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経験してわかった!株でもFXでもなく「不動産投資」がサラリーマンに最強な理由

斉藤国正さん_画像 斉藤国正さん 第30話

2020/6/21 掲載

サラリーマン大家歴12年の私。
サラリーマンとしても、投資家としても実績を上げてきたと自負しています。

サラリーマンと投資。

2つの道で成功できた理由は「私が天才だったから」ではありません。

それは私が「 不動産投資 」という「 道 」を選択したから。
と、考えています。




「7%の利回り」数字だけを見れば、同じような投資はある


投資用マンションで実質利回り7%の物件。
投資金額1,000万円であれば、年間の家賃の手取りは70万円。

一方、株式投資で配当利回りが同じく7%の銘柄。
株式投資では高利回り銘柄です。

利回りの数字だけを見ていると同じ7%です。

7%という数字だけを見ると
「 じゃあ不動産よりも高配当株式の方がいいのでは? 」
という発想に流れてしまいがちです。

事実、手間も経費も手数料も株式投資と比べれば格段に高い不動産。
同じ7%の利回りであれば株式配当が良いという考えも理解できます。

私は、投資の序盤( 2号物件〜9号物件/2008年〜2016年 )は、
全て銀行取引を使わずに、現金で買い進めてきました。
結果だけ見れば、「 この期間に同額の株式投資をしても同じ規模まで拡大できた 」と、言えるかもしれません。

カードローンも1,400万円程使いましたが、8年間で総額3,800万円を銀行取引なしで投資しています。
果たして「 同じ利回りだから 」と、私は株式でも同じような規模で投資できていたでしょうか?

恐らくできていなかったでしょう。
その理由は‥‥。

投資金額が大きいからこその効用


株式投資の場合には数十万円の自己資金から投資ができます。
であればこそ「 手を出しやすい 」という側面があると思います。

「 ボーナスが出たから株を買ってみる。」
そんな話もよく聞きます。

しかし不動産はそうはいきません。
特に大都市周辺エリアでの投資だと小ぶりな物件でも500万円程度は必要です。
つまり、「 気軽に始められない 」のが不動産投資と言えるでしょう。

これは一見デメリットに見えますが、実はそうではありません。
この「 気軽に始められない 」ことが重要なのです。
気軽に始められず、大きな資金がないと始められないからこそ、

〇強い決意を持って始めなければいけない
〇長い期間、自己資金を蓄える精神力が必要


と、なります。
高尾山( 標高599メートル )に上ろうとするのが株式投資であれば、不動産投資はエベレスト( 標高8,848メートル )への挑戦なのです!



そして長い期間を掛けて不動産投資のために自己資金を蓄える過程で、本業であるサラリーマンの仕事に集中して取り組むことにもなります。
結果、本業のサラリーマンでも成果が出てくるという好循環が生まれます。

実際、私が自己資金で投資を勧めてきた期間、私は3回転職をしていますが、転職するごとに、給与年収は

『 350万円 ⇒ 700万円 ⇒ 8桁 』

と増加の一途を辿りました。



そして、この不動産投資が持つ、「 気軽に始められない 」「 大きな自己資金が必要 」というまさに「 壁 」は、これを乗り越える覚悟がない者に対して、「 巨額の損失 」という報いを与えることを我々は知っています。

しかし、この「壁」はそれを正しい方法で乗り越えようとする「 賢明なる投資家 」に対しては、「 参入障壁 」となり、投資家自身が「 成長するきっかけ 」にすらなるのです。

投資後も続く、不動産投資の優位性


皆さんは知っているでしょう。
不動産投資に興味を持った数多くの投資家「 候補 」が、セミナーに参加し、書籍を読みながらも実際には投資することなく消え去っていくことを。

厳しい参入障壁を乗り越えて、実際に投資した後も不動産投資の( 実はメリットである )デメリットがあります。

株式投資、FXをやったことがある人は心当たりがあると思います。
これらの投資がサラリーマンに向いていない最大の理由はこれです。

「 相場をチェックしてしまう病( やまい ) 」

マーケットが開いている時間、それがサラリーマンの仕事中にも関わらず、相場をチェックした経験がある人、手を挙げてください。



はい。



降ろして結構です。
私もです( 笑 )。

そうです、株式やFXの最悪なデメリットがこれです。
1日5回、各3分ならば15分ですが、「 ちりも積もれば山となる 」と言うまでもなく、一心不乱にサラリーマンに打ち込む人と比べれば、毎日、少しずつ、確実に後れを取っていくのです。

一方、不動産はどうでしょう。

路線価や公示地価を毎日チェックしている人は絶対にいません。
なぜならば1年に1回しか更新されないからです。

「 物件情報をこまめにチェックしている人がいるのでは? 」
確かにいるでしょう。

しかし、1件買ったら次の物件を買うまでにインターバルが長いのが不動産投資です。
不動産には多額の資金が必要なのですから。

株式投資と比べたらその売買の頻度が圧倒的に少ないのです。
1件買ったら、次の物件を買うまでに時間がかかるからこそ、そのインターバルの時間にサラリーマンに全力投球せざるを得ない。
その結果、私のように仕事のスキルがUP、ひいては給与UPの転職にもつながるのです!

流動性が低いのも手数料が高いのもデメリットではない


株式が不動産より優位な点として、「 流動性が高い 」という主張がよくされます。

しかし、この流動性こそ、「 罠 」なのです。
流動性があるからこそ、毎日相場をチェックすることになり、ひいては

最大の資産「 時間 」を浪費する
ことになるのです。

流動が低いからこそ、売買ではなく、家賃収入だけに集中し、仕事に精を出せるのです。
家賃は契約書を見直しても、絶対に上がりません!

手数料も高いので、売買を繰り返してしまうと、損をします。
10年、20年という長期間保有するインセンティブにもなります。
手数料が高いから吟味して買う、長期で運用してから売る。
そんな健全な発想に結びついていきます。

まとめ


やはり、私は不動産投資で幸せになった人間です。
若い時に不動産投資という厳しい投資を選択して努力してきてよかったと思います。

今、不動産投資を検討している皆さんが感じている不動産投資のデメリット。

それは本当にデメリットでしょうか?
そのデメリット。
実はあなたを研鑽してくれるものなのかもしれません。



プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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