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40室の賃料を糧に同族会社から独立。ペンキ屋より不動産の方がラクで安定的【第1回】

大家対談/ペンキ屋ペンちゃん×加藤ひろゆきさん_画像 大家対談/ペンキ屋ペンちゃん×加藤ひろゆきさん 著者のプロフィールを見る

2022/6/6 掲載

今回の大家対談は、加藤ひろゆきさんと、富山で塗装業を続けながら不動産投資をされている、ペンキ屋ペンちゃんさんに登場していただきます。ペンキを塗ることが大好きだという、加藤ひろゆきさんが塗装のアレコレをペンキ屋ペンちゃんに伺っていきます。

■ 名前を付けてもらうと出世する?

加藤ひろゆきさん
今日はよろしくお願いします。ペンちゃんの塗装に関するコラムを読んで、是非ペンキや塗装のことについて対談したいと思っていましたよ。

参照:後悔しないための塗装屋さんの選び方

ペンキ屋ペンちゃん
ありがとうございます。改めて自己紹介をさせていただきますが、僕は富山でペンキ屋と不動産賃貸業を行っています。年齢は35歳で、このニックネームはふんどし王子さんに付けてもらいました。

ふんどし王子さんとの出会いは、ふんどしさんのブログに「 戸建DIY購入につき、労働力投入人員募集 」と書いてあり、「 無料でペンキを塗ります 」と志願したのがきっかけです。

その時にふんどし王子の物件のシャッターを赤色に塗りました。ふん様の物件は他にも塗ったことがあるのですが、最近、その物件が売れて300万円程儲かったそうです。

ふんどし王子の物件のシャッターを赤色に

加藤ひろゆきさん
売却益で新しいふんどしが買えるな(笑)。名前って大切なんですよ。ふんどし王子は初期の頃、インターネットでいじめられていて、「 名前が弱々しいからいじめられるんだ 」と「 大日本☆ふんどし王子 」と言う名前をプレゼントした。

華原朋美も改名してから売れたし、イチローも登録名を「 イチロー 」に変えてから出世した。

ペンキ屋ペンちゃん
私も「 ペンキ屋ペンちゃん 」とふんどし王子に付けてもらってからすごく成長できたと思います。

加藤ひろゆきさん
ワタクシは黄金ガール、ルイ95世帯、防人レボリューションなど、これまでに色々な人の名前をつけたけど、皆、出世したなあ。ワタクシの体を通り過ぎていったというやつだね。

■ 不動産はレバレッジが効く分、経営の安定さが違う

ペンキ屋ペンちゃん
実は、加藤さんの「 ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 」が、私の不動産の最初の教科書です。最初は利回り20%や30%と書いてあるのを見て「 本当かよ?」と思っていましたが、今は背景も含めてよく理解できます。あの本のおかげで、赤井誠さんや吉川英一さんを知ることもできました。

ボロ物件でも高利回り激安アパート経営(加藤ひろゆき 著)

加藤ひろゆきさん
富山と言えば、死んだ親父が富山大学を卒業しているんだよ。ダイヤモンド社を紹介してもらったのは、吉川先生。実は、本を出版するために健美家の美人編集長と版元を幾つか回ったんだけど、ダメだった。そこで、吉川先生に担当者の牟田口( 仮名 )さんを紹介してもらったところ、出版が決まったんだよ。

ペンキ屋ペンちゃん
売れましたか?

加藤ひろゆきさん
現在4.6万部かな。他にも何冊か本を出しているから、トータルでは20万部くらい。「 ホームレス中学生 」とか「 窓際のトットちゃん 」みたいな本は、普段本を買わないような人まで買うからベストセラーになる。投資家のパイは決まっているから、不動産投資よりも株とかFXの方が部数は伸びやすい。

ただ、自分で本を書いたら、買えるボロ物件がなくなってしまった。それで、入ってきた印税で近所の更地を買ったんだけど、当時に比べるとかなり値上がりしたよ。今年は、日本で一番地価の上昇率が高かった。まさに、ビックリボス( 仮名 )効果だよ( ニヤリ )。そういえば、ペンちゃんはなぜ、ワタクシの本を手に取ったのですか?

ペンキ屋ペンちゃん
友人がガス屋さんに勤めていて、彼から「 購入したアパートの塗装をして欲しい 」とお願いされたんです。「 普通の人でもアパートが買えるの?」と相談してみたら、その友人が加藤さんの本を貸してくれました。

加藤ひろゆきさん
それまではペンキ屋だけの人生だと思っていた?

