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株式投資をやってみて思う不動産投資との比較

斉藤国正さん_画像 第23話

サラリーマン大家の斉藤です。40歳にして、2019年に初めて挑戦したことがあります。それは「 NISA制度を使った株式投資 」です。

NISAとはざっくり言うと、「 証券市場で投資した利益を5年分非課税とする 」制度です。




( 金融庁Webページより抜粋 )

投資家は「 非課税 」とか「 控除 」、「 課税繰り延べ 」という言葉が大好きですよね。私もです!

今までは株式投資よりも不動産! という考えもあり、不動産投資1点張りをしておりましたが、せっかく非課税枠があるので、挑戦してみようと思い、やってみました。

実際にやってみた感想を、不動産投資との比較を交えて語りたいと思います。

株式でも「 不動産投資 」的な買い方をしてしまう


私は、首都圏、特に東京に近い不動産が好きです。それは「 資産価値が高くて、値下がりがしにくい 」という首都圏物件特有の性質が田舎者( 岩手県出身 )の私の志向に合っているのでしょう。

株式ではどのような銘柄かというと、東証時価総額ランキングの高い、超有名企業です( 笑 )

1位 トヨタ自動車
2位 NTT
3位 NTTドコモ
(2019年12月10日時点)

個別の銘柄は省略しますが、時価総額が上位20の企業の中から「 4社 」を厳選して、投資しました。

そして、私の不動産投資の志向として、「 高利回り物件 」を狙うという性質があります。株式投資においては、「 高配当銘柄 」を選択しました。具体的には配当利回りが4%以上の銘柄です。

NISAの制度を使うと、配当や値上がり益に対する課税が免除されるのですが、私の場合には配当金への課税( 20% )がなくなるメリットを選びました。

最後に選んだ基準は、PBRが1倍以下の銘柄であること。PBRとはPrice Book-value Ratioの略で、1株当たりの純資産が株価の何倍か? を示す指標です。

この倍率が1以下ということは、「 企業を仮に清算したとしたら、投資金額以上の清算配当を受領できる 」ということになります。

驚くことに時価総額上位20位内の大企業の中にも、PBRが1倍を下回る企業があります。不動産投資で言うと、土地の値段で1億円するアパートが、8,000万円で売られているような状態とも言えます。

このように不動産投資のクセのようなものが、株式を投資する際にも出てしまいますね。結局、今年のNISA非課税枠120万円を超えて、200万円程株式に投資しました。

不動産投資と株式投資の比較


バブル期のキャピタルゲイン目当ての投資から一転、バブル崩壊後の不動産投資のトレンドは値上がり益の追求ではなく、「 安定・継続的な家賃収入 」を追求することに変化しました。

私も「 家賃収入 」を重視して不動産投資をしています。株式投資に関しても、不動産投資における家賃収入に相当する、「 配当収入 」を目的に投資をしています。

私は配当利回りが4%以上の銘柄株を買っていると書きましたが、都心の不動産投資ですと利回り4%という案件もあると思います。どちらもインカムゲインを狙っていく投資です。

それでは、不動産と株式、どう違うのか? 私は大きく分けると「 3つの違い 」があると思います。

1、レバレッジ
2、利回りを決める主体
3、経費

現物不動産と株式投資の違いはこの3つに集約されると思います。

1、レバレッジ

レバレッジ、つまりテコの原理です。もちろんレバレッジが使えるのは「 現物不動産 」です。同じ利回りであってもレバレッジが使えるのと使えないのでは、雲泥の差が生じます。

例を挙げましょう。利回り7%の投資案件について、1,000万円の自己資金を使って投資する場合で、@ 借入を使った場合とA 使わなかった場合の差を計算します。


@投資金額1,000万円、7%の収益物件を買った場合

→年間70万円のリターン。以上です。



A投資金額1億円、1,000万円の自己資金を投下して9,000万円の借り入れを使う( =レバレッジ )

1億円の7%ですから、年間収益は700万円。でも9,000万円は借金なので、3%の金利がかかります。つまり270万円はコストですから、700万円の収益からマイナスします。

「 700万円−270万円=430万円 」

自己資金1,000万円使って430万円の収益ですから、自己資金1,000万円に対する利回りは何と、年43%です。





同じ1,000万円を投資したのに、一方は70万円、借入を使えば430万円の収益となります。この差こそがレバレッジ効果です。そしてこの借入というレバレッジは「 現物不動産投資 」だからこそ使える効果です。

銀行は「 株式投資 」のための融資はしてくれないのが原則です。この「 レバレッジ効果 」により、自己資金利回りを飛躍的に高められるのが素晴らしい。

セミリタイアしている不動産投資家の皆さんも、このレバレッジを効果的に活用することで、効率的に資金を運用したのでしょうね。

2、利回りを決める主体

株式の場合に、利回りを決めるのは、企業の業績と経営者の判断です。業績が悪ければ配当が減ることもあります。まさに企業側の「 さじ加減 」で決められてしまい、投資家がその決定に介入することはできません。



一方で、不動産投資の場合、利回りを決めるのは「 家賃 」そして、家賃を決めるのは「 賃貸市場 」です。個別の企業の業績は関係ありません。

自社の株価を見て、「 このくらいの配当でいいか 」と利回りが決められる株に対し、現物不動産では安く買えば、利回りを高めることができます。その意味で、「 主体的に収益を作れる 」と言ってもいいでしょう。

3、経費

最後に経費です。株式投資をしていても残念ながら、必要経費を認めてもらうことはできません。

一方で、不動産投資では通信費、交通費、投資にまつわる経費などを経費計上して、所得を圧縮し、課税金額を低くすることができます。これは不動産投資がまさに「 事業 」であることから認められる制度であると言えます。

やっぱり「 現物不動産投資 」が良い!


結論です! 今年、株式投資をやってみましたが、現物不動産投資の方が、上記3つのメリット

@ レバレッジ
A 利回りを決める要素
B 経費

これらの理由から、私は株式投資よりも不動産投資が良いと結論づけます!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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