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コインパーキング投資は家賃3千万を越えてから?(属性編)

広田健太郎さん_画像 第13話

健美家不動産投資コラム

前回のコラムでは、僕がはじめてのコインパーキングをオープンするまでを書きました。

今回は、オープンしてからの管理やトラブルなどについて書こうと思っていたのですが、その前にもう少し詳しくコインパーキングのはじめ方を紹介したいと思います。前回、紹介したのは僕のやり方であり、他にも色々な方法があるからです。

また、コインパーキング投資は、その人の資産状況や性格、考え方によってもやるべきことが大きく変わってきます。ということで、今回はどんな属性の人にコインパーキング投資が向いているかについて、お話しします。

■ 1、地主や資産家

まずは、地主の方やある程度の資産がある方。これらの方にとって、コインパーキング投資ほど手堅い投資はありません。すぐにやられた方が良いのでは。オススメします。

やり方は自主管理でも良いのですが、大手コインパーキング業者等に土地を借り上げてもらい地代をもらうのが一番賢いと思います。自分でやらない分、利回りは下がりますが、それでも管理などのわずらわしさがなく、放っておいても毎月お金が振り込まれてきます。

コインパーキング投資はアパートマンション投資に比べて、建物がないので減価償却が取れなかったり、固定資産税は割高だったりしますが、資産がある方はそこはあまり気になるポイントではないかと思います。

土地を貸すという点では、コンビニや商業施設などに貸すのと変わりませんが、建物がないために自由度が高い点が素晴らしいといえます。何かのときには、すぐに売却がしやすいのも利点です。

問題があるとすれば、コインパーキング業者さんに妥当な金額で借りてもらえるかどうか、という部分です。

■ 初心者や家賃収入3,000万円以下の方

次に、これから不動産投資を始めようとしている人や家賃収入3,000万以下位の方。このフェーズの方がコインパーキング投資をやりたいという場合、私はオススメしません。

その前に、まずは高利回りの物件を取得し、財務状況を良くしてからの方がベターといえます。ムリにやろうとしても、この段階では金融機関さんも融資をしてくれないでしょう。

土地を買わずに借り上げて行う方法ならばその点はクリアできますが、財務的にそこまで力がない中でのコインパーキング経営は、近くに競合大手がある場合や、できた場合に対抗できません。

コインパーキング投資に限ったことではありませんが、背伸びをして始めた場合、何かあったときに対処できないというリスクが高まります。

■ 家賃年収3,000万円以上で債務償還年数が10年位の方

次に、家賃年収3,000万円以上で債務償還年数が10年位以内の方。これらの方には、コインパーキング投資をオススメします。

土地は僕のように購入するか、あるいは地主さんから借り上げて行うかの2パターンありますが、購入する場合は債務償還年数が一気に長くなるので注意が必要です。

アパート・マンションなどの建物がある場合は、減価償却が取れますが、コインパーキングは土地が大部分を占めており、設備代金の占める割合はわずかです。

不動産投資の場合は、一般に債務償還年数が20〜25年を超えると銀行からの融資が難しくなると言われています。家賃年収をまだまだ伸ばしたいという方は、コインパーキング投資は向かないかもしれません。

■ 1億円でマンションを買った場合とコインパーキングを買った場合

前述の債務償却年数の話を補足するために、1億円で中古マンションを買った場合と、コインパーキングを買った場合を比べてみます。

同じ1億円の投資でも、1億円のマンション( 土地値が5,000万円、建物が5,000万円とする )ですと建物の5,000万円を一定の割合で償却していくことができます。

一方、1億円のコインパーキングですと、土地代が9,500万円で設備に500万円程度という感じで、償却がほぼ取れません。これは大きく決算書に影響します。

本人は手堅い投資をしたつもりが、( そして実際に利回りは低くとも手堅い投資であるといえるのですが )、金融機関でのスコアリングが悪くなってしまう、ということは避けられません。

場合によっては借入が制限されることになり、投資スピードが鈍ってしまうことになりえます。僕は、コインパーキングを実際に始めてみて、ようやくこのことに気がつきました。

土地を借り上げてコインパーキング投資を行えば、そのような心配はなくなります。もっと言えば、仮に債務償還年数なんて関係ないとしても、土地を購入するよりも借り上げた方が事業のリスク自体も少ないと思います。

■ 土地を借りるのではなく買った理由

しかし、それでも僕が自分で土地を購入して行うことにこだわったのは次の理由があったからです。

「 自分の土地でない限り何が起きるかわからない 」

他コインパーキング業者からの横ヤリや地主さんの心変わり、、、これらのリスクを考えたら、僕は自分が大金を借入するというリスクを背負ってでも自分でビジネスをコントロールできる方法を選びました。

この辺は事業に対する考え方や性格により、正解が変わってくると思います。

また、管理の問題もあります。自分で土地を購入した場合、購入後の管理は自主管理か大手コインパーキング業者さんに借り上げてもらうのかの2つの選択肢から選ぶことができます。

一方、購入ではなく土地を借り上げる場合は、基本的には自主管理で行うことになると思います。地主さんに許可がもらえる方はコインパーキング業者さんに転貸するのも良いかもしれません。

しかし、それなら地主さんが直接業者さんに貨してしまうのではないでしょうか。

ちなみに家賃3,000万円以上でも債務償還年数が10年以上の方は、すぐに20年を超えてしまうことになると思うので、まずは10年以内になってからの投資をオススメします。

■ 売却益1億円でも売るつもりはない理由

最後に、参考までに今の僕の資産状況を公開しますと、家賃年収約6,000万円、そのうちのコインパーキングからの収入は約2,000万円です。そして現在の借入残高総額は約3億2,000万円、そのうちのコインパーキングの借入総額は約2億3000万円です。

単純に見ると、借入9,000万円で年間家賃4,000万円のビル投資と、借入2億3,000万円で年間家賃2,000万円のコインパーキング投資という内容になっています。

債務償還年数だけを考えれば、コインパーキング用地をすべて売ってしまえばかなり良い決算書上の数字になるのですが、それでも今は年間約2,400万の元金返済をしていますので焦る必要はないと思っています。

今、売却すれば売却益は1億円は超えると思います。しかし、コインパーキングは20年後の年金代わりになると考えているため、手放すつもりはありません。今の1億円よりも20年後の無担保&毎年2,000万円です。

次回はそんなダイヤモンドの原石ともいえるコインパーキング向きの土地について、どういう場所を狙うべきか? にフォーカスしたいと思います。

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プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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