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【第3回】ストレス物件を残債ギリギリで売却!バブル便乗で2棟目も売却へ。

不動産投資の失敗例告白/五人前76さん_画像 不動産投資の失敗例告白/五人前76さん

2021/4/16 掲載

高値掴みした2棟の地方大型物件について、売却による解決を諦め、運営改善に舵を切る試行錯誤が始まりました。Aマンションについては運営が軌道に乗り、長期保有でもやって行けると自信を深めることができました。

一方のBマンションは一向に状況が改善しません。退去のたびにかさむ原状回復費用やリフォーム費用、そして空室期間の長さ、とどめに入居決定後の広告料&フリーレント地獄に苦しみ続けていました。

本業の勤め人のほうでも激務が続き、2017年5月に体調不良で3回目の長期休職を余儀なくされてしまいました。この時点で勤め人としての寿命に限界を感じ、同年9月に勤め人卒業を決意しました。

この頃、Bマンションの雨漏りが発覚。これに起因して共用部の鉄製階段の腐食が進み、その対応に迫られることになりました。見積もりを取ると階段の交換と屋上防水工事のやり直しを含めて1,000万円を超える金額が必要と分かりました。

この金額をまともに支払うことになれば、独立後の生活や、なにより独立後に予定していた事業活動に資金面で重大な支障をきたします。私は、「 サラリーマン卒業のタイミングで絶対に売却する 」と決意しました。

■ ギリギリ残債が消える金額でB物件を売却

このようにBマンションについては、運営に関する日頃からの強いストレスと、追加修繕にかかる想定外の多額の経費発生により、売却を選択せざるを得ない状況まで追い詰められていました。

ところが、2016年末から2017年頃は、S銀行が融資をして抵当をつけている物件にはS銀行は再度融資しない、という流れになっていました。また、S銀行を筆頭にした三為バブルの崩壊の足音が聞こえ始めていました。

そこで、利益など全く考えず、現実的に売却することを優先して売却活動をすることにしました。そして、決意から半年程度かかりましたが、なんとか最低限借入返済ができる金額で8月に売却に成功しました。

Bマンションの購入から3年、返済はほとんど進んでおらず、ほぼ残債と同額の1億2千万円での売却決済でした。当時の仲介会社には仲介手数料をかなり安くしてもらい、なんとか手数料を支払ったという苦い記憶があります。

おそらくこの仲介会社の担当者との出会いがなければ、売却はできなかったでしょう。紆余曲折あり、次の買主様もS銀行での融資となりました。修繕計画込みでの資金計画を作っているとのことでしたので、うまく運営できていることを願います。

まさに奇跡の売却、出口を迎えることができました。

こうしてBマンションを売却し、私は2017年の9月から2年間、独立後の本業のビジネスに全精力を注ぎました。軌道に乗るまでの2年間は、立て直しに成功したAマンションも含めた不動産からの家賃収入のおかげで暮らせていました。

この時ほど、家賃収入のありがたみを感じたことはありません。我が家は夫婦共働きでしたので、いざとなれば妻の稼ぎで暮らしていくこともできたと思います。

しかし、男のくだらないプライドともいいますか、「 生活費等は折半 」というそれまでの夫婦のルールを厳守したい思いがありました。売却できたことで、そのルールを守れることにホッとしました。

■ 不動産バブルに乗ってA棟も売却することに

立て直しに成功したAマンションはその後も満室が続き、金利も若干下がりました( 4.5%→4%ですが )。そして、本業が軌道に乗った2019年の秋ごろに、再び不動産購入のため金融機関訪問を再開しました。

その際に思ったのは、一時期は相手の心証を悪くする印象があった「 S銀行から借入がある 」という事実も、5年以上黒字運営をしていると、少しずつ評価が変わってくるのだな、ということです。

購入当初は借入先を告げるだけで他からは門前払いに近いような状態でしたが、2019年にはそのような状態から一歩進み、トータルでの運営状況を見てくれるようになったと感じました。

Aマンションは土地も広く、朽ち果てるまで保有し、建て替えも視野に入れようと思うようになっていました。平置きの敷地内駐車場も立体駐車場にして台数を増やして、半分は月極やコインパーキングに転用しようか、といった考えもありました。

もともと加藤ひろゆきさんの影響を強く受けて不動産投資を始めていますので、物件はホールドし、家賃をもらい続けるスタンスです。うまく運営が続けられるならば、無理して手放す必要もない。自分の経営方針に従い末永く維持しようと考えていました。

ところが、思いもよらぬ投資物件バブルが生じました。投資家仲間と「 なかなか物件価格が下がらないね 」と話している時、「 今は物件の売り時だよ 」と言われ、私の心に試しに売りに出してみよう、という気持ちが芽生えます。

