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10年の極意。目指すのはその時代の不人気銘柄を底値で拾うかのように物件を仕込める不動産投資家

広田健太郎さん_画像 広田健太郎さん 第120話

2021/3/13 掲載

「 時代や世の中のムードで必要とされる店舗の大きさが大きく変わる 」。少し前まで全く人気がなかったのですが、ここ最近は10坪前後の小さな店舗が人気です。この1ヶ月間の僕の経験を通じて感じたことをお話しします。



■ 5つのテナントにお客様をご案内して感じたこと

1)7坪のホルモン焼き屋さん

3月1日付にて、ホルモン焼き屋さんと賃貸契約を開始しました。ビル1階部分7坪のカウンターだけの小さな店舗です。お客様は今までサラリーマンをしてきて子育てを終えて一念発起し、僕の店舗で初めての起業。

テナント募集の看板の前を何度も通りながらも覚悟ができず、時間が過ぎ、しかしコロナで人生を深く見つめ直し、1度きりの人生を後悔したくないと思って問い合わせの電話をしてきてくれたそうです。

1,000円でお腹いっぱいになるお店を目指しているとのこと。たくさんの人に愛されるお店となって欲しいです。

2)8坪のトリミングサロンさん

3月3日夕方にトリミングサロン( ペットの美容室 )を開業希望の方から、明日内見をしたいという連絡をもらいました。翌日4日に現地案内を、6日には賃貸契約の申し込みをいただきました。

こちらは1階が8坪の店舗に、2階が8坪の住居、駐車スペースが2、3台とコンパクトなロードサイド物件です( 第11話参照 )。4年前に購入して既に投資金額は回収済みです。

目立つ場所ですが、駐車が若干しにくいこともあってか、問い合わせはそれなりに多かったものの、契約にまでなかなか至らない物件でした。

それが、今年になって問い合わせが急増。他にも同時期に美容室やエステサロンの方からもコンタクトがありましたが、最初に申し込みをしてきてくれたトリミングサロンさんと13日に賃貸契約予定です。

この方は問い合わせの際の「 翌日に内見をしたい 」という積極性に期待していたのですが、内見は10分程度で終了、特に質問もあまりなく、ダメだったかなと思っていました。それなのに、翌日の夕方に契約したいという連絡があったので驚きました。

後で知ったのですが、専門誌にも登場するほどのカリスマトリマーさんとのこと。また、新しいジャンルのお店さんとのお付き合いが始まると思うとワクワクします。

3)10坪の美容室さん

トリミングサロンさんの方が1時間早く賃貸申し込みをしたために、ロードサイドの住居付店舗を契約できなかった美容室さんには、違う店舗をご提案しました。

こちらは1階が10坪の店舗に、2階が8坪の店舗、駐車場はありませんが、すぐ近くに月極駐車場がある街中の物件です( 第4話参照 )。こちらもほぼ投資金額は回収済みです。

美容室さんは、( 2 )の物件は2階に住居スペースがあるのが気に入ったとのことだったので、それならば住居スペースではないものの、2階がある物件を借りてそちらを住居スペースに改修すればどうですかと提案して内見をしてもらいました。

1人で来て、内装業者さんを連れてきたりしたわけではないのに15時半から17時半まで2時間ものロング内見でした。事前に、まだ20代後半でありながら、お店を一人で任されているという話を聞いていました。

お会いしてさらに話を聞くと、驚くことに男性専門のプライベートな感じの美容室で客単価が1万5千円、完全予約制で1日5人までのお店といいます。

流れ作業でお客さんを次から次にカットするのではなく、ゆっくりと余裕を持ちながら1人1人丁寧に時間をかけながら対応するとこのくらいが限界だと言っていました。

現在はオーナーから月22日間営業するようにと言われながらも、18日間の営業で22日分の数字を出しており、「 コンディションを保つためにもっと休みを増やしたい 」とオーナーに伝えたところ、対立。

「 それならば、独立して月10日間働くスタイルにしたいのです 」と事業プランを教えてくれました。僕が20年かけて確立できた働き方に、この若さで辿り着いたのかと興味を覚えました。

「 かなり前向きに考えています 」と言っていましたが、盛り上がっても翌日に起きたら何事もなかったように冷めてしまうということも充分に考えられます。ご縁がありますように、と楽しみにしています。

4)20坪のもつ煮屋さん

こちらは元々は40坪あった店舗ですが、20坪ずつに分けて仕上がりました。購入した直後に父に見せたところ、「 大きすぎるから3つか4つに分けた方が良いぞ 」と言われていたのに、できるだけお金をかけたくなくて、そのままにしていました。

今思えば、最初から区画を作って小さな店舗を募集してしまった方が早かったです。そんな店舗も2月1日付で契約を終え、現在内装工事中です。

4月5日にオープンとの連絡がオーナーさんからありました。こちらのオーナーさんは同世代で感覚も近いものがあり、やり取りが非常にスピーディーかつストレートでお付き合いにストレスが全くありません。

最初にお会いした日から、お互いに借りたい、借りてください、と相思相愛でしたが、内装費用の見積もりでは少々食い違いがありました。

一時は挫折しそうになりながら、それでも粘り強く内装業者さんを交えて話し合いを進め、契約することができました。オープンが待ちきれません。

5)10坪のパン屋さん

数日前にこの原稿と格闘をしていたら、「 看板を見た 」と朝10時に電話が鳴ったので、急いでパジャマから着替えて現地案内をしました。

この方は、少し予算が足りないようでおそらくご縁がないかなと思いますが、こうやって色々な方とお会いして会話をしていくことは決して無駄ではありません。



■ お客様が最も新しい情報を持っている

ダイヤはダイヤでしか磨かれないように、人は人でしか磨かれない。どんなに本を読んで勉強しても、やはり人と会って話し、やりとりすることで色々な考え方や感じ方を学び人はより成長していけるのだと思います。

