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利回りだけでなく資産価値も大切!もっと早く法人を作って融資を使う!ルイ116世帯さんのニューゲーム【後編】

マッツン&5050さん_画像 マッツン&5050さん 第6話 著者のプロフィールを見る

2024/2/29 掲載

ベテラン大家さんに「今の知識を持って初心者の頃に戻れるなら、不動産投資をどう進めるか?」を尋ねる「強くてニューゲーム」企画。前回に引き続き、北海道の豪雪地帯で戸建をメインに不動産投資を行うルイ116世帯さんのお話を紹介します。
強くてニューゲーム(つよくてニューゲーム)とは、コンピュータゲーム(主にロールプレイングゲーム)のシステムの一つであり、ゲームをクリアしたあとにクリア時点のステータスや所持アイテム等を引き継いで最初からプレイできるシステムのことである。Wikipediaより

5050(ゴーさん。)
後編では、具体的なニューゲームの内容について訊いていきます。早速ですが、ルイ116世帯さんのニューゲームの前提条件を教えてください。

ルイ116世帯
年齢は25歳、神奈川県川崎市在住(のちに仙台に転勤)、独身サラリーマン、年収は400万円、貯金は650万円です。この種銭は学生時代からの貯金300万円と、社会人になってから貯めた350万円の合計です。実家は北海道の江別市です。この前提条件で、時代だけ今に変えて、何を始めるかを説明します。

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5050(ゴーさん。)
年齢の割に自己資金が多いところに注目したいですね。
では最初の質問から。今と同じ北海道の江別市をメインとするエリアで投資しますか?

ルイ116世帯
はい、同じエリアで投資することになると思います。やはり最初は利回りを重視したいので、実家の近くで、今と同じ岩見沢市近隣がメインになると思います。前回は札幌の物件は買えませんでしたが、ニューゲームでは資産性のある物件も欲しいので、札幌市の物件も買います。

5050(ゴーさん。)
次に、本業と居住地について。川崎市在住のサラリーマンですが、このまま続けますか?

ルイ116世帯
いえ、ニューゲームでは25歳で不動産投資を始めたら、なるべく早く地元に帰ることにします(※)。となると、会社を辞める必要があるので、実家近くの宅建業者等に転職すると思います。もしくは不動産賃貸業に近い分野の会社に転職します。再販や仲介等を、本業として学びたいですね。

※首都圏でサラリーマンを続けながら実家に法人をつくり、父親に代表取締役になってもらうというストーリーを検証しましたが、父親は公務員の為、代表就任はNGで、ほかの親類に依頼するのも現実的ではないため、サラリーマンを続けるよりも、早期に地元に戻るほうが良いという判断をしました。

マッツン
本業も副業も不動産に特化して、地元で知識と経験を積んでいくということですね。

ルイ116世帯
そうです。早めに地元に戻ってサラリーマンをしながら大家業をすれば、平日夜や土日休日をフルに不動産に使えますよね。実際にはFIREするまでに会社員になって7年、不動産を始めてから4年かかりましたが、地元の会社に転職することでその期間をかなり短縮することができると思います。

あと、法人も早期に作成します。そして、できれば最初から融資を使っていきたいですね。その上で父親にも協力を求めます。父親のお金(最大4,300万円あった笑)は見せ金に使うことで、大きな融資を受けられるはずです。

融資をうまく使えていないのが今の反省点なので、ここはしっかりと戦略的に行っていきたいです。

5050(ゴーさん。)
となると、今は中古の木造物件ばかりですが、最初から札幌でRCを建てるなど、今とは全く違った展開になる可能性もあるのですか?

ルイ116世帯
いや、やはり最初は利回り重視で、アパートや戸建てが中心となると思います。そして、CFが100万円になったら会社員を卒業します。その後についてはわかりませんが、今と同じような生活をしている可能性も高いですね~。性格は変わらないので(笑)。

5050(ゴーさん。)&マッツン
まとめます。ニューゲームでは、早期に地元の会社に転職してFIREまでの期間の短縮すること、早めに法人を作成し、父親の協力も得て融資も使って買い進めること、資産性を考えて札幌市内にも物件を買いながら成長していくことが新しい試みになるわけですね!
でも、その先でやることはあまり変わらないと(笑)

ルイ116世帯
そういうことになります(笑)。

5050(ゴーさん。)&マッツン
首都圏在住の地方出身者には大変参考になる内容だったと思います。ルイ116世帯さん、ご協力ありがとうございました~!

