• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

25,244アクセス

ボロ物件投資って何?〜 様々な安く買える理由 〜

脇田雄太さん_画像 脇田雄太さん 第110話

2014/10/13 掲載

今回からのワッキー流リフォーム術コラムは、『 はじめてのボロ物件投資 』をテーマにお伝えしていきます。

1.ボロ物件投資って何?←今回はココ!
2.良いボロ物件と悪いボロ物件
3.ボロ物件マーケティング
4.激安リフォームのコツ( インフラ )
5.激安リフォームのコツ( 水回り )
6.激安リフォームのコツ( 床・壁・天井 )
7.激安リフォームのコツ( 電気・照明 )
8.心を奪うモデルルーム化
9.賃貸営業
10.特約事項で安定運営


■ 1.ボロ物件投資って何?

ボロ物件投資とは、その名の通り、ボロボロの中古物件を主に地価の低い地方部において超が付くほどの低価格で取得し、抜本的なリフォームを行った上で入居者付けを行う不動産投資の手法です。

立派な物件も多く売り出されている中で、なぜわざわざボロボロの物件を買うのか? それは、ボロ物件投資には、「 高利回り物件を無借金で購入して利益をあげられる 」という大きな魅力があるからです。

例えば、50万円の戸建を取得して100万円かけてリフォームを行い、月額4万円で賃貸に出すというようなことです。この場合は「 4万円×12か月=48万円 」の家賃に対して、投資額は諸費用を除いて150万円ですので、表面利回りは約32%となります。

物件購入時の司法書士代金や数カ月後に支払う必要がある不動産取得税、保険料、現地への出張経費を計算に入れても充分に20%台後半は回るケースが多くなります。

「 1棟あたりの利回りは高くても全体の金額が低いのでトータルで見ると大した利益にならないのでは? 」と言う人もいますが、その問題は物件の数を積み上げていくことで解決できます。

月額賃料4万円の物件を5棟持つことができればトータルの収入は月額20万円、10棟なら40万円の収入が物件から自動的に入ってくるのです。

もちろん、安定的に物件を運営していくためのノウハウやリフォームの能力も必要ですが、半自動的に一般的な会社員の給与を超える収入を得られる仕組みを無借金で構築できるという点がボロ物件投資の魅力です。

私の場合は、約7年前から長崎市において戸建やアパート、区分マンションなどのボロ物件を徐々に購入し、現時点で約20室のボロ物件を所有しています。

1室あたり3万円〜6万円の賃料を頂戴していますので月額の賃料収入は約80万円程度になっています。その中のひとつの区分マンションについて、安く買えた理由を紹介します。

■ 元弁護士事務所だった区分マンション

約5年前、長崎県庁のすぐそばに、2LDKの区分マンションが売りに出ているのを発見しました。この物件は長崎県庁から徒歩数分、長崎地方裁判所や市立図書館からもすぐという極めて利便性の高い好立地にありました。

ただ、問題もいくつか存在しました。その一つ目は、マンションが建っている土地が所有権ではなく法定地上権の物件ということでした。しかも、その時点までマンション全体として地主さんへ借地料を払っていないといいます。

もしも、将来地主さんから地代を請求されるようなことがあった場合、各戸で按分して代金を支払う必要が出てくる可能性があり、その際は利回りが低下してしまう恐れがありました。

二つ目は、室内に前の住人だった弁護士事務所の荷物が大量に残されており、その処分にそれなりのコストがかかるというものでした。この物件の売主様は、前住人だった弁護士の先生の息子さんで福岡にお住まいの方でした。

事情があって急遽物件を相続することになったけれども、父親である弁護士さんとは生前、仲があまり良くなかったので「 この物件とはあまり関わりたくない 」といい、自宅のから車で2時間離れた物件を管理しきれないという理由から、なかば投げ売り状態となっていました。

数カ月の交渉期間を経て、相場の数分の一の50万円という低価格で、市内中心部にある鉄筋コンクリート造の区分マンションを手に入れることができました。

この物件は取得後、約150万円をかけて抜本的なリフォームを行い、現在までの5年間ほぼ満室続きで運営することが出来ています。毎月の賃料は驚きの約6万円で、既にリフォーム代を含めた総投資額を回収し終わりました。

ボロ物件投資というと、ものすごく手間がかかるというイメージをもたれている方が多いと思うのですが、この物件ではあまり自分の手をかけることなく、高利回りでの運営を実現できました。

( 地代についても何もいわれていませんし、もし何かいわれたとしても、リスクを織り込んだ価格で買えているので無理なく対応できます )。

このように、安く買える理由は物件により様々であり、ボロ物件投資といっても、いろいろなやり方があるのです。次回は、ボロ物件投資のマーケティングについて紹介します。お楽しみに。

〜 次回に続く〜


プロフィール

■ 脇田雄太さん

健美家ニュース編集部
脇田さんのブログ

安定資産構築の「脇田雄太事務所」代表

専業大家

【 経歴 】

1977年生まれ。大阪府出身。
立命館大学 政策科学部卒業(2001年)。
在学中、通商産業省(現:経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。
在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。
2009年から「脇田雄太事務所」代表として活動中。

『賃貸住宅フェア』『健美家セミナー』など、セミナー実績多数。毎日新聞・日経新聞(電子版)・雑誌等メディアへの登場も。

【 脇田さんの物件一覧 】

  • 1棟目
    大阪府の一棟売りマンション
    フルローンにより購入
  • 2棟目
    京都府の戸建賃貸
    現金購入
  • 3棟目
    長崎県の戸建賃貸
    現金購入
  • 4棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 5棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 6棟目
    長崎県の区分所有マンション
    現金購入

    現在も激安物件を中心に物件を増やしている。

    脇田さんの保有物件その1
    脇田さんの保有物件その2
    脇田さんの保有物件その3


【 脇田さんの著書 】



人生を切り開く「1億円」投資思考


前代未聞!? 30万円以下で不動産投資を始めて小金持ちになろう!


リスクと闘う不動産投資

【 DVD&MP3好評発売中 】


【 感銘を受けたこの2冊 】

ページの
トップへ