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今の市場で利回りを狙える物件と、私の最近の投資活動

徳田文彦さん_画像 第46話

■「 宝探し化 」する不動産投資

みなさん、こんにちは! 2月は退去や入居付に追われる季節ですね。また、この時期は、3月の年度末にかけて物件の売買も活発になる季節でもあります。私も寒い中、毎週のように物件を見に出かけています。

( 今年は幸いなことに、入退去に奔走せずに済んでおり、物件探しに専念できています )。

毎週物件を見ているとは言え、東京都区部の物件は、本当に枯渇している印象です。数自体はあるのですが、投資対象とできる利回りや条件を備えている物件が本当に少ない。毎週、見学に行く物件を確保するにも一苦労です。

こんな市況ですから、少しでも条件の良い物件が出てくると「 瞬間蒸発 」してしまい、一般の市場に出る前に売れてしまいます。

良い物件を探そうとするのならば、「 パッと見、そこまで条件は良くないが、運営次第では良い物件に成りうる物件 」を見つけ出さなくてはいけないという事です。

まさに宝探しのような状態ですね。ただ、それだけに投資物件探しは楽しい、といえると思います。

■ 掘り出し物には2種類ある

「 パッと見、そこまで条件が良くなくても、実は投資対象になる物件 」には2種類存在します。

1つ目が、建物が老朽化していたり、相当な郊外に建っていたりで「 いかにも空室率が高そうで、買ってから苦労しそうな物件 」。買う人に低額リフォームのスキルがあったり、郊外部で客付けするために地道な努力、労力を割くことができる方には向いています。

購入者の腕次第では投資対象になる物件、という事です。ですが、逆の言い方をすれば、購入者を選ぶ物件、とも言えます。

個人的には、これから不動産投資を始めようとする方や、専業投資家になるほど不動産投資に時間を割けない方には、あまりお勧めできる投資対象ではありません。

ですが、ある程度、不動産投資の経験値があり、時間を使える方には面白い投資対象になる物件があるでしょう。こういった物件は、まだ完全に市場からなくなっていはません。探せば見つかります。

2つ目は、「 再建築不可 」「 連棟式 」「 借地 」等、なんらかの「 弱点 」がある物件です。築古で旧耐震基準の物件なども、ここに含まれるかもしれません。こうした物件は、その「 弱点 」ゆえに利回りが高く設定されており、相対的にキャッシュフローが出やすい傾向があります。

一方、都市銀、地銀の融資が付きにくく、融資を得るにはノンバンク等も当たってみる必要があります。金利が高めになるので、一定レベルの利回り確保と、入居が高い確率で見込めることが必須条件になります。

こうした物件も、一般市場にはまだ出回っています。ただし、一時期よりはその数は圧倒的に少なく、物件情報はこれまで以上にこまめに探す必要があるのが現状です。

■ 最近、都内で見つけた投資対象

私が投資する都心部でも、上記の2番目のタイプの物件は、現在でも、よく探せば見つける事が可能です。最近も、都区部の戸建て物件で、利回りがそこそこ確保できる物件があり、投資を検討しました。

営団地下鉄の駅からも徒歩10分以内であり、入居付けにも苦労が少なそうな物件です。また、店舗物件でも、都区部の「 掘り出し物物件 」を見つけ、こちらは具体的に購入に向けて動いています。

こうした物件、今の市場では相対的に良い物件なのですが、融資以外にも、悩ましい点があります。それは「 将来の資産価値を見込みにくいこと 」です。

将来的なキャピタルゲインはほぼ見込めず、更に踏み込んで、値下がりリスクも見込んで投資をしなければならない、という事です。

そうした物件で利益を得るには、買い付けの段階で、一定の利回りを確保しておくことが非常に重要です。保有中に得たキャッシュフローで、売却時の損をカバーし、トータルで利益を得る、という考え方ですね。

こうしてみると、現在の不動産投資は、一週回って「 キャピタルゲイン 」から「 インカムゲイン 」の時代に戻ってきている気がします。丁度、私が不動産投資を検討し始めた2000年代前半のように、です。

当時の不動産投資は「 利回り 」が何にもまして優先する、というのがコンセンサスでした。このような投資家を、「 利回り星人 」などと揶揄する傾向も見られましたが、結局、不動産投資で行きつくところは、利回りという「 合理的な数値が支配する世界 」なのだと思います。

今こそ初心に戻って、純粋に利回りを追及する時なのかもしれません。しばらくは、宝探しをする気分で、都内と横浜、川崎市内の一部で、少し傷はあるけど、実は投資対象にできる「 掘り出し物 」を探し、投資していこうと思っています。

少しでも「 掘り出し物 」の投資物件を多く見つけられるよう、お互い頑張りましょう!


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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