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【新連載】「私!失敗したくないので!」サラリーマン兼不動産投資歴12年目に突入しました

斉藤国正さん_画像 第1話

皆様こんにちは。千葉県から東京都心に通勤するサラリーマンをするかたわら、不動産投資をしている斉藤国正です。今年から健美家コラムを連載させて頂くことになりました。

健美家のサイトが正式にリリースされた2005年からずっと見ていたので、今回その場所で「 書く側 」になったのだなぁ。と、感慨深いと共にとても光栄に思います。

■ 私がサラリーマンを引退しない理由

健美家の読者の皆さんの中には私と同じ、サラリーマンも多いと思います。私は25歳からサラリーマンをスタート、今年で15年目の現役です。4回の転職や勤務先の倒産も経験しました。

結婚や3人の子供( 9歳、4歳、3歳 )の教育( ほとんど妻に任せきりですが )もありますし、平日の仕事も出張が多いです。

そんな生活をしながら不動産投資を12年前から開始して、現在は東京都内と千葉県東部に12か所、14室の中古ワンルーム、中古アパート、戸建を所有・運営しています。

「 サラリーマンとして 」、「 父として 」そして「 不動産投資家として 」の3つを両立、いや、三点倒立をしております。


「 何故サラリーマンを引退しないのですか?」と、いう質問をよくされます・・・。

「 できるならとっくの昔にしています!( むしろしたい! ) 」

「 すみませんね遅くて……。」
↑既にサラリーマンを卒業している皆さん向け

「 不動産投資で簡単にリタイアとか、甘く見てんじゃないっすよ! 」
↑現役サラリーマンの皆さん向け

という2種類叫びをご用意いたしましたので、それぞれの立場で受け止めて下さい。

私の現在の不動産投資の損益状況は、家賃収入が年間約1,200万円、借入金返済後の手残りは600万円程です。修繕やら税負担やらを考慮しますと、自由に使っていいお金は500万円程度だと思います。

さすがにこの程度のフリーキャッシュフロー( 税引前 )ですと、独身ならいいですが、3人の子供への教育費を考えると、とてもサラリーマンをやめられるような水準にはありません。

それでも30代のサラリーマンの平均年収は455万円( 2017年DODA調べ )ですから、大国柱が2本ある状態です。少ないなどと言ったら神様( もちろん不動産投資の神様 )から天罰を与えられてしまいます。日々これお家賃に感謝です。


出典:fanpop.com

■ 普通のサラリーマンにとっての不動産投資の価値

私はどちらかというと遅いタイプの投資家です。

私の場合には不動産投資経験12年もかかって、フリーキャッシュフローが600万円に到達しました。あと10年もすれば、少なく見積もってもフリーキャッシュフローは1,200万円となり、十分にリタイア可能な規模に達するでしょう。

そして、不動産からの家賃収入はサラリーマン定年後も続きますから、私の老後はサラリーマンだけしてきた定年退職者と比較しても、相当に豊かであることは間違いありません。

サラリーマンの現役世代は教育費や老親の介護を支え、ちょっとした贅沢( プレゼントや旅行 )をエンジョイできて、老後にも豊かな生活を与えてくれる。そんな不動産投資って素晴らしいですね!

ですから、不動産投資は本来正しく投資・運用すれば、老後に、30年ローンが完済された後の「 私的年金 」というほど、収益を稼ぐのに時間がかかるほど効率が悪い投資ではありません。

かといって、数年でサラリーマン卒業! キャッシュフロー何千万円! というほどおいしい話でもありません。

私のような普通のサラリーマンでも10年頑張れば、独身者がサラリーマンをやめても一生食べていけるだけの収益が得られる投資です。

確かに一部の投資家でセンスがいい人は、数年の投資活動でさっさとリタイアして海外に移住してみたり、世界中を飛び回ったり、「 ウェーイ 」で「 パリピ 」な画像をインスタグラムにUPしたりしています。

うらやましい限りですが、自分は自分です。後からスタートした人、年下、たくさんの人たちに先を越されてもコツコツサラリーマンをしながら不動産投資をしていく、不動産投資「 非エリート 」のコラムです。雑草スピリットのコラムなのです。



■ これから書いていくこと

◇私が実際に投資した物件の購入経緯や運用実績、出口戦略について

過去14件の投資を実行していますので、その価格や利回り、空室期間や修繕コスト、出口戦略まで到達した物件のトータルとしての運用実績、さらに資金調達方法から管理会社の選定方法や選び方など、具体的な事例を交えて書いていきます。

その上で、私は「 サラリーマン大家 」、それもどちらかというと忙しい方ですから、専業大家さんのような時間の使い方はできません。まして、家族との時間も作らないと子供に忘れられてしまうので、その時間もあります。

私だって時間があれば現地をたくさん見て、相見積もりを取ったりDIYしたりと、不動産投資に時間をかけたいっ! でもそれは困難です。

自主管理の方から見たら生ぬるい部分もあるかもしれませんが、何をどこまで自分でして、何を誰にどのように外注するのか? そんな効率化を図っているという観点で( 甘く )見て欲しいと思います。

◇サラリーマン+不動産投資家としての働き方、自己資金の作り方

私が現役サラリーマンでもあることから、サラリーマン+不動産投資家の働き方についても書きたいと思います。

私が不動産投資を志した時、28歳で結婚式を終え、新婚旅行から戻った時、貯金はめでたくゼロになりました。そこから自己資金がないまま不動産投資に挑み、融資の壁にはじき返されました。

そうなのです、不動産投資には( 特に今年2019年は )自己資金が必要です。若い人は特にここで躓( つまづ )く人も多いでしょう。

この自己資金を作るための節約や稼ぎ方についてもコメントしていけたらと思います。( 自宅を買うな! とか、車売れ! とか、高価な結婚式ヤメロ! 系のお話 )

果たして!? 私がサラリーマンを卒業し、投資家として自立できるのか?( それとも、一生サラリーマンを続けながら兼業投資家として定年を迎えるのか? )

その辺りもリアルタイムで楽しんで頂けたら、うれしいです。よろしくお願いします!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:39才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校4年、5歳、3歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年9月
12棟14戸所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは6割程

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