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被害額1億超。「RCマンション新築トラブル」はなぜ起きてしまったのか?【第1回】

大家対談/ゆめ×佐藤元春さん_画像 大家対談/ゆめ×佐藤元春さん

2021/9/15 掲載

今回の大家対談は、佐藤元春さんとサラリーマン大家ゆめさんのお二方に登場していただきます。新築のRCマンションを建てる際に建築会社が倒産し、1億円以上の追加費用がかかってしまったゆめさんは、どうすれば失敗を防げたのか?RCマンションの新築を何度も経験されている佐藤元春さんに疑問をぶつけました。全4回でお送りします。

※ゆめさんの新築RC失敗談の詳細は、以下のコラムで御覧いただけます。
https://www.kenbiya.com/ar/cl/yume/

■初めての新築は完成後の良いイメージが先行してしまう

ゆめさん
本日はよろしくお願いします。サラリーマン大家のゆめと申します。今日は佐藤さんのコラムやTwitterなど事前に拝見し、質問シートを作成して対談に備えてきました。 私の経験をざっくり説明すると、3年半前に企画物の新築マンションにチャレンジしたところ、請負会社の倒産をはじめ、様々なトラブルに見舞われました。

当初は2.4億円だったプランが3.6億円にまで膨らみ、なけなしのお金を騙し取られるという経験もしました。一時期は自分を騙した相手を恨んで夜も眠れないくらいでしたが、今は自分の知識や経験不足が原因だったと考えられるようになっています。

完成までに3年4ヶ月かかりましたが、今年2月に竣工し、いまは満室稼働中です。いい勉強になりましたが、こんな経験はしないで済むならその方がいいに決まっています。これからチャレンジする投資家の方の教訓や参考になるようなことを、今日の対談でお話しできればと思っています。

トラブルを経て完成したマンション
トラブルを経て完成したマンション

佐藤元春さん
今日はよろしくお願いします。ゆめさんの失敗談のコラムやnoteを拝読して、大変勇気をもらいました。私でよければ、何でも聞いてください。

ゆめさん
早速ですが、佐藤さんはかなり若い時から土地を購入して新築を建てることにチャレンジされていたと思います。その際、怖さやリスクについてはどう感じていましたか?

佐藤元春さん
当時はリスクについて、具体的に把握できていなかったと思います。それよりも自分がデザインした空間に入居者が住んでくれることへの「 喜び 」や「 夢 」みたいなものが大きかったですね。

とうとう一棟マンションが建てられる、こんな物件にしたい、といった思いが先行していました。今思えば感情的になっており、冷静さを失っていたと思います。一棟目はどうしても気持ちが舞い上がってしまうものです。

ゆめさん
私も全く一緒です!外装のデザインや色味等を自分で決められることが嬉しかったです。「 綺麗な街並みや海がよく見えるところだから、女性が住んでくれたらいいな 」なんて完成後のことばかり考えていました。リスクについては深く考えず、突き進んでいたと感じます。

佐藤元春さん
私の場合、建築会社もよく知っている方の紹介でしたし、たまたま関わった人たちが優秀で竣工までスムーズに辿り着きました。リスクについて危機感の薄い状態でしたから、紹介もなく建設会社や企画会社を探していたら危なかったと思います。

不動産の世界には、トラブルは本当に多くありますから、今振り返れば、運に救われたと思いますね。泥臭い部分やコツコツといった過程の部分を疎かにしてしまっていました。

■経験に基づく違和感を大切に

ゆめさん
私の場合、新築案件を持ってきたのは知り合いの不動産会社でした。ただ、その人は案件を持ち歩いていただけで、企画会社や建設会社は全く知らない会社でした。それなのに、きちんと調べずに突き進んでしまったのは大きな間違いでした。

佐藤元春さん
私は土地を自分で探して購入したんです。土地の仲介会社さんが大手だったので上物の建設もお願いしようとしたら、「 うちは建設費が高いよ。戸建ならいいけど、賃貸マンションでは収支が合わないよ 」と言って、別の建設会社を紹介してくれました。

その後、紹介してもらった建設会社のホームページを見たり、過去の施工例を調べたり、実際に施工した人の話を聞いたりと、自分なりに情報収集をしました。その情報を鵜呑みにはしてはいけませんが、おおよその判断はできる状態にありました。

ゆめさん
私も建築会社と契約を結ぶにあたって、過去の建設実績を調べたくて、企画会社に問い合わせをしたんです。すると、「 この建物を建てました 」とメールで報告はあったのですが、実際に現地を見に行くことや、その会社が本当に建てたのか裏付けをとることはしませんでした。それが大きな反省点です。

私は現役サラリーマンですが、自分の会社で大きな契約をするときは契約先の経営内容などをきちんと調べてから前に進みます。それなのに、自分の不動産賃貸業では時間のなさ等を理由にして、契約に突き進んでしまいました。まさか自分が詐欺に遭うとは思わず、「 まあ、大丈夫だろう 」と考えてしまいました。