ルイ116世帯さんのキャンピングカー

■ルイ116世帯さんのニューゲーム

①不動産投資を始めた時の状況

25才の会社員(独身)
神奈川県川崎市在住
貯金650万円(学生時代300万円、社会人350万円)

②現在の所有物件

戸建を88戸、アパート26戸、テナント2戸で合計116戸
場所はすべて北海道で、岩見沢市とその周辺の市町村
家賃年収約6,000万円、年間CF約4,800万円

<今の自分で①に戻るなら>

高利回りが狙える現在のエリア(岩見沢市とその周辺)に加え、資産価値の高い札幌市にも物件を買う。

本州の勤務先を退職し、早々に北海道の実家に戻る。
地元の不動産業者に転職し、そこで不動産業に関する知識を身に着けながら、自分の物件の拡大も行う。

早期に法人を設立する。
法人として父親からの出資も受け入れ、流動資産(現預金)を金融機関にアピール。融資も使いながらアパートや戸建てを買う。
CF100万円くらいになったらFIRE(専業化)を検討。

取材が終わって北海道のおいしいものを食べながら乾杯

編集後記
5050(ゴーさん。)
ルイ116世帯さんは、北海道に物件を持っていた時に船長セミナーで知り合い、仲良くさせてもらっています。今回、インタビューしたいと思ったのは、開始時は彼も首都圏在住の会社員であったからです。首都圏在住の地方出身者の良い参考になるのではないかと思いました。目指すところや買い方の大筋は変わりませんが、一回目よりも効率化するために、地元の会社に転職したり、早めに法人を作ったり、早めに融資を利用したりという変化が見られました。現実とニューゲームとの間に大きな違いはないのは、今の生活に満足されているのでしょうね。ルイ116世帯さん、ありがとうございました!

