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新築工事現場で占有事件勃発!物件の保全行為は完ぺきに行うべし!

サラリーマン大家ゆめさん_画像 サラリーマン大家ゆめさん 第5話

2021/3/16 掲載

私のマンション建築失敗に関する連載コラムへようこそ。

私は2018年2月に2億4,000万円のマンションを建設するため、工事請負契約を締結しました。これまでのコラムでは、スケジュール通りに進まないトラブルや、契約書にないお金を請求された話などをお伝えしてきました。

結局、元請会社は破綻し、契約は解約となりましたが、それだけでは話は終わりませんでした。それどころか、工事現場では次々と事件が勃発したのです。今回は、私を襲った事件とその時の対応について、紹介したいと思います。

※過去のコラムを合わせて読んでいただけると理解が早まると思います。
参照:これまでのコラム

■ 元請会社との契約解約後の工事現場で起きた事件

追加料金を請求するばかりで、工事が進まない元請会社が破綻した後、私は次の工事の引受先を探しながら、工事現場の保全行為として、周辺のごみ回収や建物のガラスが入っていない窓の養生作業、雨漏りの処理などのために毎週、現場を訪れていました。

【契約解除後の工事現場の写真】


1、産業廃棄ごみの増加

契約を解約して1カ月ほどが経ったとき、建物の1階にあるごみ置き場に大量の産業廃棄ごみが捨てられていることに気づきました。

【ごみの写真】


ごみの中にあった納品シートや工事に関するメモなどを確認すると、そのごみはすでに契約を解除した元請会社が別の工事現場で出したごみでした。本当に腹が立ち、追及してやろうかと思いました。

しかし、自分たちの行為とわかる証跡まで残して捨てているということは開き直っている可能性が高いですし、変な行動に出られても怖いので、そのときはゴミには触れないようにしました( 産業廃棄ごみ回収業者に廃棄してもらいました )。

2、納品されていた一部の住宅設備の盗難

この頃、工事現場の1階と2階に、二部屋分のトイレ、キッチン、洗面台が置いてありました。私はこの住宅設備は次の工事が始まったときに設置するものと考え、特に目隠しや施錠などせず、現地に置いたままにしていました。

当時の私はこの日本で、工事現場に置いてあるものを盗難する人間がいるなどとまったく想像していなかったのです( どこまでも甘ちゃんです )。ところが1カ月後、やられてしまいました。いつものように清掃に訪れると1階と2階に置いてあった住宅設備がなくなっていたのです。

防犯カメラも設置していませんでしたので、誰の仕業かまったくわかりません。このときは、「 自分の工事現場が狙われている 」という恐怖で本当に怖かったです。

3、納品物への代金未払いを理由とする留置権を前提とした現場占有

元請会社と契約を解約した直後、元請会社の下請から電話がかかってきました。「 施主は工事を再開したいのか。元請の未払い代金について支払う考えはあるか 」。要約するとこんな内容の電話です。

私は、「 工事再開の意思がある。元請会社への支払額は多く支払い過ぎているので、御社の請求は元請会社に行うべき 」と話しました。すると、しばらくして私に電話をしてきた下請会社が現場に張り紙を出しました。

【現場占有の写真】


内容は簡単にいうと「 納品物の代金が未払いなので、留置権を行使する。ついてはこの建物の使用を禁止する 」というものです。続きを引き受けてくれるところをやっと見つけて、工事が再開される直前というタイミングでした。

占有のタイミングがあまりにも的確だったので、私の工事再開を知る関係者の中に情報を流していた者がいたのは間違いありません。

私は即座に弁護士に連絡を取りました。弁護士からは「 現場には一切触れてはいけません 」と指示されました。

理由は「 下請会社の主張は到底受け入れられないが、占有しているという事実があるので、それに対しては法的な手続きを踏んで占有を解除させる必要がある。それを怠って現場の占有を実力排除すると下請会社に別の主張の機会を与えてしまうことになる 」というものでした。

大家の立場からすると「 賃料滞納している入居者を実力退去させられないのと同じ 」と理解するとわかりやすいと思います。

そこで、私が取った行動は一つ。「 我慢 」することに徹しました。工事再開まであと少しというタイミングだったので焦る気持ちは大きかったです。しかし、そこで何かしでかせば相手の思うつぼです。

弁護士からは、次の方法で交渉すると説明されました。

・裁判まで行くと、おそらく1年以上の時間がかかるが
・下請の主張は裁判で認められない可能性が高い
・その場合、当方は下請に対し工事遅延損害金、建物使用に相当する金額の請求を行う
・その金額は数千万円になる
・そのようなリスクを負ってまで占有を継続するのか
・当方としては不法占拠による「 不動産侵奪罪 」も視野に警察相談も行う

その後、数度の下請代理人弁護士と私の弁護士の間で交渉が行われ、占有から2カ月で占有解除となりました。下請の占有していた2カ月間の工事遅延損害金と建物使用に相当する金額の請求を行わないことが解除条件となりました。

この事件には本当に苦しみました。裁判になって勝訴できたとしても損害金の支払いが確実に履行されるかもわかりません。また、建物も1年以上保存行為をされることなく風雨にさらされるため、劣化がひどくなっていたと思います。

そうなってはおそらく私の精神が持たなかったでしょう。弁護士の先生には交渉中もずっと励ましていただきました。そのおかげで、なんとか「 我慢 」することができました。

【 今回の反省とまとめ 】

今回の反省は、元請会社との契約解約後、速やかに現場への立入行為禁止の周知と物理的な進入禁止措置、現場の記録を行わなかったことです。具体的には以下のことをスピーディに行うべきでした。

・立入行為禁止の周知:所有者と立入禁止を張り紙でどこから見てもわかるように明示
・物理的な進入禁止措置:よく工事現場で見かける白板、もしくは木板などで完全囲い
・現場の記録:防犯カメラの設置

上記の三つについては、下請会社の占有解除後に直ちに実施しました。自分の知らない人たちが勝手に工事現場に出入りしているのを知った時は、本当に恐ろしかったです。不動産の現場では思いもよらないことが起きます。皆様も十分にお気を付けください。

プロフィール

■ ユメさん



サラリーマン大家
関西在住

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不動産投資本当にあった怖い話

ユメさんのblog
夢が叶うか不動産投資

ユメさんのtwitter
@yumechoKM

■主な経歴

高卒で一部上場企業就職

組織の論理が優先される会社員に限界を感じ、不動産投資にチャレンジ

2棟購入後、2億4000万円のマンションの新築にチャレンジするも請負会社が倒産、必死で状況を立て直す

不動産投資の失敗談やサラリーマン大家の気持ちを中心とした情報発信を行う

不動産投資失敗王を目指す(逆境を乗り越えて復活へ)

家賃収入約1,600万円
キャッシュフロー約650万円

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