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中卒程度の学力があって元気に挨拶できれば成功できる

大家対談/ルイ26世帯×加藤ひろゆきさん_画像


加藤ひろゆきさんがホスト役を務める新春対談。お相手は2016年に29才で勤め人を卒業した若き投資家ルイ26世帯さんです。2回目の今日は、自己資金を貯めた方法、現在の手法を選んだ理由、セルフリフォームの効用等について、教えていただきました。


■ 投資総額6,200万円で金融機関からの借り入れはゼロ


ルイ26世帯は5年で戸建て16軒、アパート1棟を買ったそうですが、資金はどうしたのですか?


すべて現金で買いました。投資総額が6,200万円で、内訳は自己資金が1,000万円、家賃収入から出したお金が1,900万円、父親からの借り入れが3,300万円です。


やるな〜、ルイ26世帯。全部キャッシュとは。レバレッジを効かせて何億円も動かす不動産投資もあるけど、そっちには興味がなかったの?


うーん。やっている姿が見えないじゃないですか。僕は自分がわからないことをしようとは思いません。今の手法は、自分がどう動けばいいのかのイメージがわきました。


そうそう。このやり方って、中学校卒業レベルの学力があって、元気良く返事ができれば成り立つよね。ワタクシの友人で、銀行を卒業して最近、不動産投資を始めたパンキー君に、「 不動産投資、どうだ? 」ときいたら、「 カトちゃん、これ、思ったより簡単だな 」って言っていましたよ( 笑 )。


加藤さんの事務所に飾られていたイラスト( パンキー君作 )


ハハハ。でも、その通りですよ。一番シンプルな投資法ですよね。固定資産税も少ないですし、ざっくりと自分で計算すれば収支が出ますから。スピードは遅いですし、最初の修繕に手間と費用がかかる点はデメリットかもしれませんが、何千万円と増やすのでなければ、このやり方で十分だと思います。


それにしても、お父様すごいですね。家庭内レバレッジの正しい使い方ですよ。


うちの家族は無駄遣いをしないんです。僕も大学を卒業した時点で300万円貯金がありました。


ええ!? どんなアルバイトをしていたんですか?


高校時代は夕刊の配達で、大学時代はスーパーの品出しのバイトです。月のバイト代が8万円くらいあったんですが、親に通帳を取り上げられて、僕はその中から小遣いとして1万円だけもらっていました。差額分は親が貯金していたんです。


最初に買った物件( 価格220万円、修繕費60万円、6.5万円で賃貸中 )
駐車場は元は庭だったが、父親と協力して造成した


不動産投資を早く始める人は皆さん、貯金していますね。根性があるっていうか。その中でもルイ26世帯さんは特に根性ありますよ。


親に似ているんです。親も家を建てるときに2,000万円以上頭金を入れて、5年で残りのローンも完済したそうです。それでなおかつ、息子と娘を大学まで出して、貯金も3,000万円ありましたから。本当にお金を使わない。僕も同じタイプで、ゲームとかも、発売されたばかりだと高いので、中古で安くなったものを買っていました。


へー。これまでに、無駄遣いをしたことはないのですか?


20才のときに15万円のクルマを買ったんですが、そのクルマに愛着がわいてしまって、もう修理に300万円かけています( 笑 )。2016年だけでも3回修理に出しました。唯一の無駄遣いですね。

■ 480万円で10戸のアパートを購入し、勤め人卒業を決意


ハハハ。まあ、いいじゃあないですか。それくらいは。ところで、これまでに、融資を使おうと思ったことはなかった?


最初の頃は融資を受けるのを前提に3,000万円以下のアパートを探していて、実際に公庫に相談に行ったこともあります。でも、評価が低くてダメだったり、融資はOKなのに売り止めになったりして、なぜかうまくいきませんでした。

それで、手持ちのお金で戸建てを買ってみたら、現金決済で買う方が簡単だし、アパートよりも利回りも出るので、戸建てに方向転換をしたんです。でも、2015年にいい条件のものが見つかって、初めてアパートを買いました。


ルイ26世帯さんと、自分も対談に参加したいバブさん( 2才 )


どんな物件?


1DK×10戸のアパートで、価格は480万円。月収が30万円以上あるので、利回りは50%を超えます。この物件を買えたときに、勤め人を卒業することを決めました。


勤め人卒業を後押ししたアパート( 480万円 )


へー。いい物件だね。ルイ26世帯がその物件を買えた理由は何だと思う?


