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実験思考!まずは、自分でやってみる。「所有権移転登記」をしました!

西野浩樹_画像 第15話

みなさん、こんにちは!波乗りニーノです。僕は大家になってから、「 法人登記 」と「 建物表題登記 」と「 建物滅失登記 」、「 住所変更登記 」を自分でやりました。

会社員時代も法務局に出入りしていて、登記というものを自分でできると知っていたことも大きいですが、何よりも、自分でやった1番の理由は、お金がなかったからです( 笑 )。自分でやれば節約になりますからね。

そもそも登記とは、権利関係を公に明らかにするために、法務局が管理する登記記録というデータに情報を記録することです。不動産の場合、戸建てを買うと、土地の登記と建物の登記の2つの登記が必要になります。

不動産登記の内容として、「 どのような不動産なのか 」「 所有者はだれなのか 」「 どこの誰からいくらお金を借りたのか 」などが登記され、申請すれば誰でも見られるようになっています。

今回のコラムでは、土地を買ったときに初めて、「 所有権移転登記 」を自分でやってみたときの話を紹介します。やり方をまとめましたので、参考にしてみてください。


この土地の登記を自分でやりました

■ 所有権移転登記には何が必要か?

今回の取引は土地のみの購入で、市街化区域の農地を農地転用してから売買するという内容でした。何をしたかを整理してみます。

1.仲介の不動産会社に「 登記を自分でやる 」と伝える

2.売り主さんと金融機関( 融資を使う場合 )に、「 買主が自分で登記することに了承してもらえるか 」を確認する

3.インターネットで情報収集し、法務局のHPからダウンロードした「 登記申請書 」に記入する

4.作った書類を友だちの司法書士さんに添削してもらう

5.売買契約が終わった後で、予約してあった管轄の法務局に行って間違いがないか確認する

6.書類を提出する( 受領されたら無事に手続き完了! )

売り主さんによっては、きちんと登記をしてくれるかどうか不安がる人がいます。仲介の不動産会社の中にも、売り主さんと何回もやり取りが必要になる可能性があるため、難色を示すケースがあります。ですから、事前に確認をとる必要があります。

特に融資を使っていて、銀行の抵当権設定が必要になる場合は、銀行から承諾してもらえないケースが多いようです。今回は、現金決済で金額も比較的安かったこと、仲介の不動産屋さんとも10回以上の取引があったこと、売り主さんとも3回目の取引だったこと等から承諾してもらえました。

司法書士の友だちなんていないという方は、所轄の法務局に電話をしてから、法務局の中にある相談窓口を予約して訪問し、わからないことを相談してみるといいと良いと思います。

最近は、相続した土地や建物を自分で相続登記する人が全国に溢れていますので、どこの相談窓口も予約で一杯であることが多いようです。必ず、事前連絡を入れましょう。

■ 所有権移転登記に必要な書類と入手方法

次に、所有権移転登記に必要な書類を紹介します。

1.登記申請書
⇒法務局のHPかネットに落ちているもので入手、自分で作成も可能

2.登記済証( 登記識別情報 )
⇒決済当日売り主さんから預かる。いわゆる権利書。平成17年以前のものは「 登記済証 」、平成18年以降のものは「 登記識別情報 」と名前が変わっているので注意が必要

3.登記原因証明情報
⇒法務局のHPかネットに落ちているもので入手、自分で作成も可。必ず右上に売り主さんと買主の捨て印を押しておきましょう。簡易な訂正であった場合、登記官が電話で訂正してくれます。

4.代理権限証明情報
⇒委任状、法務局のHPからコピーして決済当日、売り主さんから判子をいただきます。今回、法人で買うため法人の委任状も作りました。

5.印鑑証明書
⇒売り主さんの印鑑証明だけ3ヵ月以内のものを1枚必要なので用意してもらいましょう。

6.住所証明情報
⇒買主の住所が必要なので住民票の写しが必要ですが今回は法人で取得のため省略しました。

7.受理通知書
⇒今回は農地を転用してからの売買だったので農業委員会からの農地転用受理通知書を添付します。農地のままでは、農家ではないので買うことができません。なお、農地転用する場合、農業委員会が月に1回くらいしか開かれないので余裕をもって決済が必要です。

