• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

7,467アクセス

買えない時期に改めて考えたい。自分にとって資産価値の高い物件とは?

徳田文彦さん_画像 第41話

■ 「 資産価値が高い物件 」とは何を指すのか?

私は、投資物件を買うからには、少しでも資産価値の高い物件を買いたいと思っています。恐らく、ほとんどの投資家の方が同じ気持ちでしょう。

ただ、投資物件の資産価値といっても、色々な尺度があると思います。私自身は、「 長期的に見て値下がりリスクが低い物件 」が資産価値の高い物件であると捉えています。

どういうことか、少し説明させてください。投資物件には大きく分けて二種類あります。

1、都心部で立地は良いが、表面利回りはそこまで高くない物件
2、地方や郊外で立地は今一つ(物件の築年も古いことが多い)だけれど、表面利回りが高い物件


どちらのタイプが「 資産価値 」が高いかといえば、意見は分かれるところでしょう。得られるキャッシュフローが多く見込める物件( ≒表面利回り )が資産価値が高い、という見方もありますし、将来的な出口、つまり売却時の利益( もしくは損失の少なさ )が見込みやすい物件がそうだという見方もあるでしょう。

私自身はというと、「『 資産価値が高い物件 』というのは、その人のステージによって異なる 」という意見を持っています。

例えば、地方の高利回り物件は、一般的には周辺の空室率が高いことが多く、人口も減少傾向にあるエリアに建つことが多いといえます。したがって、空室を埋めて安定経営するには、一定のスキルとバイタリティに加え、時間的な余裕が必要です。

しかし、こういった要素が揃っている人にとっては、地方の高利回り物件も「 資産性がある 」といえます。なぜなら、高利回り物件を高い稼働率で運営し続けられるのであれば、その物件は長期間にわたってキャッシュを生み続けるからです。

長期間にわたって高収益を生んだ物件であれば、例え地方にあっても、良い金額で出口戦略を描くことが可能でしょう。その意味では、将来的な値下がりの可能性も少なくなり、二重の意味で資産性がある物件に成り得ます。

■ ハードルの低い都心部の物件

一方、都心部の好立地にあり、比較的利回りの低い物件についてはどうでしょう? こちらは、地方郊外よりも空室を埋めるハードルは低く、経営に特別なスキルや多大な時間は必要としないのが一般的です。

このことから、東京都心部や人口吸引力のある地方中核都市では、供給過剰エリアにさえ気を付ければ、難しい賃貸経営を強いられることはないと考えられています。

高度なスキルや多大な時間を必要としないことから、投資経験が浅い人( 初心者を含む )、サラリーマンや士業、自営業等の本業が多忙な方に向いた投資先といえるでしょう。

空室が埋まりやすければ表面利回りは維持・アップさせやすく、物件価格も下がりにくくなります。人口増加エリアなら、エリア全体が地価上昇するという期待も持てます。その意味でも、都心部の好立地物件は「 資産価値が維持されやすい 」といえるでしょう。

また、前述のとおり、投資初心者やサラリーマン等の本業が忙しい方でも運営しやすいため、より幅広い層にとって「 資産価値の高い」物件となるのが、都心好立地の投資物件と考えられます。

私が著書や過去のコラムで都心部の物件への投資を進めるのは、こうした理由からです。世の中の誰もが、バイタリティにあふれた専業大家さんに成れるわけではありませんからね。

なお、将来の人口増加エリアについては、大くくりの行政区ごとであれば、「 国立社会保障・人口問題研究所 」のホームページで、すぐに確認することができます。投資エリアを検討する際には、参考にしてみてください。

■ それでも最後は利回りが重要

より幅広い人からみて資産性が維持されやすい都心部の物件ですが、その中で物件を絞り込んでいくには、もう少し手間か必要です。

都心部といっても、日本全国の中核都市であればどこでもいいというわけではなく、人口が流入している都市を選ぶことが大切ですし、その中でも入居者に人気があり、なおかつ賃貸物件の需給が緩んでいない場所を選ぶ必要があります。

人口が増えていて人気のある街でも、賃貸物件の供給が多すぎて空室の目立つ場所や、大量に賃貸物件が建っているエリアは存在します。ここは失敗しやすい点ですので、注意が必要です。

そして、このような条件をクリアした上で、最後に決定的に重要なのはやはり「 利回り( 実質利回り )」だと私は考えます。相対的に利回りの低い都心物件の中でも、少しでも利回りの高い物件を追及することがポイントということです。

特に、ローンを使って購入する場合、少しでも空室がでればキャッシュフローがマイナスになるような物件は、リスクが大きすぎます。低利回りの新築ワンルームなどはこの点を注意することが大切です。

利回りの低い物件で、実需向けでない物件は、持っている間にキャッシュフローが出ないだけでなく、売却する時に相手が投資家であるため、買い叩かれて価格が購入時を大きく下回るケースが多くなります。

このように、相対的に利回りの低い物件を買ってしまうと、賃貸経営で行き詰まった上に、売却時にさらに損を出す、という泣きっ面に蜂の状態を産みかねません。「 都心 」にあっても実質利回りをしつこく追及して物件を選ばなければいけないのです。

最近の市況は一時より落ち着いてきたものの、都心部の物件は依然として高止まり状態にあります。これは、都心物件のほうが郊外物件よりも「 値下がりタイミングが後に来やすい 」という性質によるものです。

したがって、都心物件を購入する方は、物件情報を継続的に収集し、利回りや価格の動向を注意深く観察していく必要があります。一方で、見てばかりでは物件は購入できませんので、どこかで思い切ってアクションを起こすことも大切です。

私もコラムで書いているとおり、この市場でも積極的に物件を見て買付を入れています。同時に、売却にも動いています。動き続けることで情報を得られますし、市場の変化もわかります。情報収集と行動のバランスが重要なのだと考えています。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

ページの
トップへ