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同じ利回り12%なら神奈川より札幌。ボクサー大家さんが実践する事業継承と若者へのメッセージ

不動産投資-大家列伝/ボクサー大家&アリさん_画像 不動産投資-大家列伝/ボクサー大家&アリさん

2020/9/16 掲載


昨日の前編に続き、一級建築士で不動産投資家のボクサー大家さんと息子のアリさんにお話をうかがいます。横浜に住むボクサー大家さんが遠隔地の札幌に物件を買う際の基準や融資、探し方は?

その他、これまでに得た教訓や、今から始めるならどんな物件を買うか? 等についてもうかがいました。後継者である息子のアリさんが、不動産投資家の息子としてしてどのように父親の背中を見てきたかの発言にも注目です。

■ 同じ利回り12%でも神奈川より札幌を選ぶ理由

華子
横浜に住みながら、札幌に物件を買われているそうですが、購入の基準があれば教えてください。


ボクサー大家さん
初期の頃は利回り12%以上、木造アパート、地下鉄10分以内、築10年以内を目安にしていました。いずれはその土地に新築を建てたいという気持ちがあるので、角地で幅員8メートル以上ならなお良し、という感じです。


札幌市内の物件

華子
利回り12%なら神奈川でも見つかるのでは?


ボクサー大家さん
確かに、見つかることは見つかります。ただ、神奈川の築浅でこの利回りが出る物件は坂の上や狭小間取りのものが大半。私は長く稼働させるには平地、日当たりがよい、広めの居室というシンプルな要素が大切だと思っています。

首都圏でやるなら、お金を貯めてから都心で新築を建てたいですね。利回りは低くていいから確実に資産になるものを作りたい。逆に言うと、お金のない人が東京や神奈川で拡大しながら本物の資産を築くことは容易ではないと考えています。

華子
札幌はボクサー大家さんから見て遠隔地ですが、物件はどうやって探すのですか?


ボクサー大家さん
ネットで検索して資料を取り寄せます。仕事柄、地図と図面を見れば相当リアルにその物件の様子がわかります。ですので、現地に行かないで購入したものもいくつかあります。それでも、一棟目を除いてすべて順調です。

華子
さすがです。間取りはどうですか?


ボクサー大家さん
2005年に2,910万円で買った1棟目は、1K+ロフトが7戸で利回りは14%近くありました。ところが常に空室があり、退去の度に家賃が下がるので2017年に売却しました。2棟目以降はほぼすべて1LDKです。管理は二社にお願いしておりますが、どちらの管理会社さんも非常に優秀なので、空室になってもだいたい1、2カ月以内に決まります。


札幌市内の物件

華子
住所が横浜で物件が札幌ですが、融資はどうしましたか?


ボクサー大家さん
今まで、4行から借りています。特にM銀行は支店長とお酒を飲みに行くほど気が合い、中古アパート4棟、トータルで3億弱の融資を受けました。私はずっと個人で買っていましたが、会社を辞めてからも問題はなかったです。

ただ、融資情勢が変わり、M銀行からの借り入れが難しくなりました。一番最近買った中古マンションは他の都市銀行から融資を受けたのですが、この先の融資をどう組み立てるか、考えているところです。ちなみに札幌物件でも自己資金が足りず、妻に1,000万円以上借りたことがあります。家庭内リバレッジです( 笑 )

華子
奥様にまた助けられたのですね。


ボクサー大家さん
その通りです。私は遺言証書を作成済みで、どの物件を誰に譲ると決めてあるんですが、ここで妻に不満が出るようだと罰が当たりますね( 笑 )。

■ 失敗から得た教訓は「 わからないことには手を出さない 」ということ

華子
1988年のシアトル物件から数えて32年も不動産投資をされています。そこから得た教訓を教えてください。


ボクサー大家さん
わからないことには手を出さないことです。私は仕組みを理解していないのに大金を使ったことで大失敗しました。シアトルのコンドは今思えば、ブラックボックスにお金を入れていたのと一緒。その点、アパート投資は全部クリア。税金まで事前にわかりますから、勉強をすればしっかりと利益を残すことができます。


札幌市内の物件

華子
今から不動産投資を始めるならどんな物件を選びますか?


ボクサー大家さん
築10年以内の木造アパートで利回り10%以上の物を選びます。どう計算しても、表面利回りで10%はないと回らないはずなんです。場所は人が多いところがいいですね。例えば県庁所在地を調べて需給バランスが崩れていないところにすると思います。

華子
過去に戻れるなら、アーリーリタイアはしますか?