市街化区域の農地は届け出すれば受理されます。ただし、その時に転用目的が必要で、アパートを建設、事務所建設、住宅建設、駐車場敷地など書く必要があります。今回は原本を還付してほしかったので、1部コピーして「 原本に相違ありません 」と押印した書類も同封しました。

8.登録免許税を証明するための納税証明書
⇒売り主さんから固定資産税の納税通知書のコピーをもらって、該当するところにマーカーを引きましょう。もしない場合は、役所に行けば固定資産税の公課証明書をもらえます。

■ 「 登記申請書 」以外はそれほど難しくはない

1番難しかったのは、「 登記申請書 」の書き方でした。逆にいうと、それ以外はそんなに難しくはありませんでした。

登記申請書を添削してもらった際に、権利者が法人の場合は代表取締役まで書くことと、会社法人番号を入れること( これにより住所証明情報が省略することができます )を指摘されました。

法人ではなく、個人で買って個人で登録する場合、申請者は「 申請人兼義務者代理人 」となりますが、今回は法人で買って僕自身が申請するので、「 代理人 」となります。

あと、課税価格ですが、千円未満は切り捨てで記入します。登録免許税は課税価格の1000分の15になり、百円未満切り捨てです。

今回の土地の課税評価額は9,717,000円だったので145,700円が登録免許税となります。収入印紙を郵便局で買ってきて、添付書類と一緒にA4の紙の右側に貼って提出しました。

そのとき、間違っても割り印を押してはいけません。登記申請書には、金額の横に( 租税特別法第72条 )も書いておきましょう。令和2年の3月31日まで軽減キャンペーン中です。

「 登記申請書 」の最後のところに、「 不動産の表示 」を書くのですが、そこには不動産番号として「 所在 」、「 地番 」、「 地目 」、「 地積 」ならびに「 不動産価格 」を書いておくとベターとのことです。

そして、決済時には「 登記済証 」の確認と、「 印鑑証明書 」が3ヵ月以内に取得したものであるかを確認してから、「 委任状 」と「 登記原因証明情報 」に判子をもらいます。今回は、法人で取得するため法人が個人( 自分 )に委任する書類にも判子を押しました。

僕は今回、午前中が決済で、午後一で法務局の相談窓口を予約してあったので、法務局の相談窓口で登記申請書一式を添削してもらいました。法務局を定年退職してからバイトに来ているであろう相談員が、5分くらい鋭い眼光で書類に目を通してくれます。

この時間はめちゃくちゃ緊張します。そのあと、10分くらい質問されて、無事に提出することができました。提出するとき、法人の場合はレターパック( 520円のほう )を同封しておくと、登記完了が終わってから郵送で送ってくれます。個人の場合は取りに行くしかないそうです。

■ ボロ戸建や安い土地の現金買いの時におすすめ

今回は空いていた時期ということもあり、1週間で登記が完了し、レターパックで「 受領印等確認票兼送付書 」と、原本還付申請していた「 農転受理通知書 」と「 登記完了証2通 」、「 登記識別通知書 」と、初めの「 登記済証 」( 通称ヌケガラ )が届きました。

いつもは、司法書士さんが製本して送ってくれる「 登記識別情報 」(通称権利書)がペラ1枚で届いてビックリしました。その後、届いた「 登記完了証 」と初めの「 登記済証 」(通称ヌケガラ)を売り主さんにお礼状とともにレターパックで送ってミッション完了です。

現実にやってみての感想としては、登記はプロにお願いする方が簡単ですが、金銭的なメリットがありますし、登記のやり方や意味を勉強する上でも意味があると思いました。特に、ボロ戸建てや安い土地を現金で購入するときにはやる価値があると思いました。

ちなみに、ここは大事な部分ですが、普段、司法書士さんに払っている金額の大部分は登録免許税であり、司法書士さんの報酬ではありません。ですから、登記を自分でやったからといって、司法書士さんに渡していたお金が丸々節約できるわけではありません。

司法書士さんの報酬は物件の金額にもよりますが、通常は5万円〜10万円くらいですので、5万円から10万円をもったいないと思う場合は1度、挑戦してみることをおススメします。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)



不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝⇒前後編
西野さんのblog
Facebook西野浩樹

■西野浩樹さんのプロフィール

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア
家賃収入は約4,400万円、全体の返済比率は約45%

■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み


□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)


□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)


□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)


彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)


彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内のアパートが完成予定(8室)





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