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5年全空のビルが2ヵ月で埋まった理由。賃貸経営で大切な4つのこと。

広田健太郎さん_画像 第29話

■ 5年間あいていたビルが2ヵ月で埋まる

3月1日に購入した全空ビルですが、5月1日にビルまるごと一棟を借りてもらう形での賃貸契約が決まりました。数年間動かなかったビルが僕が購入して2カ月で動き出したことで、周りの人から驚きの声が上がっています。

でも、一番ビックリしているのは僕です。

物件を購入した時は、いつも父親の不動産会社に入居募集を依頼して、問い合わせをいただいた中でも本気度の高いお客様と直接お話する形を取っています。今回の入居者の方とは、1週間に4回もお会いしました。昼、夜、平日、休日と入居者の方の本気に僕も全力で対応させていただきました。

お電話で話した時から、相手の立場を理解しながらも要望をハッキリと伝えられる点や言葉遣いなど、なかなか出会えないレベルの方だと感じ、是非ご縁をいただきたいと思っていたので、本当に嬉しく思います。

最近は、以前と比べて周辺の空き店舗が増えてきて、僕以外のところの候補もあったと思いますが、「 ビルもそうだけれど広田さんとぜひおつきあいさせて欲しいから 」と言ってくださいました。

■ 今回の取引で再確認したビルオーナーとして大切なこと

1)悪いことは先に伝える

わずか2カ月間でしたが、父親の会社で働いていたことがあります。その時に、父からはテクニックやノウハウなど技術的なことはほとんど教えてもらえませんでした。

しかし、お客様をご案内する時には「 先に悪いことは全部伝えろ 」ということは強く言われました。その心構えを僕は守っているつもりです。目先の契約よりも一生の信用です。

2)お客様に物件ではなく自分を選んでもらう

物件自体の立地、契約条件も大事ですが、1番は僕を選んでもらうこと。僕とのご縁のために僕のビルを借りてくれている人は1人や2人ではありません。それが僕の1番の財産ですし、1番大切にしていることです。

3)誰と付き合うかを意識する

僕は物件以上に、誰と付き合うかが大切なことだと思っています。相手にも「 広田と付き合いたい 」と思ってもらえる自分になれたら、ビルオーナーとしては無敵です。

僕が3等地を買っても「 広田のビルだから 」と借りてもらえる自分を目指しています。僕自身もそう思えるような相手と付き合っていきたいと思っています。

4)自分が動けば何かが動く

今は利回りの良い物件が市場に出ていませんが、だからといって良い物件を買えないわけではありません。

僕のコラムで今回のビルを購入した経緯を読んだ聡明な読者様はお気づきでしょうが、高い金額で出ている物件でも、気になった物件にはコンタクトをすることが大切です。

「 この金額だったら買います 」ということを伝えておくのです。そうすると仮にその場でOKが出なくても、後から連絡が来たりすることもあります。

加藤ひろゆきさんの昔のブログや本に、このパターンで物件を買っていた話がよく出ていました。誰かが良い物件を用意してくれるわけではありません。自分が動けば何かが動くのです。自分が動かなければ何も動きません。

■ 融資をしてくれた金融機関さんに報告

5月1日に賃貸契約を終えた後、今回のビル購入の融資をしてくれたメインバンクさんに契約のご報告をしました。無事に入居さんが決まりましたということと、賃貸条件の報告をしました。

( 予定通り13%の利回りとなりました。しかも入居者様が数千万円を使ってビル全体の改修をしてくれる予定です。)

メインバンクさんにとって、いくら僕のエリア内の僕の得意のビルとはいえ、築40年の全空ビルに融資することはリスクがあったはずです。僕が逆の立場ならば、確実にそう思います。

しかし、賃貸契約が決まった日にすぐに報告に行くことによって安心してもらえるでしょうし、融資をしてよかったと思ってもらえると思います。また次も前向きに融資を検討しようとも思ってもらえるはずです。何より人間対人間の関係において、とても大切なことだと思います。

( 今回の件とは関係ありませんが、僕は以前何度か本やCD音声をこのコラムで紹介させていただいたことがあります。するとわざわざ張田さんや船長さんが買ったよと連絡をくれました。こういう先輩方の姿勢には頭が下がりますし、だから物件をたくさん買えているんだなと改めて思いました )。

■ ビルに自己投資部屋を作る

話は変わりますが、僕の所有するビルに消防法の規制と用途変更が必要で、テナントとして貸してはいけない1室があります。そこは以前のオーナーさんが住んでいたところで、広さは30坪あります。



住居として貸すには夜は周りがうるさくて眠れないだろうし、日当たりも良くないし、利回り24%で回っているし、もうすぐ購入して5年で、あと5年で返済も終わるし…。と言い訳をして、これまで放置していました。

しかし、ここ最近、自分への投資額を以前の3〜4倍くらいにして気がつきました。やはり自分への投資は利回りノーリミットだと。不動産は安定して手堅い投資です。しかも利回り20%ならば5年で回収です。

それでも自分への投資は200%だって2000%だってあり得ます。常に自分の当たり前の基準を上げ続けるために、そして自分のスケールを大きくしていくために、自分を強く信じて投資額を上げ続けなければなりません。

10年かけて1,000万貯めることも大切です。しかし自分に投資して自分の世界を大きくすれば1年で1,000万貯めることは普通の世界になります。

僕は先月、新しい挑戦への先行投資として100万円を教材代に使いました。特に興味がある人のインタビュー雑誌などは買い漁りました。音声CDもたくさん購入して、朝から晩まで、寝ている時も1日中流しっぱなしの毎日です。

数百冊の雑誌を購入して、妻からのクレームで置き場所を考えました。読書も音楽も映画もライブ映像もベンチプレスも、誰にも遠慮しないで自分一人で没頭できる場所が欲しい。そんな流れで自分のビルの上記の空いている1室を自己投資部屋にすることにしました。



この場所はほとんど誰にも教えていないので、子供の頃に夢に描いた自分だけの「 誰も知らない秘密の隠れ家 」みたいでワクワクします。この部屋に辿り着くまでにビルの中には頑丈なドアが2つもあって普通は面倒でしかないと思うのでしょうが、僕はなぜか冒険みたいでとても興奮します。

そしてどうせなら鍵は指紋認証を試してみようかな、と次から次へと遊んでみたくなります。こんなことをしていて仕事になるのが、組織に頼らず自分で生きることの特権です。この部屋が完成したらいつか皆様もご招待します。

最後に。ある目標があってそのために期間限定でブログやTwitterを再開しようかと思っています。とりあえずTwitterは@kentarohirotaで昔のものを公開しています。ご興味のある方は是非ご覧ください。コラムの感想などもいただけると嬉しいです。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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