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地方不動産投資のキモとやってはいけない投資法

ぺんたさん_画像 ぺんたさん 第41話

2019/9/9 掲載

こんにちは、ぺんたです。先日DX大家の会でセミナーをさせていただいた際、事前アンケートで、「 地方不動産投資の神髄を教えてください 」といったコメントがありました。

そのようなことをお教えできるほど経験豊富ではありませんが、少なくとも地方では、「 建物の担保評価が出る物件 」の方が比較的楽に事業が拡大できると私は思っています。

そこに着目して展開しているうちに4年半で200戸弱まで規模を拡大することができましたのであながち的外れではないのかなと思っています。

■土地が安い

大都市で投資したことはありませんが、明らかに大都市と地方で異なるのは地価です。( ここでいう「 地方 」とは人口20万人未満の中小都市だと思ってください )

2018年分の路線価日本一はおなじみの銀座鳩居堂( きゅうきょどう )前で、1uあたり4,432万円だったそうです。すごい価格ですね〜(^_^;


(出典:東京鳩居堂オフィシャルHPより)

それに対して我がホームグラウンドは、市役所に面した2方向の路線価が「 40,500円 」「 51,200円 」です(^_^;



鳩居堂前と比較するのも無残ですが( 笑 )、単価差が1,000倍もあります。このコラムを書くために調べてみて改めてびっくりしました。

市役所付近はこの街でもっとも路線価の高いほうで、そこでもこの格差ですからあとは推してしるべしですよね。郊外に行くと路線価1万円/uぐらいの土地がゴロゴロしています。

■金融機関の担保評価

そういう地価が安いエリアで物件を買い進める場合、金融機関からその物件がどのように評価されるかを冷静に見極める必要があります。

金融機関は「担保評価」と「収益評価」をどちらもやるところが多いと思いますが、土地値の安い地方の場合は同じような物件でも「担保評価」で不合格になってしまう場合が多くなってしまいます。

たとえば以下のようなケースを考えてみましょう。大都会と地方にどちらも同じようなスペックの物件があったとします。

・昭和60年築(築34年)
・RC造
・床面積  300u
・土地面積 500u

という物件だとしますよね。築34年経過しているので耐用年数残は13年。再調達価格をどちらも20万円/uだとすると、

300u×20万円=6,000万円
6,000万円÷47年×13年=約1,660万円

という計算から建物の評価額は1,660万円と導き出せます。

残るは土地の評価ですが、大都市の相続税路線価を20万円/u、地方を2万円/uと仮定した場合、土地の評価額は

・大都市:20万円×500u=10,000万円
・地方 : 2万円×500u=1,000万円

と大きな差がつきますので、土地+建物の評価額は

・大都市:1,660万円+10,000万円=11,660万円
・地方 :1,660万円+ 1,000万円=2,660万円

となり、地価の差でこれだけの評価差が出てしまいます。ここであげた地方物件に4,000万円の融資を申し込んだとしても担保割れで融資NGとなってしまうわけです(^^ )

( ※注:都会でこんなに土地の広い物件がないだろうことは薄々分かっておりますが、比較のためにあえて例示しております<(_ _)> )

■ 土地は「 オマケ 」

ではどうするか・・・。

私は物件価格を吟味する際、建物だけの積算価格をパパッと計算して、それが売価よりも高ければ真剣に検討するようにしています。土地の積算はほぼ無視( 笑 )だって大勢に影響ないんですもん。そういう意味では土地はオマケのような感覚です。

===

今年3月に購入した物件は築19年のRCで床面積がおよそ2,400uです。




建物の担保価値を計算すると・・・

再建築価格20万円/u×2,400u=48,000万円
48,000万円÷47年×28年=約28,600万円

建物の担保評価が簡易計算ではありますが28,600万円もあります。売買価格が2億円だったので割安だな〜と感じて商談を進めることにしました。

ちなみに相続税路線価33,000円で敷地が約700uなので

33,000円×700u=2,310万円

となり、建物と合わせておよそ3億ちょっとの積算価格です。建物の評価額に比べて土地評価が10分の1以下だということがおわかりいただけますよね。だから「 土地はオマケ 」的な感覚なんですw

==

大都市で展開されている大家さんと情報交換させていただくと目線が全く逆なのに驚かされます。

私は上で書いたように建物の担保評価を重視しないと融資が受けられませんが、大都市の大家さんは地価に主眼を置かれているので建物がボロくても積極果敢に買い付けを入れておられます。恐らく大都市の大家さんは土地に投資していて、地方の私などは建物に投資している・・・という真逆の関係なのだと思います。

■ 地方でやってはいけない投資

以上のように大都市と地方では投資の( 融資付けの )アプローチが全く異なります。その前提で私が危ないなと思う投資は、「 都会のモノサシで地方物件を買うこと 」です。

少し前まで融資がバンバン出ていたので都会のサラリーマン層が地方物件を積極的に購入されていました。その多くは初心者の方で地方の実情をよくご存じないので、都会のモノサシをあてはめて、よく駅チカ物件を買われるのです。

私が東京に住んでいたころはたしかに駅徒歩10分以内が賃貸物件の狙い目でした。家賃が高いので多少古くても駅チカであれば構わない的な・・・。でもその感覚で地方に投資するとエラいことになります。

===

過去に一度ブログ読者の方から連絡をいただいたことがあります。

「 ぺんたさん、○○駅徒歩5分のところにある築35年のRCに買い付けを入れました♪ 」

詳しく聞くと利回り10%ちょい程度しかなく、駐車場もほとんどない物件でした。当然全力で止めました。

地方で駅チカというと旧市街で不人気エリアです。電車やバスの時刻表もスカスカです。お年寄りと学生しか乗る人はいません。

当時は都会の物件でも7%とか8%ぐらいで買えた時代に、どうしてそんな田舎の物件を10%程度で買うのかな〜?? だって土地の価値が入ってないわけですから都会の倍ぐらいの利回りでもちょうどいいぐらいです。

また地方では仕事を持つほとんどの人がクルマで通勤するので駐車場が確保できないと爆死決定です( 涙 )

しかも高金利・長期ローンで有名な某銀行さんの融資を受けるということだったので全力で止めた次第です。

幸い他の方に先を越されたそうで購入されませんでしたが、都会と地方( 人口20万人以下の中小都市 )は融資付けのロジックから生活インフラ、生活スタイルに至るまで全く違いますのでよく理解して取り組んだほうがいいと思いますよ(^^ )

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プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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