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

マッツンさん

マッツンさんまっつん

横浜市在住
2023年に会社員を卒業した専業大家
家族は妻と子供2人

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • ■ 主な経歴

    □1980年
    石川県に生まれる

    幼少期に両親が離婚し実母が出ていく
    父親が再婚するも、家におらず、継母に育てられる

    早く自立して家を出たいという思いから、高校時代はアルバイトに励む

    □2003年
    大学を卒業後、安定を求めて理系サラリーマンになる

    結婚し、2人の子供に恵まれる

    □2010年
    入院中に読んだ「ビッグトゥモロー」で赤井誠さんの記事を読み、不動産投資の勉強を始める

    加藤ひろゆきさんの「ボロ物件でも高利回り」を読み、不動産投資を始めることを決意する

    □2012年
    石川県の祖母の家を相続(0号物件)
    家賃10万円

    埼玉県さいたま市に戸建を購入(1号物件)
    価格340万円、家賃5.4万円

    □2014年
    東京都八王子市に戸建を購入(2号物件)
    価格770万円、家賃9.5万円

    神奈川県川崎市に賃貸併用住宅を購入(3号物件)
    価格2400万円、家賃30万円

    □2016年
    神奈川県川崎市の戸建を購入(4号物件)
    価格400万円、家賃7.5万円

    □2017年
    神奈川県秦野市の戸建を購入(5号物件)
    価格360万円、家賃5.4万円

    □2018年
    千葉県柏市に戸建を新築(6号物件)
    価格1325万円、家賃11.8万円

    神奈川県横浜市に戸建てを購入(7号物件)
    価格310万円、家賃8.9万円想定

    さいたま県川口市に戸建てを購入(8号物件)
    価格200万円、家賃7.5万円想定

    □2019年
    神奈川県横浜市の戸建てを購入(9号物件) 価格450万円、家賃9.3万円

    神奈川県川崎市に戸建てを購入(10号物件)
    価格655万円、家賃12万円想定

    神奈川県横浜市に戸建てを新築(11号物件) 家賃18.4万円

    □2020年
    神奈川県海老名市に戸建てを購入(12号物件)
    価格465万円、家賃8.5万円

    神奈川県横須賀市に戸建てを購入(13号物件)
    価格370万円、家賃8.5万円

    神奈川県湘南エリアに戸建てを購入
    神奈川県横浜市に区分を購入
    神奈川県横浜市に戸建てを購入

    □2021年
    神奈川県に戸建てを4軒購入
    神奈川県に戸建てを1軒新築
    都内に戸建てを1軒購入
    さいたま県に戸建てを1軒購入

    □2022年
    神奈川県に戸建てを3軒購入
    神奈川県にアパートを1棟購入
    神奈川県に区分を3軒購入

    □2023年
    神奈川県にアパートを2棟購入
    神奈川県に戸建てを2軒購入
    神奈川県に区分を1軒購入
    都内に戸建てを1軒購入

    サラリーマンを卒業

    □2024年
    家賃年収3500万円/年
    借入総額23000万円
    返済1500万円/年
    税引き前CF2000万円/年

    セカンドステージに向けて迷走中

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プロフィール

5050(ゴーさん)さん

5050(ゴーさん)さん

専業大家
東京在住
宅建士
妻と二人の娘の4人家族

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経歴
  • □1977年
    神奈川県綾瀬市に生まれる
    少年時代に宇都宮に引っ越し、以降、宇都宮で育つ

    □2001年(23才)
    大学在学中に宅建の資格を取得。
    大学卒業後、大手コンビニチェーンに就職。
    全く縁もゆかりもない地方に転勤を命じられ朝8時から深夜まで働いても生活はカツカツ。
    週末といっても遊ぶ友達もいない。
    地主との出店交渉を通じて、資産家と労働者の格差を実感する。

    藤山勇司さんの「サラリーマンでも大家さんになれる47 の秘訣」を読み、大家になって40才までにセミリタイアすることを決意する。ただし、貯金はゼロ。

    □2006年(28才)
    物流不動産の投資ファンド運営会社に転職。
    年収は850万円にアップ。
    転勤で引っ越したのを機に、横浜の1LDKを賃貸に出す。

    □2017年(30才)
    前職の先行きに不安を感じ、日系の大手不動産総合ディベロッパーに転職。
    翌年以降年収が1,000万円を超え、労働環境も改善する。

    □2015 年(37才)
    出世競争に敗れ、セミリタイアの夢を思い出す。

    □2016年(38才)
    札幌市の築9年、利回り9.5%、1LDK×10戸で6750万円のアパートを購入。

    □2017年(39才)
    札幌市の築10年、利回り14%、1LDK×8戸で4500万円のアパートを購入。
    埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利16%)で購入。
    群馬県桐生市に築古、利回り22%の230万円のミニビルを購入。
    年間賃料約2000 万円、返済比40%でCF は1000 万円弱となる。

    会社員をセミリタイア。
    同時並行で所有物件のほぼすべてを売却。(区分5 戸とアパート2 棟)。
    まとまったキャッシュが手元に残る。

    見せ金を使って公庫と信金と実兄から総投資額フルローンを引き、中古戸建てを買う手法をスタート

    加藤ひろゆきさん伝授の「ぶったるんだ生活」をしながら規模拡大。

    8月
    埼玉県久喜市の戸建てを320万円(実利19%)で購入

    10月
    埼玉県加須市の戸建てを348万円(実利18%)で購入

    11月
    埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利18%)で購入

    11月
    埼玉県行田市の戸建てを350万円(実利19%)で購入
    ※実利の定義:(取得総額+リフォーム費)/年間家賃
  • □2018年
    以降、年間8棟ペースで購入。

    □2022年現在
    ぶったるんだ生活を満喫中。

    宅建業者免許取得済
    一部残っていた札幌のアパートも売却。
    総投資額をすべて融資調達する路線。
    拡大の目安を賃貸業の売上から純資産額の増加に変更。
    5年で倍増を目指している。

    戸建約40戸購入し内10戸は売却。
    賃貸売上は2,000万円強を維持しながら売却による利益を追求。
    宅建業者としての無担保の短期資金も積極的に借入。

    自宅付近から、融資に有利なエリアに法人本店を移動。
    戸建・アパート・マンション・物流・店舗・土地…。ジャンル(新築・中古)や所有形態(賃貸・再販)にこだわらず挑戦していきたい。

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