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荻窪の築50年連棟物件はいかにしてシェアハウス物件になったのか-俺のシェアハウスシリーズvol.1-

渡辺よしゆきさん_画像 渡辺よしゆきさん 第5話

2021/6/30 掲載

皆様コンニチワ!
赤鬼荘の人でお馴染みの( ? )貧乏零細子だくさん大家兼、不動産屋しゃちょーのよしゆきです!

東京都でも64歳以下が新型コロナのワクチン接種を受けられるようになった昨今、皆さん元気に家、貸してますか〜!?(´Д`)(´Д`)
さてさて、今回も元気にコラム行きますよ〜!

前回は、シェアハウスの実情を「 シリーズ 」として書いていく前段として、そもそも「 シェアハウスってなんなのよ? 」について、解説させて頂きました。

参照:シェアハウスのこと全て教えます!

いよいよ今回からは、どのようにして私がシェアハウスに手を染めていったのか( ほんと印象悪いって )を皆様に追体験して頂く、「 実録!俺のシェアハウス 」シリーズをスタート致します!( タイトルだせえな )

ぶっちゃけアラフィフのため、最近モノ忘れが多く・・・、コラムが事実と多少異なる事も御座いますが、そんな時は「 ジジイ仕方ねぇな 」と笑ってご容赦下さい。( たぶん過去のセミナーとかで口を滑らせた時の数字の方が正しいと思いますw )

■ 荻窪の築古連棟物件との出会い

さて、管理会社として数件のシェアハウスの企画、運営に携わってきた私は今から5年ほど前に、東京の荻窪という街で「 シェアハウスデビュー 」を飾りました。

「 荻窪 」といえば新宿にほど近い、中央線においても若者に人気の街です。駅周辺にはアーケードや昔ながらの商店街、安い居酒屋、こじゃれたカフェなどが点在し、また商業ビルなどもあります( あと荻窪の二郎は有数の美味さだしね )

実は私、投資家として中央線沿線に物件を持つということを、「 赤羽以上、山手線内未満 」ていう感じでちょっといいよね、という風に思っています。( 友達以上、恋人未満みたいに言うな )

まぁ要するに、東京の城東城北地区を主な戦場とする私にとっては、中央線沿線物件に憧れがあったワケです( 笑 )。

ある日、そんな「 中央線欲しい大家 」の私に不動産業の大先輩より、「 安いんだけどエンドには売れない難物件を買わないか? 」と連絡が入りました。( 後で考えると、どうしてそんなモン俺に紹介したんかな? ねぇセンパイ )

どうしてエンドに売れないかと言うと、まず荻窪駅から徒歩15分という立地。都内においての「 駅チカの定義 」は少し前まで「 駅徒歩10分 」でしたが、今は8分( 刻むねぇ )と言われています。(この流れではあと数年で5分になって行くと思われます )。

まぁつまり、人気の駅とは言え賃貸物件の立地としては△な訳です( うーん×かも )

二点目の理由は、御年50歳超えの雨漏り持ち( 腰痛持ちみたいに言うなって )。しかも雨漏りどころか床板にまで穴が開いたり外壁が落ちていたりする「 三重苦 」の築古様だったのです。


初めて見に行った時の写真。これは夢・・・かな?( 現実だよ )

おまけに、ガッチガチの連棟物件www( いや自分でウケルなよ )!
これは確かに、ちょっと素人では手の付けられない暴れ馬といえるでしょう。

ちなみに連棟( レントウ )とはいわゆる「 長屋 」のこと。基礎、壁、屋根を共有する、界壁のみで区画を分けた「 戸建てが横長に連なったような 」物件を指します。それが平屋であろうが二階建てであろうが、界壁で縦に各々の所有権を分かっております。

説明を聞いてお分かりでしょうが、これが非常にクセモンでして、住んでいる分には通常の戸建て感覚なものの、その法的性質は区分所有法の範疇であると解されております。

例えば仮に建て替えを行う場合には、「 区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成 」が必要となってしまい、一つ屋根を共有する他の所有権者からの承諾を用するのです。

