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満室でも赤字。どん底から抜け出すために430万円の戸建を買って田舎へ移住しました。

サラリーマン大家ゆめさん_画像 サラリーマン大家ゆめさん 第15話 著者のプロフィールを見る

2022/9/19 掲載

2億4,000万円で新築マンションを建てる予定が、工事業者の倒産などで1億円以上の追加費用がかかり、収支計画もメンタルもぐちゃぐちゃに。なんとか建物が完成して満室で運営できているものの、まだまだ予断を許さない私の今をお伝えします。

※私が経験したトラブルについては、過去のコラムをご参照ください

参照:サラリーマン大家が新築マンション投資に挑戦して大失敗した話( 1話〜13話 )

■ 満室収入1,700万円で支出が1,500万円

7月に家族で田舎に移住をしました。周りは山と田んぼに囲まれ、夕方になるとひぐらしが鳴いています。家の周りには湧き水の水路があり、そこにはサワガニやイモリ、トノサマガエルにトンボなど多様な生き物に囲まれています。

今回はなぜ、私が田舎移住を決断し実行したのかをお伝えしたいと思います。

実はこれまでにコラムでお伝えしていたトラブルだらけの新築マンションですが、依然として厳しい経済状況が続いています。まず、マンションのキャッシュフローですが、以下のような状態です。

〇収入:1,700万円( 満室の場合 )
〇支出:1,500万円( 返済、管理費用、税金など )
〇残額:200万円

つまり、入居率が90%を下回ったら赤字です。他にも、このマンションの一連のトラブルで親族やカードローンで2,000万円を借り入れたので、その返済を支出に加えると支出は1,900万円になり、満室でもマイナスになります。

このマイナス分については毎月、他の不動産収入から補填している状態です。これがあと3年ほど続きます。更に私の懐を厳しい状況に追い込んだのが、住宅ローンです。これでは働けど働けど・・・の状態です。

そこで、所有不動産の売却( 自宅、投資用マンション )に踏み切ることにしました。初めにしたことは妻への提案です。

「 不動産価格の上昇で、僕らの住む家も今なら高く売れそうだ。知っての通り、経済的に厳しい状況にあるから自宅と投資用マンションを売却し、売却益と住宅ローン負担を軽減したいんだ 」

妻の返事はこうでした。

「 じゃあ、引っ越ししよう! 今の自宅周辺の環境が私の理想と違うかなぁ〜って思ってたんだ。子どもたちも虫が好きだし、どうせなら思いっきり田舎で自然を満喫できるところに行こう!!長男も小学校に上がる前だから、今がチャンスだよ 」

またしても、妻に救われました。ただ、この計画には大きな課題がありました。売却を検討する自宅と投資用マンションは、新築マンションのトラブルがあった際の追加融資のために銀行により根抵当権が設定されていました。

このため、売却には銀行の了解を得る必要がある上、売却益を手元に残してもらうための交渉が必要でした。

私は早速、銀行担当者に連絡を取り、支店長に計画を説明しました。支店長には「 引っ越しまでやりますか? 本気ですか? 」と驚かれました。私は「 長期的に借り入れを返済していくために、今行動することが必要 」と熱く語りました。

支店長の表情から、我が家の方向性について了承を得られたと感じましたが、この時ははっきりした返事をいただけませんでした。

■ 430万円の田舎の家を購入

田舎物件の探索は妻の役目になりました。私たちの希望条件は土地が200〜300坪、建物100u以上、購入後のリノベーション工事費込みで価格1,000万円以下、私の職場まで電車で1時間以内というものです。

仕事から帰宅すると妻が「 今日は新規が3軒出て、1軒は条件にあうものだったよ 」と毎日報告してくれました。2〜3週間に1回はよさそうな物件が見つかり、その度に急いで内見に行くのですが、一番手になれないことが続きました。

探し始めて、3ヵ月が過ぎたころ、夜中に妻が「 今、新規物件があがった!!条件に合ってる!どうする? 」と声をかけてきました。駅から少し遠い( 車で12分 )けれど価格は430万円で、広さも問題ありません。

とりあえず、朝一番に連絡を入れて1番手であることを確認し、内見に向かいました。私も妻も気に入りました。さらに自治体の移住者向け補助金を活用すればリノベーション工事費用も使えます。私たちはこの家を買うことにしました。


引越し後、庭に芝生を植えました

■ 元の自宅と投資用マンションの売却益が数千万円に

引越し先が決まり、次は自宅の売却です。近所の仲介業者に行くと「 将来はわからないが、今は購入時より高値で売れることは間違いありません 」と言われました。

そこで、相場より少し高めの価格( 買い値の2割アップ )で売却に出しました。すると、少し指値が入ったものの、1か月で決まりました。

また、同時期に投資用マンションも売却が決定し、こちらも購入時より高く売却することができました。自宅と投資用マンションを売却したことで、数千万円のキャピタルゲインを得られました。

しかし、銀行の根抵当権が設定されているため、本来なら売却の手残りはすべて銀行にお支払いすることになります。「 そこをなんとか、一部でもいいから手元に残せないか 」と私は交渉を続けました。

「 契約ですから 」と2回ほど「 難しい 」と伝えられましたが、今回の計画の趣旨を書面で提出するなど、なんとか粘り強く担当者を説得し、一部を手元に残すことを認めていただけました。

また、もともとは売却益を返済にあてた場合、支払期間が減るだけで、毎月の元本返済額は減らない契約だったのですが、ここも担当者が頑張ってくれて、毎月の返済額を減額していただけることになりました。これで、返済が少しラクになります。

■ 田舎に引っ越して強くなった私たちのやりたいこと

田舎での生活は、期待以上に良いものでした。移住してから、私たち夫婦に新たな目標ができました。

妻は子どもができた時に、子どもとのかかわり方を学びたいと保育士資格を独学で取得し、保育士になりました。その他にも自然観察員になるなど、保育と自然を融合させた取り組みに関心を持っています。

私も芝生の上を裸足で走り回り、いろんな生き物を捕まえ観察したり、家庭菜園で採れたトマトをその場で食べたりする息子を見て、自然の中で子どもと過ごす価値を広めるようなことをやりたいなと思うようになりました。


庭でカエルをつかまえた息子

そして私たちは今、この田舎の環境を使って、子どもたちが自然の中の遊びを通じて、気づき学ぶ環境を提供できるサービスを始めたいと考えています。

不動産投資で大きな代償を払うことになりましたが、そのおかげでやりたいことが見つかり、踏み出せる環境になったというのも皮肉ではあります。

次回からは不動産の話に加え、サラリーマンの私が新規事業をどう形にしていくかについてもお伝えできればと思います。ここまで読んでいただき、ありがとうございました。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ ユメさん

ユメさん

サラリーマン大家
関西在住

note:不動産投資本当にあった怖い話
ブログ:夢が叶うか不動産投資
Twitter:@yumechoKM


■主な経歴

高卒で一部上場企業就職

組織の論理が優先される会社員に限界を感じ、不動産投資にチャレンジ

2棟購入後、2億4,000万円のマンションの新築にチャレンジするも請負会社が倒産、必死で状況を立て直す

不動産投資の失敗談やサラリーマン大家の気持ちを中心とした情報発信を行う

不動産投資失敗王を目指す(逆境を乗り越えて復活へ)

家賃収入約1,600万円
キャッシュフロー約650万円

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