ボクサー大家さん
不動産投資でうまくいったらという前提がつきますが、絶対にしますね( 笑 )。「 ユダヤ人は40才でリタイアする」 と聞いて、本当は自分もそうしたかったのにお金がなくてできませんでした。サラリーマン時代はいつも納期に追われていて、まさに「 抜けられないラットレース 」。私は正社員を辞めたのが7年前ですから、時間がかかりすぎました。

会社員を卒業した時は、「 もう働かなくていいんだ〜 」と嬉しかったです。2018年に少し売却益が出たので、妻とファーストクラスで世界一周旅行に行ったんです。ホテルもその都市で一番いいホテルに泊まって。その時は「 これが中金持ちか〜。ようやくここまで来れた〜 」と思いました( 笑 )。やっと、妻に恩返しができて嬉しかったです。


世界一周旅行でのスナップ

華子
若い投資家にアドバイスをいただけますか?


ボクサー大家さん
勉強しましょう。私も何十冊も読みました。昔は邱永漢先生の言葉からやり方を読み解くしかなかったのですが、2000年以降は実践的な本がたくさん出版されるようになりました。私の場合、沢孝史さんの「 お宝不動産シリーズ 」が特に参考になりましたね。

本を読むうちに、「 この内容はあの本にも書いてあったな 」と大事なポイントが見えてきます。ロジックがわかったら、あとは小さくやってみることですね。それと、焦らないこと。お金は四つ足だから人間が二本足で追いかけても逃げてしまう。だから先回りをして儲かるタイミングを待つんです。

■ 祖父も自営業、父も投資家、自分も3年で独立するつもりだった

華子
アリさんは会社に3年勤めた後に世界を旅して、その後は経営者になられましたが、セミリタイア願望はあったのですか?


アリさん
はい。父は普段から「 ユダヤ人は40才でリタイアするんだぞ 」などと家の中で話していたので、自分も社会勉強として3年勤めたら独立するつもりでした。祖父も自営業だったので会社員には向かない血筋なのかもしれません。

大学1年の時に家の本棚にあった「 金持ち父さん・貧乏父さん 」を読んだのも影響しています。本当は学生時代から不動産投資を始めたかったんですが、まとまったお金がなかったので株に投資していました。株はとんとんでしたが、いい勉強になりました。

華子
学生時代から不動産投資家を目指していたんですね。


アリさん
そうです。社会人3年目で海外転勤になった際、日本に戻る辞令が出たら辞めようと決断し、4年目に退職しました。それからしばらく旅をして、帰国後に父と会社を作りました。

学生時代から付き合いのある先輩経営者のお話を伺ったり、たくさん本を読むなどして経営に関する勉強をしているので、会社の経営については今のところ大きな不安なくできています。

不動産投資の一通りを経験したくて、壁紙も貼りましたし、ウォシュレットの設置もできるようになりました。最近の課題は、リフォームも含めてどこまで自分でやるのが効率的かのラインを見極めることです。

華子
ボクサー大家さん、息子さんを後継ぎにするための教育方針のようなものはあったのでしょうか?


ボクサー大家さん
いやー、特にないですよ。僕は仕事ばかりで、子供たちのことは妻に任せていたんです。妻は教育熱心で、アリの姉は小学校から受験をしました。妻は優しそうに見えるんですが、子供たちが言うことを聞かないとよく怒っていました( 笑 )

アリさん
そういえば僕もピアノの練習がいやで、よく怒られました( 笑 )。でも英才教育的なことは特にしていないと思います。僕は男だったせいかあまり干渉されず、中学まで公立に通い高校から受験をしました。

子供の頃、父は土日もほとんど家にいなかったのですが、時々、ドライブに行くと「 あの建物はオレが設計したんだ 」という話をするので、自分も建物を見るのが好きになりました。高校くらいから父の在宅時間が増えて、生活にも余裕ができたような気がしました。

華子
子供なりに家庭の経済状況を気にしているものなのですね。


アリさん
そうかもしれません。その影響かどうかはわかりませんが、大学時代からお金を使うより増やす方が好きで、友人たちに財務状況のアドバイスをしていました。「 ペットボトルを買うより水筒をもってきたら? 」「 サブスクにいくら使っているか確認した方がいいよ 」なんてアドバイスして喜ばれていましたね( 笑 )。

華子
投資家向きですね( 笑 )


■ 法人をどうするかは息子に任せます

アリさん
大学に入ると物件の決済や管理会社さんとの食事に同席させてもらえるようになり、自分でも家にある本や健美家のコラム、先輩大家さんのブログを最初のエントリーから読んで勉強しました。今は父と一緒に働けるのが嬉しいです。

ボクサー大家さん
継いでほしいという気持ちはもともとありました。でも実をいうと、会社を作ったのは息子が退職してプラプラするのが少し心配だったという理由もあるんです。自分は8年も大学に行っていたのにね( 笑 )。

息子に法人設立の話をすると乗り気だったので、相続予定だった物件を法人に売り、その運営は彼に任せています。

華子
新設法人への融資ですがスムーズにいきましたか?