つまり、「 法的にバリ制約がキツイ = エンドに売り辛い( 融資も付けづらい ) 」物件であることに間違いありませんでした。

そんな、駅から中途半端な距離の腰痛持ち連棟というナンブツに、どうして私が手を出してしまったのかと言えば、それは・・・



安いから( またか )






当時、周辺の土地の坪単価が約120万円( ちなみに今は更に上昇中 )なところ、センパイが私へ振って来た買取金額はなんと坪57万。つまり買った瞬間に坪で63万儲かる物件・・・


それ、買わない人いますぅぅぅぅ〜????
(;・∀・)イナイヨネ?



ってことで光の速さで購入を即断。当時は今よりも更に世間知らずだった私は( 笑 )、「 俺には何だってできる! 」と自分の力を過大評価しておりました( 苦 )。

やすっ!とりあえず買っとくか!
あとはどうにでもなるわ〜!( *´艸`)ラッキー
くらいにしか考えていなかったのです。( いくつになっても変わらないねぇ〜悪い意味で )

そんなナンブツ物件を光の速さで購入した私は、光の速さで、

@多額の追加資金を突っ込んで物件を修繕するか
A頑張って更地にして売却するか


という二択を迫られる事になります。

しかし、雨漏り床抜け外壁滑落状態の家を修繕して使用するには、ざっと見ても更に1,000万の資金は必要と思われたので、修繕は一度忘れる事にしました( 笑 )。

そして、残りの選択肢である
連棟の分離工事 ⇒ 更地にして売却
を実行すべく、行動に移ったのです!

■ レントウの分離工事って簡単に出来るの??

さらっと「 連棟の分離工事 」と書きましたが、実はコレが本当に厄介でして…。先にも書きましたが、連棟は区分所有法の範疇に入るために、建て直しや大規模修繕を行う際には所有権者の4/5の賛成が必要となります。

私が購入した連棟は6戸が連なっている状態で、そのうち2戸を私が購入しましたので、残り4戸が他人物です。そのうち2戸の「 持ち分 」が分かれていたので( 私以外に )全部で6人の所有権者がおりました( あーワカリヅライ )

ということで、計算上は議決権の残り4.4が必要となります。( あーメンドクサイ )

色々な事例を見るに、切り離す区画の両側さえ納得させれば、切り離しオッケー的なお話もチラホラお聞きします( ゴホッゴホッ )。しかし、こっそり売り抜けて、後で他の区分所有者の方から訴えられでもしたら目も当てられません。ココは、法的にも怒られないように粛々と交渉を進める事に致しました。( 当たり前な )

一方で売却ということになれば、買い手を見つけることも必要です。また買い手が現れたとしても「そのまま」で買おうという猛者はいるわけもなく( いても買いたたかれるわな )、「 分離工事後の解体更地 」が出来る事を前提とした「 停止条件付の売買契約 」を行うことになります。

停止条件付契約とは、「 この条件が成就しないと契約は白紙になります 」という条文を盛り込んでの契約のこと。( 一番身近なものは「 ロントク 」とかローンキャンセルとか呼ばれる「 ローンが通らなければ契約はナシね 」のアレです )。

本件は坪数もソコソコあることから、より早くスマートに売り抜けようと、建売業者への売却を想定。当時よりイケイケ系建売屋の呼び声が高かった「 クローズホーム 」( 仮称 )と停止条件付バイケイを結んだのです。

その肝心の売買契約の金額は、坪単価で約120万円。57万円で買ったモンが、ほんの数カ月で120万円( で売れるかも知れない )。売契締結後の私が鬼無双状態でオラオラだったのは言うまでもありません( 笑 )