店舗を案内し、お客様と話しながら、なるほどこんな風に考える人がいるんだ、こんな店舗を求めているんだと学ぶことばかりです。

もっと言うと、僕がどんな店舗を購入して投資するかは、僕自身がこういう店舗が欲しいというよりも、お客様の声を聞いてお客様が欲しがるであろうものを購入しているのです。

ですから、お客様と会ってお話しすることが僕の不動産購入における最大で最新の情報源であり、判断材料でもあります( 読み流すところではありません。一行一億に値する格言です )。

ネットや本でいくらノウハウや情報、過去の成功事例を学んでも、それはお客様を無視した時代遅れのものになることが多いと僕は思っています。

そう考えると、管理を不動産会社さんに任せることはともかく、せめて物件案内時は自分も立ち会った方が良いと思いませんか? 時間の経過とともに積み重なっていく自分だけの情報とノウハウを考えると、そうしない手はないのではと感じます。



■ 僕の店舗投資の極意

さて、長々と話してきましたが、この1ヶ月間の動きで改めて感じ考えた、僕の店舗投資の極意を最後に紹介します。

以前、第99話のコラムでもお話をしましたが、僕は店舗投資をする時に下の5つのポイントで店舗を種別して考えています。そして、これらを掛け合わせると店舗の種類は無数にあります。

@「 飲食店かそれ以外 」
A「 昼営業か夜営業か昼夜営業 」
B「 街中か郊外 」
C「 オーナーひとりか従業員もいるのか 」
D「 男性向けか女性向けか両方か 」

こう見てみると、僕自身がまだまだお付き合いができていないたくさんの種類の店舗さんがあります。そして、どんな店舗が主流になって増えていくかは、時代によって変化していきます。

例えば、今回初めてご縁をいただいたトリミングサロンさんなどは、これからも少子高齢化などによるペット需要の増加、そして拡大していくアジアのマーケットなどを考えるとまだまだ成長していく市場だと思われます。

店舗は儲かるとか、コロナだから儲からないという単一的な考え方ではなく、自分が立つ位置を変えて、見方を変えればいくらでもチャンスはあると思われます。そう考えると僕などはまだまだ店舗投資の入口をうろちょろしているに過ぎないと感じます。

不動産投資家として大切なのは、時代に合わせて投資する対象を少しずつ変化させ、常に逆サイドを見て大胆なサイドチェンジを繰り返していくことだと思います。

アベノミクスの頃のようにみんなが借入をジャブジャブして大きな物件を買っているときは、現金で小さな物件を安く買っておく。お金をいくらでも借りられるときに、小さな物件を買うなんてみんな面倒くさくてバカらしくてやりません。

でも、僕はそのおかげで小さな物件をたくさん購入しておくことができました。そして、今そういう仕込んでおいた小さな物件の需要が高まり貸し出すことができています。

逆に、今のようなコロナ禍で店舗がこれからどうなっていくのかというムードの時には小さな物件が人気で価格も上がっていますから、こんな時に値段の上がった小さな物件を購入しても何の面白みもありません。一言で言って、遅いのです。

でも、一方で今は大きな物件はリスクが高いと敬遠されがちで、値段も少しずつ下がっていくでしょう。そんな時には不安な感情に左右されず、冷静に物件を分析すること。

そして、ポテンシャルがあると思う物件は逆にこの時期に仕込んでおくのです。そうすれば、市場が戻った時に、再び高く貸すなり売るなりできると思います。

そうやって、常にその時代の不人気銘柄を底値で拾っていくスタイルで物件を仕込んでいく、仕込んでいけるような自分になるのが大切なのではないかと思います。



プロフィール

■ 広田健太郎さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:1棟目ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:2棟目ビル購入3テナント、1住居(売却)⇒2019年10月再購入

□2012年
7月: 3棟目ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月: 4棟目ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月: 5棟目ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入(売却済)
10月:土地購入⇒コインパーキング23台(売却済)
12月:中古戸建店舗購入(売却)⇒2019年10月再購入
12月:自宅隣の中古戸建購入 

□2014年
3月: 6棟目ビル購入(2テナント) 20%
7月: 7棟目ビル購入(売却済)
10月: 8棟目ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入(売却済)

□2016年
3月:店舗購入
5月: 9棟目ビル購入(売却済)
8月:ロードサイド借地権付き店舗購入

□2017年
3月:10棟目ビル購入(4テナント)
8月:ロードサイド店舗購入(売却済)
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入(4テナント)
11月: 11棟目ビル購入(2テナント)

□2018年
8月:店舗購入(現金)
12月:ロードサイド店舗購入:1350万円(現金)

□2019年
2月:借地権付き店舗購入:70万円(現金)
3月:借地権付き店舗購入:200万円(現金)
4月:ロードサイド店舗購入(現金→購入後融資)
4月:上記隣地の店舗購入(現金→購入後融資)
6月:ラーメン店跡店舗購入:1600万円(現金)
6月:駐車場購入9台:1150万円(現金)
10月:中古戸建店舗再購入(現金)
10月:2棟目ビル再購入(融資)
11月:12棟目ビル購入2テナント(現金)
12月:駐車場購入3台 (現金)

□2020年
2月:13棟目ビル購入(3テナント、1住居)(融資)

□2021年
1月:2019年3月購入の借地権付き店舗の借地購入 180万円(現金)

2021年現在の家賃年収約6,900万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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