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人生がラクになる不動産の買い方。井上はじめさんが見つけたローリスクで自由に生きる方法【後編】

不動産投資-大家列伝/井上はじめさん_画像 不動産投資-大家列伝/井上はじめさん

2021/7/20 掲載

前編に続き、36才で純資産1億円を築いた井上はじめさんにご登場いただきます。交通事故にあったのを機に不動産投資を始めたいと考えた井上さんは、どのようにして学び、どんな物件を買ったのでしょうか?

その他、2015年から住居費は一切かかっていないというお得なマイホームの買い方、お金をもらってノウハウやスキルを得るという働き方哲学、1億円を築いた上での今後の目標などを語っていただきました。

■ 住居費をゼロにしたいという考えから不動産投資に至る

華子

不動産に興味を持って、最初はどんな取り組みをしたのでしょうか?

井上はじめさん

不動産投資スクールに通って、全15回の授業で一通りのことを学びました。最初は不動産投資で収入を得たいというより、不動産投資の知識を通じて割安なマイホームを買うテクニックを学びたいという気持ちでした。

当時僕は結婚したばかりで、新居として住みたい家賃の相場は10万円くらいでした。毎月10万円を世界経済に投資しなければいけないのに、事故で収入が減った中で毎月家賃を10万円も払っていたら、死活問題になります。家賃を払わないためにはどうしたらいいかと考えたとき、不動産投資に行き着いたわけです。

華子

スクールに入ってみていかがでしたか?

井上はじめさん

僕はその時再就職先も探していたのですが、このスクールを運営している会社に就職したいと思うようになりました。スタッフの皆さんは投資のプロのような感じでしたし、ここで働きながらより詳しく色々な投資について学びたいと思ったんです。

でも、不動産の1つぐらい買ってからでなければその会社に就職なんてできないと思い、必死で自分にも買える物件を探して、相模原市の280万の区分マンションを買いました。空室だったのでリフォームをして家賃6.5万で入居者を付け、利回り23%ぐらいを実現させることができました。ローンが使えなかったので、自分の家族にお金を貸してもらいました。

相模原市の280万の区分マンション-1 相模原市の280万の区分マンション-2

もしかして、そんな実績がなくても就職できたのかもしれませんが、その後、無事にこの会社に就職できました。ただ、今は既にこの会社も辞めてしまっているのですが(汗)

華子

その後、6年間で1都3県に9物件を購入されたそうですね。銀行融資を使わずにここまで拡大される方は珍しいと思います。

井上はじめさん

属性が低いので住宅ローン以外、銀行からは相手にされないというだけです(笑)。親族では兄、父、母、姉からお金を借りています。親族といえど、銀行の融資担当を説得するような材料を揃えて、しっかりプレゼンテーションしました。

投資信託でこれだけの資産があると説明して、急に現金が必要になった場合はすぐに返せるという条件を付けています。家族も銀行に預けるよりは高い利息が得られるし、お互いにウィンウィンになっていると思います。実は僕の家族よりも、妻の両親の方が僕のことをすごく応援してくれているので、本気でお願いすればもしかしたら…( 笑 )( お金を借りるつもりはありませんが )

ただし、このまま投資用の銀行融資を一切使わないつもりかというと、そんなことはありません。公庫の人とはすでに関係性を築いているので、次に一棟アパートを買う時は借りてみようかと思っています。

家庭内レバレッジで購入したアパート
家庭内レバレッジで購入したアパート

華子

「 ヤドカリ 」投資にも取り組んだそうですね。

井上はじめさん

そうなんです。アパートローンはダメでしたが、住宅ローンは使えたので、区分マンションを買って自分達で住み、数年後に売却するという手法で住居費を節約しました。相場より安い物件を買って、きれいにリフォームして売れば、キャピタルゲインを得られるということに気がついたので、それを実践してみたい気持ちもありました。

華子

うまくいきましたか?

井上はじめさん

はい。2015年からこれまで、住居費はまったくかかっていません。個人で不動産を売却すると、本来なら譲渡益に対して大きな税金がかかりますが、自分が住んでいた住居を売る場合は、3,000万円までの控除が利用できます。それが3年に1回、夫婦でうまく利用すれば3年に2回利用できるため、それを活用しました。

■ 仕事を通じてスキルやノウハウを身に着ける

華子

正社員だった資産運用スクールの会社を退職され、ハウスクリーニングのアルバイトを始められたそうですが、それはなぜですか?

井上はじめさん

資産運用のスクールで働くことを通じて、一通り投資について学ぶことができたのがーつ。もう一つは、僕は引越しが多いのですが、引越しのたびに5万円ぐらいのクリーニング費用を払うのがもったいないと感じていたことが理由です。賃貸物件の保有数も増えてきて、いずれは自主管理も考えているため、クリーニングの知識もあると有利だなと思ったんです。

たくさんの物件を見られるのも、非常に勉強になります。いくら不動産投資をしているといっても、自分で見に行く物件数なんてたかが知れていますよね。でも、このアルバイトなら本当にたくさんの物件の中に入れます。僕はこの1年間で1千件以上は見に行きました。自分では絶対に買わないような高級マンションから、大家さんがかわいそうに思えるほど汚された物件も見ています。

色々な物件をクリーニングする経験を通して、これは人の手できれいにできるもの、これは買い替えなきゃいけないもの、などの知識も得ることができました。不動産投資家の人たちには、めちゃくちゃおすすめのアルバイトですよ( 笑 )!ただ、この仕事も1年で卒業しました。今は次に何をしようか考えているところです。

ホームクリーニングのスキル
仕事を通じてホームクリーニングのスキルを体得。10分でピカピカに

華子

ハウスクリーニングは外注し、その時間を不動産投資に使ってさらに物件を増やせばいい、と考える不動産投資家の方が多いかもしれません。

井上はじめさん

投資家の人たちからは「 井上さんは自分が行動して節約するところがすごいね 」と言われます( 笑 )。不動産投資をしっかりやっている人は、収入のほとんどを不動産に投資していていますよね。一方、僕は分散投資を基本としていますので、不動産投資を50%以上にするつもりはありません。

世界経済への投資信託、金、仮想通貨、不動産、そのどれもが50%を超えないように意識しているんです。節約も好きで楽しんでやっています。そういう意味で、僕は不動産投資家の方とは感覚が違うんだと思います。投資家というより、節約家なんです。

華子

複数の投資を行う井上さんから見て、不動産投資のメリットはどんなところだと思いますか?

