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新築マイホームを買っていたらセミリタイアできなかった。住宅ローンの組み方と注意点

西野浩樹_画像 西野浩樹 第4話

2018/12/9 掲載

みなさん、こんにちは! 波乗りニーノこと西野浩樹です。スノーボードの季節になってきました。今年は、ガンガン滑りに行く予定なので、機会があればコラムを読んでくれているみなさんとオフ会みたいなものを企画できたら面白いなーと妄想しています。

さて、今回は、「 自宅は所有と賃貸のどちらの方がいいか 」という永遠の論争について、投資家としての視点とファイナンシャルプランナーとしての視点から触れたいと思います。

■ 自宅のローンを貸家に払ってもらうという戦法

まず、自分の自宅についてです。アパートは新築を建てることが多いのですが、自宅は築22年の中古住宅を買いました。当時小2だった長男が毎日ソファからジャンプするので、このままでは住んでいるアパートが壊れてしまうと思い、家族会議して家を買うことを決めました。

家族からは同じ学区の新築分譲を希望する声があがりましたが、そこは投資家として、「 貸しやすく売りやすい場所の値頃感のある家 」を選びました。あのとき同じ学区の新築分譲を買っていたら、セミリタイアはまだできていなかったと思います。

家を買ってからは、長男と壁に珪藻土を塗ったり、玄関周りにガラスタイルを貼ったりしました。楽しい思い出です。将来、この家は売るか、貸すか、このまま使用を続けるかはわかりませんが、いまのところすぐに売っても、買ったときの金額くらいでは売れそうです。

そして、実は自宅購入と同時期に、賃貸用の戸建を建てました。自宅のローン支払いが6万円で、その新築の戸建て賃貸住宅からのキャッシュフローが6万円だったので、( ローンが6万円で家賃が12万円 )、タダで自分の家に住んでいるようなものです。

■ 住宅ローン選びでいちばん大切なこと

ここからは、ファイナンシャルプランナーの視点から、「 住宅ローンの選び方 」について触れてみようと思います。

住宅ローンの審査については、物件の積算価格( 担保評価 )よりも本人の属性に関する項目が多くなります。銀行は安定した収入を重視しているので、一つの会社に長く勤めている人を好みます。

具体的には、正社員・固定給で、勤続3年以上で、年収は最低でも300万円以上で、健康で、個人信用情報( CIC,JICC,KSC )といったところに滞納や支払期日が遅れたなどのキズがなく、できるだけ若い、ということです。例えば、35年ローンの場合は44歳までの方となり、若ければ若いほど有利になります。

いうまでもなく、住宅ローン選びでいちばん大切なことは、「 住宅ローンの特性 」を理解した上で選ぶことです。しかし、住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンを選んだ決め手は、以下のような順番になっています。

1位:金利が低いこと( 76.2% )
2位:団体信用生命保険の充実( 20.2% )
3位:住宅・営業マンのすすめ( 19.6% )

「 住宅・営業マンのすすめ 」が2割近くいることに、驚きます。それよりも大切なのは、住宅支援機構のライフプラン表などを使い、その家に自分が何を求めるかを考えておくことです。

未来の生活には未知数の部分もありますが、ライフプランを書き出すことで、「 大きな家が必要なのは、子供たちが小学生から大学卒業くらいのせいぜい20年くらいだ 」ということに気づけば、そのために35年や50年のローンを組む必要があるのか? と考えることができます。

また、多くの方はいくらまで借りられるのか? に頭が行き、マックスまで借りることが多いのですが、それ以上に大切なのは「 月にいくらなら“無理なく”返せるか? 」です。そのためにも、人生におけるマイホームの優先順位を家族で整理しておくことは欠かせません。

ちなみに私自身は、マイホームは20〜25年ローンくらいで無理せずに組める範囲で買うことが妥当ではないかと考えています。実際に自宅は中古を選んだのは、前述のとおりです。

■ 自宅の市場価値を意識した買い方をできるか?

次に、投資家としての意見です。政治的には、住宅建設が増えれば関係業種に経済波及効果をもたらすという観点から、住宅取得を推進し、住宅ローンの控除や固定資産税の優遇など、持ち家の所有にはさまざまな税制優遇が継続的になされていますが、賃貸には何ら優遇はありません。

その結果、賃貸では資産は増えないけれど、自宅を買えば将来資産が残るという安易なロジックのもと、自宅を買う人があとをたちません。自宅は人生で一番大きな買い物で、個人のバランスシートに大きく影響しますから、本来なら人生で一番勉強してから買うべきなのですが…。

ロバートキヨサキさんの「 金持ち父さん 貧乏父さん 」では、
〇投資のための不動産=資産( キャッシュを生む )
〇居住のための不動産=負債( キャッシュを浪費する )

と定義づけしています。

しかし、僕の周りの投資家は、居住のための不動産を買い、使用し、売却して、利益を出している人がたくさんいます。その一方で、自宅を売っても残債を返すことができず、借金だけが残ってしまっている投資家ではない友達もいます。

違いは何なのでしょうか? 前者は「 投資家の視点 」で居住不動産を買っており、後者はそれ以外の視点で居住不動産を買っていることです。では、投資家の視点とはなんなのでしょうか?

投資家の視点とは、「 市場価値 」を意識した買い方です。市場価値には、「 売るときの市場価値 」と「 貸すときの市場価値 」の二つがあります。

〇売るときの市場価値
 売却予想価格>住宅ローンの残債
〇貸すときの市場価格
 賃貸予想価格>住宅ローンの毎月の返済

居住のための不動産を買うときも、投資家の視点で買うことができるならば、長期間のローンを組むこともありかもしれません。流動性が低いといわれた不動産も、様々なポータルサイトの登場により、昔に比べたら簡単に売買できるようになっています。

また、自宅の購入が人生で1回だった時代も変わりました。ライフスタイルに合わせて、買ったり、売ったり、賃貸にだしたり、賃貸に住んだりといったフレキシブルに柔軟な発想を持って、マイホームを考えることが、お金を増やす意味でも、人生を楽しむ意味でも、大切だと思います。

■ 会社員を卒業して2年目の1年を振り返って

今年は健美家さんのセミナーをはじめ、全国で50回以上のセミナーを開催しました。不動産投資では、新築を1棟建てて満室にして、中古の戸建てを買い、土地の仕入れをしました。

その他にも、ブログやコラムの執筆開始、新しい仲間や新しいメンターとの出会いなどもたくさんありました。会社を卒業した2年前は創造もしていなかった充実した毎日が送れています。

そして、新年最初のセミナーは1月26日に、大家列伝でおなじみの「 福岡の中卒サラリ−マン大家さん 」こと野中さんと、富山県で「 新しい価値創造の新築不動産投資 」というセミナーを開催します。

1月27日は新築見学会、1月28日は、富山県雷鳥バレーにスノーボードツアーを開催予定です。良かったら遊びに来てください。

「 新しい価値創造の新築不動産投資セミナー 」

来年はどんな1年になるのかわかりませんが、自分に与えてもらった使命を志命として全力で邁進していきますので、どうぞよろしくお願いいたします。

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プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)



不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝⇒前後編
西野さんのblog
Facebook西野浩樹

■西野浩樹さんのプロフィール

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア
家賃収入は約4,400万円、全体の返済比率は約45%

■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み


□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)


□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)


□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)


彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)


彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内のアパートが完成予定(8室)





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