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利回り35%の築古RC物件を購入後、発覚した赤水トラブル!

不動産投資の失敗例告白/グッチーさん_画像 不動産投資の失敗例告白/グッチーさん

2018/6/9 掲載

初めまして。サラリーマン大家のグッチーといいます。大御所のお二人に続き、私のような若手に「 失敗大家 」の白羽の矢が立てられたことに戸惑っていますが、私も少し前に大失敗を経験しましたので、今回から2話に分けて、告白させていただきます。

私の失敗の内容は、「 高利回りに目がくらんで築古のRC一棟マンションを購入した後で、赤水トラブルが発生して莫大なリフォーム代に、ニッチもサッチもいかなくなってしまった 」というものです。



■ ネットワークビジネスを辞めて不動産投資を始める

まずは、簡単に私の自己紹介をさせてください。私は高校卒業後、地元企業に就職し、ごく普通のサラリーマンとして働いていました。

給料は残業をしても手取りで20万円くらいでしたので( それでも地元では悪くない方です )、貯金といっても雀の涙ほど。早くに結婚し子供もたくさんいることから、漠然と、将来への不安を感じつつ、毎日を過ごしていました。

そんなある日、知り合いから、「 ネットワークビジネスというものがある。君も加入して、一緒にたくさんの夢を叶えないか? 」と勧誘され、興味を持ちました。でも、少し怪しい・・・。そこで私は、同じ高校で生徒会長だった「 ふんどし王子 」( 以下ふんどし君 )に連絡をとってみました。

ふんどし君は当時から、色々な本を読んでいて物知りだったので、ネットワークビジネスについても知っているかなと思ったのです。( 決して、ふんどし君をネットワークビジネスに勧誘しようとしたわけではありません!笑 )

色々と話をしているうちに、ふんどし君から、「 グッチー、そんな不安な毎日を過ごしているなら、不動産投資で幸せをつかもうよ 」と大家になることをすすめられました。ネットワークビジネスとは異なり、私が成功しても、ふんどし君にはお金が入るわけではありません。

それでも、ふんどし君は熱心に不動産投資の良さを私に語りました。そして、興味を持った私は、ふんどし君が仲間と作っているグループラインに入れてもらいました。

最初はこんな普通のサラリーマンにそんなことができるのかと半信半疑でしたが、他の投資家さんの物件を見学しているうちに、やる気が沸き、次第に自分でも本を読んだりセミナーを受けたりするようになりました。

そして、2012年に念願の1棟目を購入! その年にもう一棟、翌年は2棟と、2年で4棟28室を取得しました。毎月、家賃が入るようになると、手取り20万円で先が見えなかった人生に、希望を感じられるようになりました。

■ ほしいほしい病の僕の前に現れた「 利回り35% 」の築古マンション

欲というのはどんどん大きくなるものです。その頃の私は、まだ欲しい、もっと欲しいと、「 ほしいほしい病 」にかかっており、毎日、いい物件情報がないか、仕事の休憩中や帰宅後に、血眼になって物件を探していました。

そんな時、不動産屋さんから、「 築30年のRCマンションで、16部屋中15部屋が空室だけれど、売り出し価格で計算すると利回りが35%近くある物件が出ました 」と連絡が! 私はその利回りに興奮しながら、その物件を見に行きました。



パッと見は、「 古いけれど、設備を取り換えれば十分賃貸できるだろう 」といった印象。築古RCは色々と大変という話はアチコチで聞いていたので、内装だけでなく、屋上、外壁、電気、ガス、水道などについても、その場で一通り確認しました( したつもりになっていました )。

内装はクロスが剥がれているし、床も黄ばんでいるから全部張り替え。
屋上防水は目地の状態も悪くはないし、ひび割れもなかったので、とりあえずOK。
外壁は少し粉っぽい感じがあるけれど、5年くらいはそのままでももつだろうからしばらく様子見で、家賃がある程度回収できたら全塗装しよう。

電気類はほとんど切れてるから、全部交換だな。
ガス給湯器も古くて付かないので、これも全部交換。
水道は、受水槽は古いけれど、貯水槽は割ときれいだし、ポンプは2台同時には壊れないだろうし、一部屋のキッチンの蛇口をひねってみたらキレイな水が出たから、まあ大丈夫だろう。

( 見ての通り、「 〜だろう 」と楽観的に考えてしまったのが原因で、後に大変なことになります。)


リフォーム前のキッチン

こんな感じで、設備と内装を一新すれば賃貸に出せると判断した私は、すぐに買い付けを入れ、その後、金融機関に建物、土地分を借り入れ、修繕と諸費用は自己資金という計画で、融資を申し込みました。