リフォームの知識でしょうか。このアパートを買えたのも、リフォーム代がそんなにかからないと、見てすぐに判断できたからです。前の売主さんが何も手をかけていない物件で空室が多かったんですが、原状回復をして、暖房器具を増やせば埋められると思い、迷わず買付を入れました。

あと、アパートを買ったときは仙台にいたんですが、その時の上司が仕事を任せてくれるタイプで、ある程度は自分の裁量で仕事の調整ができたため、北海道に頻繁に通うことができたのもよかったです。

■ セルフリフォームならコストは3分の1に抑えられる


それはラッキーだったね。そういえば、リフォームの知識はどこで身につけたの?


去年の新春対談に出ていた四戸きみ子さんのおかげです。四戸さんにはクロスの貼り方や床の張替えなど、一通りのことを教えてもらいました。僕の物件にも何度も来てくれましたし、僕も四戸さんの物件に何度も行っています。本当にお世話になっています。


大家界のマザーテレサと呼ばれている四戸きみ子さんですね。あの方は本当にすばらしいですよ。ところで、自分でリフォームするとどのくらい節約になりますか?


価格は3分の1くらいに抑えられます。ちなみに、一番費用対効果の高いリフォームはクロスだと思います。汚してもやり直せるし、ペンキのように養生もいらないので、短時間でできます。


仲間12人でクロス作業中


戸建てを丸ごとキレイにすると、いくらくらい?


床とクロスだけなら、30万円くらいです。外壁と配管は自分たちではできないので、そこはお金がかかります。

そういえば先日、四戸さんとその仲間たちで、寮を経営している屯田兵3号さんのハイエースを借りて、皆でリフォームをしましたよ。12人で一緒にクロスを貼ったら、6時間で一軒分が終わりました。すごく楽しかったです。

■ 給料が多くても時間がとられるのはキツイ


みんなで移動したの? 遠足みたいだな( 笑 )。そういえばルイ26世帯は、大学が建築科だけど、建築科を出たことが不動産投資の役に立っていると思う?


直接的にはないですね。ただ、建築科なので建築系の求人が多くて、就職はその中のひとつの機械メーカーに進んだんです。それで建築業界のことがわかったので、それは役に立っています。


なるほど。確かに、業界の雰囲気や業界用語がわかるだけでも、プラスですよ。


当は就職するときも、道内の不動産会社をいくつも受けたんです。でも、道内の企業って待遇が悪いわりに、倍率が高いんです。

ハウスメーカーも回ったんですが、現場のおばちゃんたちに、「 こんなとこに入ったらダメ。厳しいよ。人の入れ替わりも激しいよ 」と言われて、やめました。成績を上げないといられなくなる雰囲気みたいです。


ハハハ。待遇が悪いわりに倍率が高いって、面白いですね。ゼネコンも受けたの?


仕事が大変そうなので受けませんでした。余談ですが、大学の同期でゼネコンに入社した友人は、30才で600万円もらっているって言っていました。でも、仕事は普通の2倍大変だそうです。




給料が多くても、時間がとられるのはキツイなあ。医者も年収1,000万円以上とかいうけど、責任が重大だし、ものすごくハードじゃないですか。その点、不動産の仕事は気楽ですから、ありがたいですよ。


僕もそう思います。


編集後記
働き者で倹約家、そして見栄を張らないルイ26世帯ファミリーに、貯蓄術の真髄を見せてもらった気がします。貯めこむだけでなく、ココぞという場面では一気に使う大胆さも持ち合わせているところがさすがです。次回、最終回は勤め人卒業にスポットをあてた内容をお送りします。お楽しみに。


○ 全3回のテーマ
第1回【 29才で勤め人を卒業したルイ26世帯の成功の秘訣 】
第2回【 中卒程度の学力があって元気に挨拶できれば成功できる投資法 】
最終回【 4〜5年で勤め人を卒業するための物件の買い方 】

写真撮影:張田満


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ルイ26世帯さん

ルイさん


■経歴

□1986年
北海道留萌市で生まれる

間取り図を見たり、売り土地に図面を書くのが楽しみな不動産大好きっ子として育つ

□2004年(18歳)
北海道工業大学建築学科に進学
アルバイト代を母に管理され、月1万円の小遣いで過ごす

□2005年(19歳)
友人に「金持ち父さん 貧乏父さん」を紹介される
紀伊国屋で加藤ひろゆきさんの著書を購入
不動産投資家になることを決意し、書籍やブログで勉強を開始