最初は別のもっと低価格の物件を売りに出してみるつもりでした。ついでにAマンションもダメ元で出してみようか、その程度の思いでした。ところが、売り出して1カ月が過ぎたころ、なんとAマンションに買い付けが入りました。

売り出し価格1億1,000万円に対し、「 1億円までの融資内諾を得ている 」という希望者が現れたのです。買い付けは指値が入り、1億円でした。思いもよらない事態でしたが、決断は一瞬でした。

Aマンションは平凡な利回りです。これを購入できるのは、資金的に余裕のある地元の人か、地銀信金の融資を利用できる人だと考えていました。とはいえ、1億円を超える融資を引いて来る人はそうそういないだろう、とも思っていました。

このチャンスを逃すと、次はないかもしれないと思いました。1,000万円の指値を受け入れれば、もちろん手残りが1,000万円減りますが、信用棄損状態が解消されるというメリットを享受できます。少しですが、現金も手元に残る金額でした。

「 今の自分にとっては、融資を使って規模を拡大できない現状を改善することのメリットは大きい 」と考え、私はこの指値を飲みました。

■ 2棟を売却して不安やプレッシャーから解放された

また、先に売却をしたBマンションほどではないにしても、やはり返済の負担感や少ないキャッシュフローに対する精神的な不安もありました。毎月の返済額のうち、3分の2近くは利息です。これがあと20年以上・・・と考えると、絶望感しかありませんでした。

家賃も買った当初より月額で20万円近くアップできましたが、もともとカツカツのキャッシュフローが20万円の余裕になっただけ。しかもその大半を修繕積立としてS銀行の積立定期に召しとられてしまうため、金銭的余裕を感じられないのは当初からあまり変わっていませんでした。

「 Aマンションはいい物件だ 」と思うようにしていましたが、心の奥底ではやはり不安やプレッシャーを相当感じていました。そういった感情からの解放も潜在意識のなかで望んでいたのかもしれません。

そして、買い付けが入ってから約3カ月後の2021年3月某日、Aマンションを売却。肩の荷が下りました。仲介手数料も法定の金額をお支払いし、譲渡所得税を支払っても、数百万が手元に残りました。



続く

プロフィール

■ 五人前76さん

sirai

東京都町田市在住
家族は優秀な勤め人の妻と、小6のムスメ(11)、保育園児のムスコ(4)

Twitter:@goninmae76
Blog:五人前76のブログ
Stand.fm五人前76チャンネル

■ 主な経歴

□1976年
神奈川県横浜市に生まれる。両親は地方公務員とパート主婦という、典型的な団塊世代

□2000年
大学卒業し、1社目の学習塾に就職。働きながら司法試験合格を目指すも、仕事はそんなに甘くなかった・・・

□2004年
2社目の学習塾に転職し、会社経営を少し体感する。当時の社長が不動産投資をしており、ビジネスと不動産の相性の良さを知る

□2005年
3社目の転職で東証一部上場企業の法務部員となり、念願だった法務実務経験を積み始める
その年の秋に結婚する

□2009年
4社目の転職で最後の憧れの大学職員に。引き続き法務関係の仕事を担当する

□2017年
3度の病気休職(うつ病)を経て、同年9月に勤め人卒業。同時にハウスクリーニング事業で開業、独立を果たす

sirai

□2020年
新規ビジネスとして訪問マッサージと家事代行を開業する

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年
加藤ひろゆき氏の「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」と出会い、不動産投資家になることを決意

□2010年
1棟目木造アパート(1K×4部屋)を茨城県に購入し、不動産投資家デビュー

□2011年
2棟目木造アパート(1K×8部屋全空)を長野県諏訪郡に購入
長野県での展開を決意する

□2012年
自宅として新築木造住宅を私鉄駅前に購入する

□2013年
3棟目軽鉄アパート(2DK×4部屋)を長野県伊那市に購入する

□2014年
3月:4棟目木造アパート(2DK×10部屋)を長野県上伊那郡に購入する
6月:5棟目重鉄マンション(1K×27部屋)を長野県松本市に購入する
9月:6棟目重鉄マンション(2DK×24部屋)を北海道札幌市に購入する
あこがれの地北海道で投資家デビュー
10月:不動産管理法人設立
7棟目木造アパート(2DK×6部屋)を北海道千歳市に購入する
12月:1棟目アパートを売却する

□2017年
8月:6棟目マンションを売却する

□2020年
8月:8棟目木造アパート(1LDK×4部屋)を北海道苫小牧市に購入する
12月:9棟目アパート(1LDX×4部屋)を8棟目の隣に購入する

□2021年
3月:5棟目マンションを売却する



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