隣地を買いました。リフォームか解体か？ 築古物件の使い道に関する僕の基準。

こんにちは！ 波乗りニーノです。僕は新築中心の不動産投資で所有物件の平均利回りが低いので、財務の健全化と返済比率の改善を図るために、昨年のこの時期に、夢の利回り30％物件を目指して物件を探しました。

利回り30％の物件を作ろうと思ったら新築では不可能です。そこで、古家付きの売り土地を探すと、いいものが見つかりました。そこから解体費分をディスカウントしてもらい、建物をリフォームして貸し出すことにしました。



ここで僕は、「 解体費＞リフォーム費用 」とすることにこだわりました。もしも、「 解体費＜リフォーム費用 」となってしまうようならば解体して新築をした方が、長期的には投資効率は良くなるからです。

どういう意味かというと、高いリフォーム代をかけて高利回り物件を作っても、売却するときには次の人のローンの期間が短くなり、自己資金が多額に必要になるため、売却価格が低くなり、長期的に見たとき、建て替えた方がプラスになるのです。

ただし、ローンを使わなくても良い価格帯である3,000万円程度までなら、「 解体費＜リフォーム費用 」での投資でもいいかもしれません。なぜなら、個人投資家や利益圧縮の為に買う事業...