佐藤元春さん
ゆめさんのnoteを拝見していると、最初の段階でも、ちょこちょこ違和感を覚えていますよね。私もそういう経験があるんですが、違和感って当たりますよ。失敗の前兆ともいえます。

「 違和感はあるけれど、気のせいだろう 」「 これくらいは大丈夫だろう 」とごまかしたい気持ちはわかりますが、それを無視してはダメなんです。私は直感を大事にしていて、気になることがあったら必ず一度、立ち止まるようにしています。

ゆめさん
確かに、違和感はありました。まず、出てくる人が建築のプロではないんですよ。こちらの問いに対して返答がなかったり、妙に時間がかかったりしていました。でも、自分が勉強してハンドリングすればどうにかなると思っていました。「 会社が破綻する 」というイメージまではできませんでしたね。

佐藤元春さん
小さな違和感を何度もスルーしているうちに、引き返せないところまで進んでしまったという状況だったと思います。着工金を払った後で引き返すというのは相当、ダメージが大きいですからね。

ゆめさん
おっしゃる通りです。色々な言い訳を作って、違和感にフタをしていました。今は違和感が少しでもあれば、バチっと話を止めて対策を講じるようになりました。不動産での苦い経験がサラリーマン生活にも活きています。

企画物の新築マンション図面

■失敗を表に出すことで心の傷が癒えていった

佐藤元春さん
ゆめさんは新築マンションの失敗で金銭的なダメージだけでなく、心の傷も負ったと思います。でも、コラムやnoteを読むと、気持ちの整理はついているように見えました。乗り越えるのはきっと大変だったと思います。

ゆめさん
金銭的なことで言えば、空室がそのままマイナスのキャッシュフローにつながるような状況がこの先も続く見込みです。回復するまでに10年はかかると想定しています。こちらはできる限りのことをやっていくしかありません。

心の傷については、失敗を表に出すことで少しずつ癒えていきました。痛い目に遭った一方で、助けてくれる人、応援してくれる人もいました。そういう人の期待に応えなければと思いました。

私は不動産賃貸業をこの先も続けていきます。この事件を「 失敗 」と呼ぶのか、「 成長のためのハードル 」と受け止めるかで、ダメージも変わってきます。そういった面で、金銭的にはまだ課題だらけですが、気持ちの整理はついています。


編集後記
新築マンションを建設中に建築会社の倒産に遭ってしまったゆめさん。様々な違和感を覚えながらも突き進んでしまったことが失敗の原因だったと振り返っています。果たしてゆめさんはどの様に対応していけばよかったのか、佐藤さんの経験も交えてお話を聞いていきます。

プロフィール

■ ユメさん

ユメさん

サラリーマン大家
関西在住

note:不動産投資本当にあった怖い話
ブログ:夢が叶うか不動産投資
Twitter:@yumechoKM


■主な経歴

高卒で一部上場企業就職

組織の論理が優先される会社員に限界を感じ、不動産投資にチャレンジ

2棟購入後、2億4,000万円のマンションの新築にチャレンジするも請負会社が倒産、必死で状況を立て直す

不動産投資の失敗談やサラリーマン大家の気持ちを中心とした情報発信を行う

不動産投資失敗王を目指す(逆境を乗り越えて復活へ)

家賃収入約1,600万円
キャッシュフロー約650万円



■ 佐藤元春さん

佐藤元春さん

有限会社恒志堂 代表取締役
https://koshido.co.jp

オンラインサロン「佐藤元春共育塾」主宰
https://onsalo.co.jp/salons/12/

super car × cafe Ficata
https://ficata.jp

株式会社スペチアーレ 代表取締役
ヤマダ不動産札幌本店
https://yamada-realestate-sapporo.com

株式会社ロータス 代表取締役
https://lotus-sapporo.com

モデナスポーツカーズ株式会社 代表取締役
https://modenasports.com

◇運営ホテル
手稲ステーションホテル
https://station-hotel.co.jp

VILLA KOSHIDO
https://villa-koshido.jp


■ 経歴

□1975年
北海道札幌市生まれ
スーパーカーに憧れる少年時代を過ごす

□1998年
北星学園大学卒業

□1998年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)入社

□2001年
競売で区分マンションを落札し、不動産投資を始める

□2004年
有限会社恒志堂を設立、取締役に就任

□2005年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)退社

□2007年
有限会社恒志堂の代表取締役に就任
33才にして人生初のスーパーカーを購入する

□2008年
株式会社モトケンを設立、代表取締役に就任
アパート経営者とガス会社を繋ぐ仲介事業を展開

□2013年
スーパーカー&カフェ・フィカータをオープン

□2016年
投資総額が100億円を超える
サービス付高齢者向け住宅の事業をスタート

□2018年
モデナスポーツカーズをM&A
ホテル事業をスタート

□2020年
オンラインサロン「共育塾」をスタート

□2021年
esports事業へ本格参入
プロチーム結成、2次元キャラクターの制作及び販売、esportsプレイヤーとアーティストのコラボレーション動画制作などを行っている

スーパーカーとレーシングカーを合わせて40台以上を所有

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