井上はじめさん

僕がやっているほかの投資には配当がなく、含み益が積み上がっていくイメージで、毎月お金が得られる感覚はありません。それに比べ、不動産は家賃という形で毎月キャッシュフローを得られることがいいですね。投資信託だけでは、仕事は辞められなかったと思います。

■ リスクなく、かつ自由な生き方を目指す

華子

不動産投資によるキャッシュフローや出版により収入が増えたと思います。積み立ての内容や金額は増えましたか?

井上はじめさん

はい。今は妻の勤労収入、僕の勤労収入、不動産のキャッシュフロー、印税などを合わせて約100万円の収入がある月もあります。そして、収入が増えた今も基本的な生活費は昔と同じ10万円で、残りは投資に充てています。

具体的には、投資信託50万、株主優待銘柄20万、仮想通貨20万、金3万、外貨3万を毎月、積み立てて運用しています。不動産は現物なので積み立てはできませんが、いいものがあれば買っていきたいです。

華子

節約と投資で資産を増やしてきました。今後の目標はありますか?

井上はじめさん

ペンション経営をしたいです。大学時代、バイクで北海道を旅していたんです。北海道はライダーの聖地で、安く宿泊できるライダーハウスがそこら中にあります。当時、お金のなかった僕は、それにすごく救われました。今も北海道は好きで、毎年1か月は北海道に行けるような生活がしたいなと思っています。

ライダーハウスで出会った人たちも、生き方が自由ですごく影響を受けました。でも本当に北海道にライダーハウスを作るとなると結構ハードルが高いので、都心からそれほど離れていない場所で、ペンションをやれたらいいなと思ったんです。ちなみに奥さんは反対しています( 笑 )。

華子

ペンションには、どの程度の力を注ぐ予定ですか?

井上はじめさん

大きな建物の1室に自分たちが住んで、数室はペンションをやって、数室は普通賃貸として運営すれば、ペンション経営がうまくいかない時でもリスクが分散できるかな、なんて考えています。

ただ、繁忙期は自分たちが旅行に行くためにペンションは休業して、閑散期にゆるゆると営業するみたいな…あまり忙しく働くイメージではありません( 笑 )。リスクを抑えながら、自由に生きたいんです。

華子

資産総額として1億円を達成できましたが、次は2億円を目指すのでしょうか?

井上はじめさん

いえ、世界経済への投資は続けますが、2億円という目標を追うつもりはありません。今ある1億円を大事にしつつ、人生を楽しんでいきたいですね。

毎月の純資産推移
毎月1日に残高をチェック。今年、念願の純資産1億円を達成した。


華子の編集後記

お金や自分の時間といったリソースを最も効率よく使う方法を徹底的に考え抜いている井上さん。その選択が参考になる方も多いのではないでしょうか。今月はオリンピックのボランティアに取り組んでいるそうです。軽い身のこなしがさわやかです。井上さん、貴重なお話をありがとうございました。

プロフィール

■ 井上はじめさん

井上はじめさん

節約家
東京で妻と二人暮らし

HP: https://inoue-hajime.com/
Cakes:https://cakes.mu/creators/1436
Twitter: @One_oku_inoue


■ 略歴

□1985年
宮崎生まれ千葉で育つ

□2007年
大学卒業、就職
毎月10万円の投資信託の積立てを開始

□2012年
交通事故にあい、副収入を得る道を模索し始める

□2015年
結婚
不動産投資を始める
投資スクールを運営する企業に転職

□2020年
サラリーマンを引退し、ハウスクリーニングのアルバイトを始める

□2021年
ハウスクリーニングのアルバイトを卒業
現在の純資産は約1億円


■ 井上はじめさんの【ベスト3】

僕のリフォームの節約の基本は施主支給なので、お得だと思う施主支給を挙げてみたいと思います。

<お得だと思う施主支給 ベスト3>

  1. 第1位:ユニットバス

    水回り最強の割引額です。単価が一番高いので、施主支給したときの割引額も大きいですね。施工後の水漏れリスクを軽減するために、リフォーム会社ではなく、メーカー責任施工にして10年保障をつけてもらっています。

  2. 第2位:システムキッチン

    ユニットバスについでの高価格商品。施主支給をする上では、キッチン台の高さ、天井の高さ、レンジフードの換気の向きなどを間違えないように注意が必要です。

  3. 第3位:給湯器

    ユニットバスとシステムキッチンは施主支給の専門会社で新品を購入しますが、給湯器はヤフオクなどで型落ち品を購入します。1年くらいの使用で2万円くらいで購入できることもあるのでコスパはかなり高いと感じています。基本室外に設置するものなので、新品にこだわる必要性を感じていません。

せっかく手配したのに、取付不可なタイプだとお得どころか損失です。どれもリフォーム業者さんに相談した上で施主支給しましょう (^ ^)

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