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新築アパート予定地から産廃ガラが出てきた(TT)「産廃処理法違反」業者に注意!

ガングロ大家さん_画像 ガングロ大家さん 第19話 著者のプロフィールを見る

2023/12/12 掲載

全国の皆様こんにちは~♡
メガ大家さんを目指して物件を買いまくっているガングロです♡

もうすぐ繁忙期ですね♪みなさん繁忙期の準備はされていますか?(*’ω’*)

Web サイト 中程度の精度で自動的に生成された説明

うちは現在空室だらけの物件が2棟あって、繁忙期中に満室にしたいので実は9月から準備に大忙しなんです(;´Д`)

9月ってちょっと早いんじゃないのって思われるかもしれませんが、今年取得した物件を大規模リフォームして、家賃アゲアゲで一気に決めちゃおうという計画で、外壁などの共用部分の工事が完了するまでは一切空室の募集を行っていなかったんですよねwww

綺麗になった状態でポータルサイト掲載しないと、仲介業者さんやお部屋探している方からボロで家賃高いヤバイ物件って認識される可能性があるし、管理会社の営業さんにも案内しても決まりにくいという印象を与えちゃいます。戦略的に決めた作戦だから、ヤバイ作戦ではないはずです(; ・`д・´)

■満室で買ったのに10部屋空室になった物件をリフォームしよう!

空室だらけ物件の一つは1K間取りで、家賃2万円、満室で購入したものですが、リフォーム中に退去が続いて現在10部屋空きという非常に厳しい状態です(;´∀`)

まさに窮地!!でも11月にリフォームの完成具合を見て、その心配は無用だったかもと、逆にワクワクしています。

グラフィカル ユーザー インターフェイス, Web サイト 自動的に生成された説明

12月中に繁忙期対策として、
・インターネット無料
・家具家電付き物件
を実行予定です。

2万円の家賃を3万円に上げれるのではないかと日々、妄想にふけりながら家具家電を物色していますw。というのは、私が去年の繁忙期に同じような物件を同じ繁忙期対策で満室にした経験があるからです。

ダイアグラム 中程度の精度で自動的に生成された説明

ターゲットは学生、新社会人、外国人、セカンドハウス、訳アリの人と、繁忙期ならではの幅広系です( *´艸`)

今回、インターネット無料は「賃貸住宅フェア2023」で知り合った業者さんで株式会社ライフリライアンスさんにお願いします。初期費用は50万円以上かかりますが、月々のランニングコストが1部屋500円未満でいけそうです。

インターネット無料は初期費用を7年分割払いしてランニングコストが高くなる契約方式と、初期費用を一括払いしてランニングコストを下げる契約方式の2通りがあります。

では問題です♪私はどちらの契約方式を採用したでしょうか?( *´艸`)

①初期費用分割払いの場合は1棟月額23,600円(1戸当たり月額737円)
②初期費用一括払いの場合は1棟月額16,000円(1戸当たり月額500円)

みんなならどっちにしますか?私は売却する時に月々のランニングコストが安い方が売却しやすいので②を採用しました♪( *´艸`)
将来、売却を見据えて物件を買っていっている方はぜひ真似してくださいね♪

■20戸中14戸空室の物件もリフォームしました!

そしてもう一つの物件は、9月に購入した20戸中14戸空き物件です。こちらは11月末日に大規模修繕が終わったばかりです。外壁や共用部には力を入れて1,500万円分くらい修繕しましたが、室内はなんちゃって表層リフォームで1,200万円くらい(1部屋平均85万円位)かけました。

設計図 が含まれている画像 自動的に生成された説明

グラフィカル ユーザー インターフェイス 自動的に生成された説明

記号, 建物, 屋内, 写真 が含まれている画像 自動的に生成された説明

安く購入出来たので、家賃は購入時の49,000円から現在の59,000円へと、控えめにしかアップしていません。繁忙期前の現在でも2部屋は入居が決まったし、問い合わせも多くあります。

今のところ、繁忙期前の対策としては、

・なんちゃってホームステージング
・各戸に照明器具をサービス設置
・フレグランスを置いていい香りを演出する

このくらいでいいかなあと思っています( *´艸`)

需要があればですが、この2つの物件が持つストーリーも涙ちょちょ切れものなので、コラムに書いていきたいなあと思っております( *´艸`)

今回も前置きが長くなってしまいましたが(そうです、ここまで前置きですw)、そろそろ前回の新築ストーリーの続きに入っていきたいと思いますw

■ショック!新築予定地からガラが出てきた!!

