• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

7,128アクセス

9室中7室が空室だった6棟目の話。物件発見→資料請求→現地内見→買付を出すまで。買えない時期に意識すること。

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第15話

2021/7/30 掲載

こんにちは! 防人レボリューションです! 今回は約10年前に購入した6棟目の話をしたいと思います。今日のコラムは初心者の方に向けて書いています。「 なかなか買えない 」と思っている方の参考になれば嬉しいです。

■ 一番手になるために朝から何度も電話をかける

消防士時代、勤務の休憩時間はいつも新聞を読み、その際には広告欄も必ず見るようにしていました。加藤ひろゆきさんの著書に「 不動産売買の3行広告を見てコーポKIなどを購入した 」と書いてあったためです。

すると、福岡市のやや人気駅徒歩10分、1Kロフト×9、平成元年築、1,200万円、満室時の表面利回り19.5%、と今では考えられない物件を見つけました。しかし、入居は9室中2部屋のみ。新聞の3行広告の情報はこれだけでした。

私の勤務していた消防署は、3班の交代制で3日に1回24時間勤務するという労働体系でした。ただし、月に3〜8日は24時間勤務後に非番業務が12時までありました。ちなみに年に数回、勤務翌日の17時まで非番業務があり、その時は32時間も連続で働きます。

この広告を見つけた時はたまたま勤務明けの非番業務がなかったため、9時頃から不動産業者に何度も電話を掛けました。不動産会社は10時始業のところが多いので、出社前に来る人が電話を取ってくれるかもと思いました。とにかく一番手になりたかったのです。

10時前に電話が繋がりました。目当ての物件がまだ売れていないかを確認して、すぐに「 自分はすでに5棟購入しており、全て満室である。公務員で自己資金もある 」など、冷やかしの客ではなく、買える客であることをアピールしました。

物件がまだあるとわかったため、「 すぐに現地に向かいます。可能ならそこで詳細資料も見たいので、来てもらえませんか 」と伝えると、午前中の内見予約が取れました。約束の時間より30分前に到着し、外観や周辺の住居、雰囲気などを調べました。

担当者が到着したら、物件資料を受け取り、それを見ながら、空室を全て見せてもらいます。室内の写真は必ず撮影。時間がかかり過ぎると申し訳ないので、水回り1枚ずつ、各部屋は2方向からと決めて、テキパキと進めます。

同じ間取りで同じような状態なら、1部屋は写真を撮り、もう一部屋は動画を撮影させてもらいました。家に帰ってから改めて検討する際に、情報は多い方がいいと思ったのです。

ここまで見て、買い付けを入れることにしました。ボロボロの外壁と空室の多さ、周辺の家賃相場が下がっていることを根拠に、売値1200万円に対して、「 900万円になりませんか? 」と加藤ひろゆきさん直伝の鬼のような指値をしましたw

すると、「 1,150万円ならオッケー 」という返事が来ました。当時は手持ち資金も少なかったので、「 1,110万円なら 」と伝えると、その値段で決まりました。売主は相続した二代目で全く不動産に興味がなく、しかも東京に住んでいたので手放したかったようです。



■ DIYリフォームをやめて外注した理由

買い付けが通り、融資も無事につきました。返済比率は半分程度と自分の許容範囲内です。( 利回り20%で10年の融資だと返済比率はだいたい50%くらいになります )

しかし、安い物件にはそれなりの理由があります。この物件の場合、9室中7室が空室で家賃も2万円以下でした。また、高利回りでも物件自体が安いため、満室時になってもキャッシュフロー約10万円と大きなインパクトはありません。

そこで節約のためにDIYを検討したのですが、よく考えたら7室もあるので一人ではいつまでかかるか分かりません。当時は消防士の仕事に家事育児、さらに職場の野球部でも主将を務めていたので時間が足りませんでした。

しかし、空室のままでは「7部屋×2万円=14万円」の機会損失が毎月続くことになります。半年間で84万円。1年間で168万円です!

考えた結果、費用がかかるのは承知で、リフォームはプロに任せることにしました。その後で営業をがんばって1〜2カ月で満室にするほうが、機会損失を減らせますし、何より自分の時間が失われません。

当時の私は消防士の仕事のほか、家事と育児、不動産投資活動、そして職場の野球部の練習( 主将でした )もあり、いくら時間があっても足りないくらいでした。

お金の奴隷から解放されたくて不動産投資を始めたのに、節約のためとはいえ、週末を費やしたり、睡眠時間を削ったりしてDIYに励むことになれば、子供と遊ぶ時間も体を休める時間もなくなります。

補足すると、DIYを否定するつもりはありません。むしろ、初期はリフォーム代の相場を理解するためにも、DIYはした方が良いと思いますし、DIYが好きな方はずっと続けた方が良いと思います。私のようにDIYが得意でもなく、時間がない場合はDIYにこだわることもないということです。



■ 時代のせいにして買わない人はずっと買えない

私が今回のような話をすると、「当時は時代が良かったから、買えたんでしょ。今は簡単に買えないですよ」というような声をよく耳にします。確かにその通りです。しかし、当時はバブルの後遺症で融資は緩くはなかったです。

価格も下がり基調で、買った後でまだまだ下がるのではという心配もありました。それでも買うことをやめなかったのは、市場の真ん中で動き続けることが大事だと思ったからです。理由をつけて物件探しをやめてしまえば、勘が鈍り、ますます買えなくなるでしょう。

市場が高騰しているときも同じで、常に物件を探し、買える物件は買っていくことが重要だと思います。師匠の極東船長からの教えで、「 その物件が過去に購入した自分の物件より条件的によくないものでも、今、買いだと思えば買うことが大事 」というものがあります。

融資の問題などで結果的に買えなかったとしても、いつだっていいものがあれば買うという気持ちで、物件や市況調査を怠らないことが重要です。動いていれば、不動産業者と良好な関係が築け、川上のお宝物件を紹介してくれる可能性だって高くなります。

確かに、10年以上前のリーマンショック後のレベルの物件はもう出てこない可能性が高いです。しかし、100%ではありません。未来のことは誰にもわかりません。煽るわけではありませんが、どんな時代でも市場に居続けることが重要だと思います。

同時に伝えたいのは、初期の頃は築古戸建や新築RCと特定のジャンルに絞らず、色々な投資手法を勉強したほうがいいと思います。それだけでなく、自分にあった投資がわかって、それを選んだ後も、多様的な視野を失わないためにも視野を広く持つことが大切です。

不動産投資には色々な勝ち方があります。時代によって、風向きも変わります。そのため、私は今も築古、築浅、新築、木造、RC、アパート、戸建、マンション、都心、地方などの多方面の勉強を続けています。

■ メンターはたくさん作ろう

初心者の方にもう一つ伝えたいことがあります。それは、メンターはたくさん作ったほうがいいということです。そうすることで、自分の利益しか考えない不誠実な業者やコンサルもどきの話を鵜呑みにして損をすることを防げます。

不動産投資の正解は一つではないのに、「 これをやれば間違いない 」と特定の手法をすすめてくる人や、「 このエリアなら大丈夫 」と自信満々で言っている人は要注意です。何を買うかは自分で決めるものです。他人に過度に依存してはいけません。

次回は福岡市でレッドオーシャンと言われる、家賃が暴落しているエリアにあるこのアパートを1カ月で満室にした方法を紹介します。

プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

ページの
トップへ