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融資が厳しくなるなかオーバーローンの承認が下りました!〜1年半追いかけた大型物件の話〜

ぺんたさん_画像 第30話

こんにちは、ぺんたです。これまで過去に購入したアパートのエピソードを連続してご紹介してきましたが、今回はリアルタイムで進行中のエピソードをご紹介します。

今回1年半前からしつこく追いかけて来た大型物件にオーバーローンの承認がようやくおりました。この3月中に決済する運びです。いろいろ難題を抱えていた物件なのですが時間をかけて一つひとつクリアしたのが奏功しました。

■ ファミリー30戸の大型物件

この物件は2LDKと3LDKあわせて30戸の大型物件です。もうすぐ築19年になりますが建物の品位も立地も申し分ありません。



現在ある団体が一括借り上げしており、2020年3月までは満額の賃料が入って来ます。市内を見渡しても競合物件が見当たらない上、立地が良いので今後競合物件の出現におびえる必要もありません。

当初予定では2020年3月に決済する予定でしたが、諸事情により1年前倒しになりました。

■ 駐車場がぜんぜん足りない

いい物件なのですが、唯一の難点は、市内の中心部に建っていることもあって駐車場がぜんぜん足りないことです。( 敷地内駐車場は戸数比60%しかありません )

ブログで繰り返し書いているように地方の生活にクルマは必須で、ファミリー物件であれば戸数比200%が理想です。

しかも地方の人ほど日常生活では意外なほど歩きません。大都市圏であれば駅まで10分歩くのはごく当たり前ですが、そんなに歩くのは年に一度あるかないかぐらいで、あとは全部クルマ移動ですw

いくつかの仲介業者さんに、「 外部駐車場までの距離ってどれぐらいまで許容してもらえますかね〜? 」とヒアリングしたところ、「 せいぜい1分でしょ。3分だと入居してもらえません・・・ 」という酷な回答でした。

1分といえばせいぜい半径100mです。「 みんなもっと歩いてくれればいいのに・・・ 」と思いますが、私自身が300m先のコンビニにクルマで行くクチなので人のことは言えません( 笑 )。観念して近場で探すことにしました。

半年かけて仲介業者さんにしらみつぶしに探してもらいました。現在駐車場になっているところだけでなく、商店跡や倉庫・古家までも対象に含めました。

紆余曲折あったのですがけっきょく駐車場3カ所と倉庫1カ所を、この物件の専用駐車場として借り上げするめどが立ちました。倉庫のオーナーさんは借り上げまでに建物を潰して整地してくれるそうです。

また、将来私に売ってもいいという土地も見つかりました。ある事情から時期は未定なのですが、この土地がうまく購入できると駐車場問題が一気に解決し、物件の魅力が更に上がります。これで難題のひとつをクリアすることができました。

■ 購入1年後に全空・・・その対策は

この物件のもうひとつの課題は、2020年3月で全空になってしまうことです。

私が考えた時系列的な入居率(=賃料収入)のイメージは下の図の通りです。全空になったあと1年かけて満室にする想定です。



私は空室の多い物件をいままで満室にしてきましたので、合理的な経営をすれば全空といっても必ず満室になると思っています。だいいちボンボン建っている新築アパートだって最初は全空なわけですから同じだろ〜、と思うのですが金融機関はそうは行きません。

銀行マンの立場に立って考えてみると懸念点は2つです。
ひとつは、「 全空以降は収入が途絶えるので、返済がちゃんとできるんだろうか? 」という点です。



この点についてはあれこれ考えたあげく、満室賃料が入ってくる最初の1年間で積み立て預金をすることにしました。全空期間1年分の返済原資をそれまでの1年でしっかり確保して、あらかじめ金融機関に積んでおくことにしたのです。イメージは下の図の通りです。



これで最初の課題はクリアできるような気がします。
次に2つめの懸念としては、「 2020年3月で満室にできるとは限らないじゃん 」という点です。



積立金をあらかじめ積んでおくことで返済が担保できるのは2年目だけで、3年目以降も入居率が低迷したままだったら返済が滞ってしまう恐れがあります。

私としては過去の実績を信用してほしいところですが、今回は融資金額が大きいのでそれじゃ済みそうにない予感がしたため、日本管理センターさんに相談を持ちかけました。

最初は全空物件にサブリースは付けられないと断られてしまったのですが、ちょっと切り口を変えて提案してみたところ乗って来てくれました。その結果、

・2020年4月からの11ヶ月間は一般管理を行い、管理料は実賃料の10%
・2021年3月から家賃保証開始


という線で折り合うことができました。



保証賃料は満室賃料の70%コースを選択しました。日本管理センターさんの良いところは入居率が70%を超過した場合、超過分を大家と日本管理センターの両者で分配するところです。

70%保証の場合、私には最大で92.5%が入ってきます。一般管理の相場が5%ですので大差ない収入レベルです。これで3年目以降の収入も心配いらないことが金融機関にアピールできます!

■ 好評価の結果融資ゲット!

こうしたことを事業計画書にまとめて提出したところ、好評価をいただきました。田舎のことですから、ここまで突っ込んだ計画を持ち込まれたことはいままでなかったそうです。褒められてニンマリしてしまいました( 笑 )

その後本部審査で細かいことを延々突っ込まれましたが全てクリアした結果、ほぼ満額回答をいただきました。諸費用込みのオーバーローンで、返済比率は約35%です。また全空になったあとのリフォーム資金も別途ご融資いただけるそうです。

ご苦労をおかけした仲介業者の社長さんに早速報告して、「 お礼のしるしにキャバクラで接待しますよ〜(^^ ) 」と言ったらめっちゃ喜んでくれました!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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