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はじめての物件購入!後悔しない「中古アパート・戸建購入」の注意点。

脇田雄太さん_画像 脇田雄太さん 第52話

2010/8/2 掲載

自己資金が約1500万円ある自営業者です。属性が高くないので融資を使わずに中古アパートの購入を検討したいのですが、何か注意点はありますでしょうか?
最近こんな質問を 【 運営する事務所 】 宛にいただいた。

■脇田の回答

限られた自己資金で 「 利回り 」 や 「 立地 」 など条件の良い物件を購入しようと思うと、どうしても、築年数の古い中古物件を検討することになります。 また、融資を使わないということは、銀行担当者のチェックが入らないということになりますので、融資を使う場合以上に自己責任で投資判断を行う必要が出てきます。

代表的な、中古物件を購入する上での注意点を、下記にリストアップするので参考にしてください。
 

○中古物件購入時の注意点・1
    『 物件価格だけでなく、リフォーム代を含めた総投資額 』 を確認!
中古物件を購入し賃貸経営を行おうとする場合、ほとんどのケースで、程度の差こそあれリフォーム工事を行う必要があります。

可能な限り、物件購入前に、当該物件の仲介業者と利害関係の無い、他のリフォーム会社や、第三者のインスペクターなどに依頼して検討中の物件を賃貸に耐えるレベルまで引き上げるための費用を算出しておくことをお勧めします。

「 第三者の視点で必要経費を算出する 」 というのがポイントです。


○中古物件購入時の注意点・2
    『 正しい想定賃料 』 を確認!
事業として投資を行うわけですから、当然、収入金額を把握する上で基礎となる想定賃料を正しく把握しておく必要があります。

一般的に、物件の売買担当者は、当該物件の想定賃料については、やや高めの数字を買主に伝える傾向があるので、利害関係の無い第三者に対して自分で想定賃料の調査を行うことをお勧めします。

方法は簡単です。
物件周辺の不動産会社さん( 「 アパマンショップ 」 や 「 エイブル 」 など)の店舗へ、比較的閑散期である、月曜の夕方頃に直接出向き、

「 **という物件の購入を検討しているのですが、現在の相場だと月額いくらで賃貸できますか? 」

と、ズバリ!聞いてみるのが良いと思う。
室内の状態など不確定要素はあるものの、物件購入後に、当該物件の賃貸募集や管理を任せてもらえる可能性が高いわけですから、丁寧に教えてもらえると思います。

ポイントは、 「 物件周辺の店舗 」 と 「 物件最寄り駅の店舗 」 そして 「 最寄り駅が属する沿線のターミナル駅の店舗 」 の少なくとも3店舗には調査を行い、その平均値ではなく、最小値を参考にすることだ。

時間の経過とともにいただける賃料も当然下がってくるわけだから、厳し目の数字をあらかじめ織り込んでおくことが重要だ。


○中古物件購入時の注意点・3
    『 物件を取得・維持するのに必要な諸費用・税金 』 を確認!
物件購入時にすぐ必要となる、 「 仲介手数料 」や「 司法書士さんへの報酬 」などは目に見えやすいので忘れることは少ないが、後日、物件所在の自治体へ支払わなければならない「 不動産取得税 」や毎年の「 固定資産税額 」 なども、しっかりと確認しておいた方が良いと思う。

表面利回りだけで投資対象を選択してしまうと、のちのち後悔することにもなるので、是非確認しておきたいポイントだ。


次回は、 「 中古物件購入時の注意点 」〜基礎・躯体・水仕舞い編〜
をお伝えしていきます。
お楽しみに!

プロフィール

■ 脇田雄太さん

健美家ニュース編集部
脇田さんのブログ

安定資産構築の「脇田雄太事務所」代表

専業大家

【 経歴 】

1977年生まれ。大阪府出身。
立命館大学 政策科学部卒業(2001年)。
在学中、通商産業省(現:経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。
在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。
2009年から「脇田雄太事務所」代表として活動中。

『賃貸住宅フェア』『健美家セミナー』など、セミナー実績多数。毎日新聞・日経新聞(電子版)・雑誌等メディアへの登場も。

【 脇田さんの物件一覧 】

  • 1棟目
    大阪府の一棟売りマンション
    フルローンにより購入
  • 2棟目
    京都府の戸建賃貸
    現金購入
  • 3棟目
    長崎県の戸建賃貸
    現金購入
  • 4棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 5棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 6棟目
    長崎県の区分所有マンション
    現金購入

    現在も激安物件を中心に物件を増やしている。

    脇田さんの保有物件その1
    脇田さんの保有物件その2
    脇田さんの保有物件その3


【 脇田さんの著書 】



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【 感銘を受けたこの2冊 】

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