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隣地を買いました。リフォームか解体か? 築古物件の使い道に関する僕の基準。

西野浩樹_画像 西野浩樹 第27話

2020/11/18 掲載

こんにちは! 波乗りニーノです。僕は新築中心の不動産投資で所有物件の平均利回りが低いので、財務の健全化と返済比率の改善を図るために、昨年のこの時期に、夢の利回り30%物件を目指して物件を探しました。

利回り30%の物件を作ろうと思ったら新築では不可能です。そこで、古家付きの売り土地を探すと、いいものが見つかりました。そこから解体費分をディスカウントしてもらい、建物をリフォームして貸し出すことにしました。



ここで僕は、「 解体費>リフォーム費用 」とすることにこだわりました。もしも、「 解体費<リフォーム費用 」となってしまうようならば解体して新築をした方が、長期的には投資効率は良くなるからです。

どういう意味かというと、高いリフォーム代をかけて高利回り物件を作っても、売却するときには次の人のローンの期間が短くなり、自己資金が多額に必要になるため、売却価格が低くなり、長期的に見たとき、建て替えた方がプラスになるのです。

ただし、ローンを使わなくても良い価格帯である3,000万円程度までなら、「 解体費<リフォーム費用 」での投資でもいいかもしれません。なぜなら、個人投資家や利益圧縮の為に買う事業...

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プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)



不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝⇒前後編
西野さんのblog
Facebook西野浩樹

■西野浩樹さんのプロフィール

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア

■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み


□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)


□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)


□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)


彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)


彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内にアパートを新築(8室)





□2019年
アパートを2棟新築(10室×2)




□2020年
アパートを新築(12室)


□2021年
満室家賃年収約8,500万円、返済比率は45%

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