□2008年(22歳)
北海道の不動産会社を受けるが、待遇が悪いわりに倍率が高く、結局、本州にある機械メーカーに就職する

満員電車が苦痛で、地元に戻りたい気持ちを抱えたまま過ごす。しかし、本州は不動産価格が高く、まわりに投資家もいなかったため、次第にモチベーションがダウン

□2011年(25歳)
・1月
思い切って加藤さんのセミナー(2万円)をセミナーを受講、屯田兵1号氏と連絡先を交換

・3月
北海道に初めての物件視察。加藤さんにアポを取り訪問→家族の協力が必要とアドバイスを受ける。その夜、家族に相談した結果、すんなり協力を承諾(この時の自己資金650万円)

屯田兵1号氏から四戸さんを紹介してもらう。四戸さん主導のもとリフォーム修行を実施

・9月
一軒目の戸建を購入

□2012年(26歳)
加藤さんのセミナーで物件を紹介してもらう。融資を受けてアパートを購入しようとするもうまく進まず、父親からある程度なら貸しても良いと提案を受ける。家庭内に銀行があったような感覚に

□2013年(27歳)
仙台に転勤。仕事の予定をある程度は自分都合で組めるようになる。年間10回以上、物件視察、修繕、営業等で北海道に行く生活を送る

□2014年(28歳)
なかなか購入できずにいたが、戸建1軒と実質利回50%超のAPを購入

□2015年(29歳)
1月に仕事を辞める旨を会社に伝える。4月末にて勤め人を卒業、岩見沢に戻ってくる

□2016年(29歳)
戸建て10棟購入

稼働中の物件の満室家賃年収は約1,300万円
自己資金と家庭内レバレッジのため、金融機関への借金はゼロ
父親への返済は年間200万円


■所有物件

□2012年(25歳)
・9月、中古戸建て購入

220万円(修繕費60万円)家賃6.5万円

□2013年
・9月、中古戸建て購入

250万円(修繕費50万円)家賃4.8万円

・9月、中古戸建て購入

200万円(修繕費50万円)家賃4.6万円

□2014年
・6月、中古戸建て購入

200万円(修繕費40万円)家賃6.5万円

・7月、中古戸建て購入

450万円(修繕費30万円)家賃7.0万円

・8月、中古戸建て購入

210万円(修繕費80万円)家賃6.5万円

・9月、中古戸建て購入
410万円(修繕費20万円)家賃7.0万円

・12月、中古戸建て購入(28歳)

280万円(修繕費40万円)家賃6.0万円

□2015年
・9月、中古戸建て購入

210万円(修繕費60万円)家賃6.8万円

・10月、中古アパート購入

480万円(修繕費200万円)家賃30万円強

□2016年
・3月、中古戸建て購入

200万円(修繕費00万円)家賃6.5万円

・7月、中古戸建て購入

200万円(修繕費50万円)家賃5.5万円空室

・8月、中古戸建て購入

160万円(修繕費30万円)家賃4.9万円

・9月、中古戸建て購入

60万円(修繕費30万円)家賃4.8万円

・10月、中古戸建て購入

280万円(修繕費30万円)家賃6万円

・10月、中古戸建て購入

100万円(修繕中、予定100万円)家賃5万円空室

・10月、中古戸建て購入

180万円(修繕費30万円)家賃5.3万円空室

・12月、中古戸建て購入
250万円(修繕費50万円)家賃4.8万円

・12月、中古戸建て購入

200万円(修繕中、予定60万円)家賃6万円空室

・12月、中古戸建て購入
130万円(修繕費無し)家賃5.5万円

・12月、中古戸建て購入

100万円(修繕費30万円)家賃4.8万円空室、自宅予定


■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に
  • 「ベンツは20万円で買え!」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「300万円で大家になって 地方でブラブラ暮らす法」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「借金ナシではじめる 激安アパート経営」
  • (ぱる出版)
  • 「激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法」
  • (ぱる出版)
  • 「田舎で大家になってシンプルに暮らす101の方法」
  • (ぱる出版)
  • 「知られざる坂井三郎」
  • 一部寄稿(学研)

    ・メールアドレス
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    ・楽天ブログ
    http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
    ・HP
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