ペンキ屋ペンちゃん
はい。不動産の世界を知らなかったので、自分にはそれしかないと思っていました。

加藤ひろゆきさん
やっぱり、不動産が一番いいよね。法人なら新規開拓とか、勤め人なら企業を訪問して、営業して注文を取ると、お客さんを探す仕事は大変だと思う。一方で、不動産は一度、入居付けできれば人の出入りが少ない。

ペンキ屋ペンちゃん
ペンキ屋で稼ぐお金と、不動産で稼ぐお金は同じですが、比較してみると、同じ金額を得るなら不動産のほうが楽です。それに、不動産はレバレッジが効くので、経営の安定度が全然違います。

■ 富山はセミリタイアしやすい条件が揃った土壌

加藤ひろゆきさん
ペンちゃんは不動産を何年くらいやっているの?

ペンキ屋ペンちゃん
不動産は7年です。ペンキ屋は15年以上やっています。親がペンキ屋で、兄もペンキ屋のペンキ屋一家です。私は高校を卒業してから親の会社で働きだし、その後独立して今は2年経ちます。

加藤ひろゆきさん
ペンキ屋の家業を継ごうと思ったのは、ペンキ屋の財務が良かったから?

ペンキ屋ペンちゃん
いえ、北陸は雨や雪で仕事にならないことも多く、ペンキ屋自体はあまり儲からない商売です。

ペンキ屋歴15年

加藤ひろゆきさん
物件はいくつ持っているの?

ペンキ屋ペンちゃん
現在、45室あります。内訳としては、新築のアパートが4棟、新築戸建2棟、ボロアパートが1棟、戸建が5棟くらいです。ボロい物件は自分で塗装してバリューアップしてから売却し、その資金を元に新築アパートを建てています。

加藤ひろゆきさん
今までに何棟売ったの?売却益は結構出た?

ペンキ屋ペンちゃん
築古アパートは5棟で、戸建は10戸売却しました。細々とした物件が多く、売却益としてはそこまで大きくはありませんが、全体的には儲かっています。

加藤ひろゆきさん
それで、借入れはどれくらい?そこからの手残りはどれくらい?

ペンキ屋ペンちゃん
借り入れは約2.5億円で、手残りは毎月100万円くらいです。ペンキ屋の方も忙しく、忙しい時は2〜3週間休めません。家賃よりは少ないですが、そちらからの収入も結構あります。

加藤ひろゆきさん
すごいじゃない。ペンキ屋は月200万円くらいあるということ?

ペンキ屋ペンちゃん
月によって大きく変動しますが、それくらい売上がある時もあります。ただ、不動産からの収入比率が上がってきて、ペンキ屋に対してのモチベーションは下がり気味です。富山の若手は遊んでいる人ばかりで、その遊びに一緒に着いて行ったら塗装する気持ちが薄れてきました(笑)。

加藤ひろゆきさん
よくない仲間だな(笑)。最近はどういう物件を買っているの?

ペンキ屋ペンちゃん
貸家を建てました。設計士に図面を書いてもらい、自分で手配した大工に家を建ててもらい、私は現場監督みたいな立ち回りです。土地代が100万円、建物代が1,100万円、間取りは3LDKで家賃が13万円で貸せたらいいかなと考えています。

加藤ひろゆきさん
富山は家賃が高いよね。あれは不思議。

ペンキ屋ペンちゃん
その近くにも物件を持っていますが、それが3年前に新築して家賃14万円で入居しています。その地域は転勤の人が一定数いるので、家賃を会社が負担してくれるので、高い家賃が狙えます。

加藤ひろゆきさん
不思議なことに、新潟は土地が安くて家賃が安い。金沢は土地が高くて家賃が高い。富山は土地が安くて家賃が高い。富山はコスパがいいし、リタイア組が多いね。

ペンキ屋ペンちゃん
富山という風土が、リタイアしやすい環境なんだなと思います。

加藤ひろゆきさん
ワタクシも田舎の教会物件で家賃11万円というのがあり、高いと言われるけど、富山と比べると安い。引退しやすい土地柄だね。

ペンキ屋ペンちゃん
私も40室くらいで独立する決断ができました。40室もあれば、だいぶ収入は安定してきます。


編集部より
第2回対談は明日の朝7時公開予定です。(取材担当:アリ)

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ ペンキ屋大家 ペンちゃんさん

ぺんちゃん

不動産投資家
塗装業

twitter@ペンキ屋大家 ペンちゃん

■ 経歴

□1986年
富山県に誕生

□2004年
実家の塗装屋で働き始める

□2015年
ふんどし王子さんに出会い、不動産投資を始める

□2019年
実家の塗装屋を退職し、独立

□2021年
所有物件アパート5棟 戸建3棟、計43室
家賃年収約2,900万

(売却したアパート5棟、戸建9棟、計38室)


■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん

加藤さんの楽天ブログ

■ 主な経歴

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。
渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は、戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。


■ 主な著書


□メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp

□楽天ブログ
https://plaza.rakuten.co.jp/investor101/

□HP
http://cf101.chu.jp/

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