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隣地を買いました。リフォームか解体か? 築古物件の使い道に関する僕の基準。

西野浩樹_画像 西野浩樹 第27話

2020/11/18 掲載

こんにちは! 波乗りニーノです。僕は新築中心の不動産投資で所有物件の平均利回りが低いので、財務の健全化と返済比率の改善を図るために、昨年のこの時期に、夢の利回り30%物件を目指して物件を探しました。

利回り30%の物件を作ろうと思ったら新築では不可能です。そこで、古家付きの売り土地を探すと、いいものが見つかりました。そこから解体費分をディスカウントしてもらい、建物をリフォームして貸し出すことにしました。



ここで僕は、「 解体費>リフォーム費用 」とすることにこだわりました。もしも、「 解体費<リフォーム費用 」となってしまうようならば解体して新築をした方が、長期的には投資効率は良くなるからです。

どういう意味かというと、高いリフォーム代をかけて高利回り物件を作っても、売却するときには次の人のローンの期間が短くなり、自己資金が多額に必要になるため、売却価格が低くなり、長期的に見たとき、建て替えた方がプラスになるのです。

ただし、ローンを使わなくても良い価格帯である3,000万円程度までなら、「 解体費<リフォーム費用 」での投資でもいいかもしれません。なぜなら、個人投資家や利益圧縮の為に買う事業者等が現金買いをするかもしれないからです。

しかし、5,000万円を超えてくると購入の際に借り入れをする人がほとんどなので、「 物件価格+リフォーム費 」だと高額になって売りにくくなるのです。

「 古家付き土地 」は土地から解体費分を引いた価格で売ってもらいました。「 更地渡し」 と書いてある場合、売買業者は解体費用の見積もりを取ってあることが多く、交渉次第で見積書分を引いてくれる可能性も十分にあります。



見積もりを取っていない場合は、自分で見積もりを取る必要が出てきます。ただ、解体しないと決めているのに見積もりを出してもらうのは解体業者に失礼なので、そうならないように自分で概算見積もりできるようになっておくことが大切です。

僕の地域では、木造の場合( 残置物がないという前提 )、坪単価7万円程度で概算します。30坪の戸建てなら210万円程度です。前面道路が狭くて大型トラックや解体のための重機が入れなかったりすると手作業が増えるため、割高になります。

話を戻すと、利回り30%を目指して買った築古アパートは、リフォームをしたのになかなか埋まらない状況が続き、最近、ようやく満室になりました。コロナの影響もあったと思いますが、購入から満室まで10カ月ですから長いです。

苦労しましたが、仲間に手伝ってもらいながら自分でもリフォームをしたり、知り合いに住んでもらえることになったり、嬉しいことも多くありました。たくさんの学びを得たので挑戦してよかったと思っています。

参照:初めての築古アパートで大失敗



■ 隣地の空き家を購入

さて、先日別の自主管理アパートの掃除をしていたところ、隣地の空き家で土地家屋調査士が測量をしていました。空き家を測量しているということは、売却する可能性が高いとピンときたので早速、声をかけてみました。

その隣地の空き家には駐車場がなかったため、土地家屋調査士の方は、路上に駐車して測量していました。これでは自分のアパートの住人にも迷惑なので、まず「 私のアパートの空きスペースを使ってください 」と促し、次に聞き取り調査をさせてもらいました( 笑 )

その空き家は、宗教法人が持っていること。京都の業者が専任で売買すること。その業者からの依頼で測量していることがわかりました。僕の名刺を渡し、京都の業者とつないでほしいと伝えると、快諾してもらえました。

後日、京都の売買業者から連絡がありました。売買にあたっては宗教法人なので入札になり時間がかかること。解体はできないので残置物も含めての売買になること。瑕疵担保責任はつかないことなどを教えてくれました。

2か月後、入札がスタート。解体費を自分で計算して近隣相場や隣接地の購入坪単価を割り出し、札を入れました。最低入札価格の半額以下でしたが、計算には根拠があり、不確定要素も勘案した金額だったため、落札できる自信がありました。



入札が終わって1週間以上経ってから、数名の入札があったことと全員が同じような金額での入札だったことを知らされました。

しばらくすると、売主の宗教法人から、もう一度入札を行い、不公平感がないように1番高く入札した人に売却すると伝えられました。そして、次の買い上がり入札では、かなり迷いましたが30万円増額した金額を入れたところ、無事に落札できました。

決済の時、4年前に所有するアパートまでの道路が封鎖された際、今回買うことになった隣地の道路を一部使わせてくださいと僕が何度も宗教法人に通って陳情していたことを覚えていると言われました。

「 その時のやりとりから、西野さんの性格や誠実さを良く分かっていますよ 」と言ってもらえて嬉しかったです。

不動産賃貸業をやっていると、近隣とのトラブルや地権者とのトラブルはよくあります。土地を保有している以上、ご近所とは必ず何らかの事情で関係を持つことになります。その土地を買えることになったのもご縁であり、その地域の人と会えたこともご縁です。

今回もありがたいご縁がありました。この物件は、中が玉砕しているので「 解体費<リフォーム費用 」は確実です。更地にして、来年アパートを建てようと思っています。

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プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)



不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝⇒前後編
西野さんのblog
Facebook西野浩樹

■西野浩樹さんのプロフィール

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア
家賃収入は約4,400万円、全体の返済比率は約45%

■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み


□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)


□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)


□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)


彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)


彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内のアパートが完成予定(8室)





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