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新築アパートと店舗を狙う理由と現状。

徳田文彦さん_画像 第38話

健美家不動産投資コラム

みなさんこんにちは! ようやく梅雨が明けましたね。私の方は新たに物件の買い付けを入れたり、一部の物件を売却したりと、あれこれ忙しい不動産投資ライフ? を送っています。

最近ではちらほら希望条件に近い物件情報が出てくるようになりました。ただ、現状は自分の基準からすると、「 もうひと押し! 」という物件が多いようです。

それでも、これまでのような「 検討できる物件情報自体が少なかったフェーズ 」から、今後は「 一定程度出てくる物件情報を精査し、絞り込みをかけていくフェーズ 」に移ってきたことを実感しています。

不動産投資家はこれから、徐々に忙しくなっていくのではないでしょうか。

■ 実は難しい新築アパート投資

最近、私が探しているのは、新築アパートと店舗物件です。

新築アパートを探している理由は、以前のコラムに書いた通り、レバレッジ効果を享受するため。それに加え、修繕費に代表されるメンテナンスコストを最小化する事を狙っています。

しかし、この新築アパート探し、なかなか難航しています。レバレッジ効果を狙う理由は、賃料収入で銀行への返済をまかない、家賃収入で物件を自分の物にしていきたいからです。

つまり、借金のリスクを背負ってまでレバレッジを効かせるには、その物件を自分が「 心から欲しいと思える 」ことが前提になります。

翻って現状はどうかというと、私が欲しいような立地の新築物件はほとんど存在しません。中でも「 駅から距離が微妙に遠い物件が多い 」というのが私の感想です。

まず、徒歩分数の表示で、徒歩10分以内の物件が僅少です。過去のコラムにも書いたように、私は徒歩10分以上の物件への投資は否定的です。

それに、「 徒歩11分 」というような物件に行って、実際に駅から歩いてみると、坂が多かったり、道が入り組んでいたりで、体感値としては徒歩15分くらいかかる物件も結構な割合で存在します。

稀に、徒歩5分というような物件もあるのですが、ほとんどが超のつくマイナー駅から徒歩圏の物件。いくら駅近でも、これでは将来の賃貸需要に不安があります。

また、借地の物件も多いですね。借地の新築アパートは、利回りが高めになる事はメリットですが、ローンの問題で、売却時の出口が描きにくいという難点があります。

半永久的に所有したいと惚れ込むような立地でない限り、お勧めできません。こう見てみると、積極的に買いに行ける新築物件は本当に少ないのです。

■ 店舗物件と新築アパートには共通点がある

もう一つ、私が探している店舗物件の状況はどうでしょう? こちらは、ここに来てなかなか良い立地の物件が出始めています。

私がメインで探している東京23区内に於いても、その傾向は感じられ、数カ月前から私も買い付けを入れています。( 例えば昨日、健美家からメールでレコメンドされた物件、なかなか条件の良いものでした )

しかし、契約までは辿り着けていません( 泣 )。何らかの事情で売り止めになったり、買い上がってくる他の購入者が契約直前で現れたりと、とにかく契約までに色々な事が起きるのです。

この傾向は、店舗だけでなく、居住用の区分所有物件も同様です。結局、都心部の物件については、まだまだ奪い合い、過熱傾向が続いているということでしょう。

中でも店舗物件は、一度入居すると( よほど立地が悪い場合は除きますが )長期間入居する傾向がある事、それに伴い、募集や修繕にかかるコストが低く抑えられる事が人気の要因と思います。

店舗物件と新築アパート物件では、対極にあるように見える物件種別ですが、投資家にとっては「 メンテナンスコストが抑えられる 」「 所有しているあいだ、手間かからない 」という共通要素があるのです。

少し話がそれますが、自分も含め、ある程度前から不動産投資を始めている人にとっては、「 とにかく高利回り 」「 ローンを最大限借り入れられる物件 」というフェーズから、「 保有期間中のメンテナンスコストの少なさ 」「 手間のかからなさ 」を求められるフェーズに入ってきています。

そういう意味で、新築や店舗物件への注目はこれから高まるような気がしています。

■ 不動産投資は縁が重要

手がかからない物件が人気、と言っても、まだまだ市場は過熱しています。人気の条件を備えた物件については特に、まだしばらくは「 奪い合い 」という状況が続くでしょう。

こうした市場に、我々はどういうスタンスで対峙していけばよいのでしょうか?

買い付けを入れた物件が買えない、という事は、このコラムを読まれている多くの方が経験していると思います。かくいう私は、そういう時、人一倍悔しがる方なのですが( 苦笑 )、そんな私が心がけているのは「 購入できなかった時に、悔しさを引きずらない事 」です。

その為に普段から「 不動産投資では縁が重要 」というように、考えるようにしています。

買えなかった物件は、自分とは縁がない、購入できたとしても自分にとって良いことにならなかったのだろうと考え、過度に落胆しないようにするのです。そうすると多少、次の物件への切り替えが早くできるようになります( 笑 )

実際、無理に追いかけ、高値で張り合ったりして購入できたとしても、利回りは着実に下がるでしょうから、後々良い投資結果を産むとは思えません。だとすると、「 不動産投資は縁 」と考えておくことは、意外と合理的なのではないかと思います。

これから、検討できる物件が多数出て来る反面、買い付けで玉砕する回数も確実に増えると思います。そんな時でも「 今回は縁がなかった 」と素早く切り替え、早く次の投資チャンスに向けて進んでいける投資家になりたいですね。

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プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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