価格が固定資産税評価額の1/3程度だったこともあり、融資は無事に通りました。返済比率は35%ですので、借り入れ条件は良い方だったと思います。

■ リフォームと諸費用で900万円以上の自己資金を使ってしまう

決済までの間に、内装工事の見積もりを何社かに依頼しました。クロス、クッションフロアー、畳の張り替え、キッチン、エアコン、トイレ、照明、水栓、給湯器などの取り替えで、「 一部屋につき、70万〜80万円 」程度かかることがわかりました。

費用を抑えるために、設備をヤフーショッピングなどで購入して施主支給で施工してもらったり、DIYも取り入れたりして、最終的には「 一部屋につき、約40万円 」で抑えられました。このときはけっこう頑張りました。

( 余談ですが、共用部の非常誘導灯などはホームセンターで扱っていないため、業者に頼むと2万円以上しますが、ネットで探すと7,000円くらいとかなり予算を圧縮できます )。

それでも、部屋数が多かったこともあり、投入した自己資金は諸費用とあわせると約900万円に。手持ちのお金がかなり薄くなったことが不安でしたが、利回りも高いし、埋まればすぐに回収できるのだから、なんとかなると高を括っていました。


お風呂はこのまま使えそうでした

この物件の間取りは、単身用とファミリー用が半々でした。募集を開始すると、賃料が安い単身用の間取りから徐々に申し込みが入り、なんとか返済分の家賃収入を確保することができました。ひとまず、安心です。

ところが、全体の半分ほど埋まったくらいで事件が起きるのです!

■ まさか!蛇口から「 透明じゃない水 」が…

サラリーマンの仕事が終わって家に帰ろうと車に乗ったとき、管理会社から電話がありました。

「 〇〇マンションの管理会社の〇〇です。実は先日契約いたしました204号室( ファミリー用 )の入居者さんより、水道水の錆がひどくてとても生活できるもんじゃない! 今すぐ代わりの部屋を用意してほしいとクレームがありました。グッチーさんもすぐ来てもらえませんか? 」

担当さんの口調からかなりの緊急度が伝わってきたので私もすぐに向かいました。一応、購入時に水道も確認していましたし、それまでに入居された方からはそのようなことは言われていなかったので、クレームを入れた方は神経質なのかもと思いつつ、管理会社の方と現場を確認することにしたのです。

部屋にお邪魔して、洗面台の蛇口をひねって、呆然としました。水道から出てくる水( ? )は、あの透明な液体ではなく、赤色というか茶色というか、自分が普段「 水 」と認識しているものとまったく別物だったのです。

この方は、ファミリー向けの間取りの入居者第一号でした。他にも、入居者を募集しているファミリー向けの部屋は10室近くあります。全部、こうだったら、どうしよう…。目の前が真っ暗になりました。

次回に続く…。

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プロフィール

■ グッチー

gucci

□会社員(製造業)と大家
□富山県在住
□家族は妻と子供5人

■経歴

□1985年
男の子として誕生
両親とも障害者で幼少の頃は普通の家庭にあこがれる

□2001年(16才)
ふんどし君に『金持ち父さん・貧乏父さん』を勧められ読み不労所得に衝撃を受ける

□2003年(18才)
工業高校卒業後、普通の会社に就職することに違和感があり、飲食店で雇われ店長として働きビジネスを経験

□2007年(22才)
結婚を機に収入が不安定な飲食店を辞め、地元製造業に転職

□2010年(25才)
ふんどし君に再会。不動産投資をすすめられ、勉強を開始

□2012年(27才)
自宅を新築し、中古で取得していた前住居を賃貸(1棟目、利回り8%)

ネットに出ていた木造中古アパート8世帯を取得(2棟目、利回り13.5)

続いて軽量鉄骨アパート10世帯を取得(3棟目、利回り17%、売却済み)

□2013年(28才)
今後の拡大や税金面を考慮し法人を設立

法人で軽量鉄骨中古アパート6世帯を取得(4棟目、利回り23%、売却済み)

□2014年(29才) 木造新築アパート3世帯を新築(5棟目、利回り9.8%)

RC中古アパート16世帯を取得、赤水が出て苦悩するが、売却でピンチを切り抜ける(6棟目、利回り36%、売却済み)

□2017年(32才)
木造新築アパート8世帯を新築(7棟目、利回り10.5%)

木造中古戸建て2棟取得(8棟目、利回り21%、9棟目、利回り20%)

法人で木造中古アパート4世帯を取得(10棟目、利回り18.5%)

□2018年(33才)
木造新築アパート16世帯を新築(11棟目、利回り9.8%)

工業高校卒の学歴ながら、投資歴6年でアパート5棟(39室)戸建3棟に投資

家賃年収2,800万円、返済比率31%、借入額は21,300万円

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