利が高く、高利回り物件でないと合いません。

その点、本業の業績が好調で、頭金を多めに出せて、プロパー融資で物件を購入できる一般事業系法人さんは強いです( 私も買い側に回るときはこの融資を使います )。ワタシが不動産に参入した初期の頃に戻って来たような感じです。

当時と違うのは、初期の頃には到底購入出来なかった物件も、今なら検討して購入も可能ということです。当時はアパートローンのパッケージで融資付け出来る人を羨ましく感じましたが、今では最初からプロパーの事業性融資で買い進めてきて良かったと感じます。

■ 3LDK×18戸の一棟マンションを購入

先日、2020年最後になる中古物件を購入しました。購入した物件は、初期の頃では到底買えなかったと思います。どんな物件かというと、築25年のRC3階建て、郊外の車中心の場所に位置しています。

間取りは3LDKファミリーで戸数は18戸、駐車場は24台分あり、敷地も約600坪と非常に大きいです。入居率は18分の16室で、空室は2室のみでした。ぱっと見には何の特徴もない、一見、どこにでもあるような物件です。

購入しようと思ったのは、レントロールを見て家賃が地域最低賃料だったことです。現地調査へ行くと、外壁は築年数並みで、一度も新築時から大規模改修工事がされていない様子でした。

外壁塗装と防水は必須と感じた為、年明けから大規模改修工事に掛かる予定です。空室の2室も設備更新がほとんどされていなかったので、少しテコ入れが必要だなと感じています。

売主さんは90歳を超えており、相続の為に手放しておきたいという話でした。またこの物件は大手管理会社の一括借り上げでサブリース物件でした。つまり、入居者の賃貸借契約書は全て転貸借契約書になっており、契約書のまき直しが必要となります。

後々の管理の手間などを考えると、この所有権移転のタイミングで必ず契約書を変更しておかねばなりません。買った後でやることはそこそこありそうでした。

そして、大規模改修工事費用分など、売値の10%程度の指値を入れたところ、無事にOKが出て購入決済できました。写真は購入したばかりのビフォーの状態の空室です。



LDKは約12畳あります。広いのですが何の変哲もない、正直どこにでもある部屋です。「 このまま貸せば良いのでは? 」と言われそうですが、今までこの状態で決まっていないわけなので、テコ入れの為のリフォームをする予定です。



きれいですが、レンジフードカバーもコンロもありません。せめてシステムキッチンに交換したいと思います。



元和室の部屋ですね。押し入れと襖はそのままです。一応洋室へ変更されていますので、収納だけ何とかしたいと思います。



トイレにも収納が一切ありません。コンセントもないため、ウオシュレットも付いていません。



洗面台は交換されたばかりのようできれいでした。もったいないので洗面台はこのまま使うと思います(^^;。



ステンレスの浴槽はイケてないですね。浴室鏡も小物置きもついていません。ツーハンドルレバーのシャワー水栓金具もイヤです。これは交換したいと思います。

ということで、来年はこちらの物件の大規模改修からスタートです。外壁塗装、防水工事、室内リフォームとやることが満載です。年末年始の長期休暇中に頑張ってプランを仕上げようと思います!またビフォーアフターをお楽しみに!

来年はどんな不動産市況になるでしょうか、面白い物件に出会えるのかと考えるとワクワクしますね!今年も最後までお読みいただきありがとうございました。また来年も皆様、お会いしましょうね〜(^^)/

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

ブログ:
ゆかいな大家さんと不動産投資

DX大家の会: https://dxooya.com/


■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2010年
不動産業法人設立

□2011年
自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

□2015年
収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

□2018年3月
多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

□2021年
所有物件は18棟、136戸
家賃年収は約13,500万円


■ 主な所有物件

  • 9号物件、好立地築古再生RC1棟
  • 13号物件、駅近築古再生RC1棟
  • 17号物件、事業用貸土
  • 19号物件、事業用定期借地権付土地
  • 20号物件、築古再生アパート鉄骨1棟
  • 21号物件、事業用定期借地権付土地
  • 24号物件、築浅RCシェアハウス
  • 25号物件、築浅RCマンション
  • 26号物件、新築店舗物件
  • 27号物件、借地高利回物件
  • 28号物件、新築木造
  • 29号物件、築古鉄骨再生物件
  • 30号物件、築古好立地RC再生物件
  • その他現在進行形企画物件多数

現在まで40棟約30億を投資、内22棟を売却

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