前回のお話は新築アパートのプランが決まったところまででした。デキる先輩の反対を押し切って、私の好みでトイレの位置とWベッドを置ける寝室にこだわったあの話の続きです。

さて、いよいよ着工です♪
でも建物を建てる前にちょっとレベルを調整しようという事になり、先輩工務店がユンボで掘ってくれていた時に事件は発覚しました…

屋外, 泥, 小さい, 乗る が含まれている画像 自動的に生成された説明

先輩「ガングロちゃん、大変だよっ!!土の中にガラ(産廃)が沢山埋まってる!!」

私「ガラが大量に埋まっているって何が悪いの?ガラなんて埋めとけばいいんじゃないんですか?」

先輩「何てこと言うの?!ガラを埋めたら犯罪になるんだよ?!産廃処理法違反ってやつを知らないの?!」

屋外, 岩, ごつごつした, 小さい が含まれている画像 自動的に生成された説明

私はここで初めて「産廃処理法違反」という言葉を知りましたw

先輩の話を要約すると、以前この土地に建っていた建物を解体した時に出たであろう産廃が土の中から大量に発見された!

建物を解体した業者が不法投棄をしたと思われるため、解体した業者に連絡を取れば無料で撤去してくれるはず。もし、先輩がガラを撤去するとなると約50万円の費用が掛かってしまう。

どっちにしろ、ガラの撤去をするまでは工事がストップするので繁忙期までにアパートを竣工するのは絶望的で、解体した業者を探して無料で撤去してもらう事をおススメする、という事でした。

ここでの教訓は、新築は何が原因で竣工が伸びるのかわからないから余裕をもったスケジュールで建築をしようという事ですね!(;´Д`)

私は先輩の指示通り、土地を購入した時の不動産仲介業者へ連絡を取り、建物を解体した業者を突き止めて無料でガラ撤去をしてもらうようお願いしました。幸い、特に揉めることもなく撤去してもらう事が出来ました。

でも、これってラッキーなケースなんです!

ここの土地に以前に建っていた建物は熊本地震で被害を受け、公費解体されました。公費解体をする解体業者には県外の業者も多く、本当はダメなのに、ガラを地中に埋めたまま飛ぶケースがその当時、多発したそうです。

いわゆる「悪徳業者」が多いことが、社会問題になっていました。(私は後で知ったけどwww)そういうケースもあるので、土地を買うときには皆さんも気を付けてくださいね♪☆(ゝω・)v

文字数の都合でまたここまでしか書けなかったー!(前置き長すぎ!)
という事で続きはまた次回に♪
ガングロでした( *´艸`)

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

ガングロ大家さん

ガングロ大家さん

不動産賃貸業
宅建業

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経歴
  • □1984年
    社長令嬢として産まれる

    □2005年
    大学2年生の時に中州のキャバクラでアルバイトを始める

    □2007年
    熊本の父親の会社に月収14万円で経理として雇われる
    姉が同会社に不動産部を設立。姉が営業、自分が経理を担当する

    ホストと付き合ってシャンパンタワー代100万円を借金する⇒半年で破局
    キャバ嬢アルバイトに復活し、昼は経理、夜はキャバ嬢として働く

    □2008年
    会社で競売不動産の再販業を始める

    □2009年
    成り上がり不動産大家の息子とお付き合いを始める⇒破局

    □2010年
    区分マンションの売買仲介を始める

    □2011年
    宅建士合格

    □2013年
    個人で初めて中古区分マンション購入(売却済)

    □2014年
    今の旦那と知り合う
    結婚前に旦那と連帯債務で中古戸建を住宅ローンで購入
    ⇒半年でスピード婚

    □2015年
    1.8億円の築古RCを購入(売却済)

    □2016年
    熊本地震で自社ビル倒壊
    地震被害による入居者の引っ越し斡旋、自社ビル移転を経験

    □2018年
    木造アパート新築(売却済)

    □2020年
    コインパーキング用地取得
    5.4億中古RC物件購入

    □2021年
    父親の会社(製造業)を退社
    不動産部(資産管理会社)を引き継いで独立する

    競売で購入した土地の周辺を2年掛かりで地上げし、売却益5,000万円を叩き出す

    築古RCと無担保土地を売却
    売却後現金3億円を手にし、社長(父親)に1億円退職金支払って社長交代、自分が社長に

    □2022年
    今の所有物件だけではキャッシュフローが赤字になる事に気付き、3億円の築浅RCを購入

    現金が尽きた為、買取再販事業に力を入れる

    □2023年
    一棟マンション 5棟 、貸地 3箇所、事業用物件 3件を所有
    家賃年収1.2億円 返済比率56%

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