こうして鬼無双契約を終えた私は、鼻息荒く近隣の所有権者様の元を訪れ、膝を突き合わせての分離工事承諾の説得に乗り出しました。


考えて見て下さい。
分離が出来さえすれば57万が120万ですよ!( しつこいな )。



他の部屋のオーナーを説得した方法ですが、私自身の利益追求という事をひた隠しにし( 笑 )、私が買った坪単価( 約57万円 )を正直に示した上で、近隣の通常の戸建てや更地の売買価格( 坪単価約120万円 )を提示しました。

そして、「 いかに連棟建てという状況が皆様の資産価値を毀損しているか 」という事をプレゼン。そして、「 いまこの機会に所有権者全員で連棟の切り離し工事に関する覚書を作成し、来るべき将来に備えようではありませんか!! 」と声を大にして訴え続けました!(;・∀・)ミナサンノタメ!


誠実に交渉を行う著者( ※イメージ )

こうして、交渉を開始してから1カ月ほどが経過したある日、私の元に1通の封書が届きました。中身を読むと、私以外の所有権者の皆様による「 分離工事に反対する会 」が結成され、正式に分離工事に関し断固反対するという内容だったのです。

・・・
・・・
・・・(;´Д`)

かくして私の鬼無双状態は、単なる鬼夢想状態となりました・・・




さて、失意のどん底の私が次に取った行動はどのようなモノだったのでしょうか? その答えは次号以降で明らかにしていきます!( あれ? 今回、シェアハウスの話、全然出てこなかったね )

考えてみれば分離工事ができるならセンパイ業者がやってボロ儲けしてるよね〜( 気づくの遅っ ) 以下次号

【 よしゆき 今回の格言 】
「娘さん良くき〜けよ〜 連棟には惚れ〜る〜なよ〜」


■ セミナーのお知らせ

7月11日( 日 )のニーノの部屋にゲスト出演させていただきます。詳細・お申し込みは下の画像をクリックしてくださいね。


プロフィール

■ 渡辺よしゆきさん

渡辺よしゆきさん

3人の子供を持つ貧乏零細子沢山兼業大家
【完全大家さん目線の不動産屋さん】みまもルームの代表取締役

ブログ:
空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!


■ 略歴

□1973年
東京に生まれる

大人になり家業の商売を継ぐが、年間労働日数300日超!しかも年収280万円(笑)という今でいう「ワーキングプア」な状況に危機感を覚える

□2006年
不動産投資の勉強をスタート

□2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札(表面利回り18%)し、不動産投資に参戦。

一棟目から得られる賃料収入+鬼のような節制や株式投資で2棟目への資金を貯める。

□2010年
埼玉の山奥にある空室率75%の廃墟寸前アパート(通称・赤鬼荘)を現金一括購入(1R8戸・表面利回り28%)。

このアパートでは、床下浸水の瑕疵、孤独死、アパート一帯が土砂災害警戒危険区域の選定検査・・・などなど、業界にいう「赤鬼荘事件」の渦中に飲み込まれるも、独自の手法により8カ月で満室に導く。

□2011年、2012年
浦田 健氏が代表を務める「FPコミュニケーションズ」主催の「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを2年連続受賞。

以後、地方、都内、築古、新築、借地、再建不、戸建て、アパート、マンション、シェアハウス、民泊、貸し会議室などなどを運営する。

□2020年
都内を中心とし、地味6棟51室を賃貸経営中。

「雑食に、どん欲に、自分にリミッターを掛けず」不動産における商売のタネを探し続け今日に至る。

大家業にまい進する一方で【完全大家さん目線の不動産屋さん】みまもルームの代表取締役として日々、大家さんの悩み解消に汗を流す。

また、自身の経験を語るセミナーは笑いと勇気を与えると評判を呼んでいる(笑)。


■著書

よしゆきさん:著書-1
新米大家VSおんぼろアパート【赤鬼荘】-満室までの涙の240日(ごま書房新社)

よしゆきさん:著書-2
選ばれる不動産屋さん 選ばれない不動産屋さん/行動する大家さんが本気で語る(共著)(清文社刊)

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