ボクサー大家さん
はい。私が連帯保証人になり、融資は私が買った時と同じ銀行にお願いしました。我が家はその銀行と同じ系列の信託を使っているので台所事情はあちらに筒抜け。それもあってスムーズに売却できたと思います。法人の株は私が持っていて、息子に少しずつ渡しています。

華子
お二人の今後の目標を教えてください。


ボクサー大家さん
家賃収入1億円。木造アパートから中古マンションにシフトした理由も、ここを目指すためです。札幌だけで達成できると思います。あとは、前にも言いましたが、ローンが終わった物件を解体して新築もやりたいです。建築が本業なのでいい物件を作れると思います。

法人をどうするかは息子に任せます。私は求められたらアドバイスをしますが、自分からは口出しはしないつもりです。

アリさん
僕は昔から決めている目標があるんです。ニューヨークの5番街と銀座に自分のビルを持つことです。まだ具体的な道筋は見えませんが、父や先輩たちに教えを請いながら、実現させたいと思っています。


札幌市内の物件


華子の編集後記
2000年に「金持ち父さん・貧乏父さん」が出版されて20年、その頃に不動産投資を始めた人の中には子供が成人し、不動産投資の終わり方を模索し始めた人も増えています。ボクサー大家さんとアリさんの例は一つの参考になるのではないでしょうか? ボクサー大家さん、アリさん、ありがとうございました。
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プロフィール

■ ボクサー大家さん


専業大家
一級建築士

■ 略歴

・195X年 愛知県生まれ
・都内某大学理工学部建築学科卒
・東証一部上場建設会社で建築設計業務後、不動産会社計6社に転職
・60代で勤め人卒業
・6棟78室の大家( 内訳:戸建1、区分2、M1棟14室、AP5棟61室 )

■ 所有物件一覧

□バブル期
アメリカ(シアトル)コンドミニアム1戸を購入
8000万円→5500万円で売却済み

埼玉県ファミリー区分を購入
3700万円→4500万円で売却済み

□2002年 都内区分を購入(利回り15.0%)
810万円→1000万円で売却済み

□2004年
横浜市区分を購入
利回り18.2%

都内戸建を購入
利回り15.0%

□2005年
札幌市アパートを購入
2910万円 利回り13.8%
1K+ロフト×7戸
2017年売却済み

□2006年
札幌市アパートを購入
利回り13.1%
1R×8戸、店舗×2戸

□2008年
札幌市マンションを購入
利回り10.5%
1LDK×9戸
2017年売却済み

□2013年
札幌市アパートを購入
利回り13.4%
1LDK×10戸

□2014年
札幌市アパートを購入
利回り12.0%
1LDK×12戸

□2016年
札幌市アパートを購入
利回り10.7%
1LDK×9戸

□2017年
札幌市アパートを購入
利回り10.0%
1LDK×20戸

□2019年
札幌市マンションを購入
利回り9.5%
1LDK×14戸

□2020年
家賃年収約4,600万円
返済比率38%
(息子のアリさんが社長を務める法人へ売却した物件含む)



■アリさん


不動産投資家
ツイッター:@ari_5987

■ 略歴

・1992年生まれ
・ 生粋のハマっ子
・K大学卒
・金融系企業に就職
・在職時、海外に赴任
・帰国後、勤め人を卒業し会社を創業、現在3期目



■ボクサー大家さんのベスト3
【コロナ終息後に行きたい海外旅行先ベスト3】

第1位:タイ
家族でクリスマス、年末年始を過ごした思い出の国です。寒い日本の冬の時期は暖かい国で過ごしたいです。

第2位:スペイン
レンタカーを借り、3週間かけて全土を周りました。美食の街、サンセバスチャンにもう一度訪れたいです。

第3位:イタリア
妻が気に入っている国で、何度も訪問しました。また夫婦でゆっくりと旅をしたいものです。

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